新一輪暴雷房企的財務狀況浮出水面，進一步動搖資本市場對房地產行業的信心，不過當悲觀情緒觸底時，意味着危與機並存。

隨着暴雷房企的加速出清，行業內優質房企顯露出來，中金公司認爲，“長期維度上看，企業本身的資金和經營優勢，以及面向房地產新發展模式的制度調整，將助推市場份額向‘三好學生’型的優質房企集中。”

2023年上半年，據國家統計局公佈的數據顯示，全國商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%（按可比口徑計算），其中住宅投資44439億元，同比下降7.3%。華泰證券指出，6月房地產基本面繼續承壓：開發投資同比降幅較5月小幅收窄，銷售量價仍待改善，房企現金流仍存在一定壓力。

但地產融資和保交付政策支持已經開啓，因城施策有望進一步發力，存量房貸利率有望調整，或將與其他一攬子經濟政策形成合力，共同穩定居民的房價預期和購房需求。地產板塊進入政策博弈期，房地產市場將繼續保持分化行情，更加看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

對此，中金公司判斷，6-12個月維度，隨着新房市場景氣恢復程度的繼續累積，建議關注萬科、金地、龍湖、綠城等運營效率、產品質量和戰略佈局等方面都是行業頭部的優質公司。同時，中金認爲消費類基礎設施REITs產品的發行落地預計將爲持有優質商業不動產的上市企業帶來價值重估機遇，建議關注華潤、龍湖、萬科、中海、金融街等。

以龍湖爲例，龍湖集團2023年上半年權益銷售額同比增長16%至656億元，同期經營性收入122億元，其中運營和服務收入分別爲63和58億元，公司年初至今銷售額穩定增長，預計全年銷售額在2000億元左右，表現優於同行。此外，龍湖集團上半年共獲取20幅土地，且全部位於超高和高能級城市，有利於維持較高的毛利率水平。龍湖集團經營性收入持續增長，隨着消費復甦，將爲公司利潤提供良好的補充。

基於此，中金公司認爲，“市場對民企財務壓力擔憂加劇背景下，龍湖集團股價超跌，當前具備一定配置價值。”

野村證券報告也認爲，“龍湖是行業內最優秀的開發商之一，如果7-8月房地產政策出現重大放鬆，龍湖將成爲主要的Beta（低風險）投資標的。”野村證券進一步分析，龍湖難以避免會受到整體房地產行業低迷的影響，但其在投資端“量入爲出”的策略，能夠保持土地儲備穩定和長期發展。

而爲了面臨更嚴峻的形勢，龍湖也在經營性業務上持續發力，挖掘新的增長動能。龍湖CEO陳序平在股東大會提到：“今年開始，我們將圍繞全集團經營性現金流爲主這個目標前進，未來將不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長。”

銷售和經營性現金流持續穩定之外，龍湖在融資方面繼續保有主動性。國際評級機構惠譽曾在評級報告中提到，“得益於支持部分民營房地產開發商融資渠道的政策，龍湖獲得銀行融資的渠道有所加強。”龍湖的在岸銀行貸款餘額在2022年增加了220億元，達到1120億元。此外，龍湖還擁有充足的未抵押投資性物業資產，這部分資產價值超千億元，令龍湖有更大的融資空間。

因此，惠譽確認龍湖集團BBB投資級評級，展望上調至穩定，這是自2021年下半年以來，內房上市公司首次獲惠譽展望上調至穩定。

截至目前，除惠譽外，標普、穆迪分別給予龍湖BBB-/Baa2的投資級評級，龍湖集團繼續保持境內外“全投資級”評級。