近日召開的國常會指出，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利於房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。

這已是監管近期第四次就樓市發聲，北上廣深四大一線城市也相繼表態，要積極滿足剛性和改善性住房需求。

一夜之間，地產股大漲，多地市場情緒恢復。一些城市已悄然出現波瀾，有二手房業主不再降價“割肉”賣房，甚至有少數業主悄然調高了掛牌價。也有的城市急於降價甩賣。

上海二手房市場突然活躍

7月31日，上海住房城鄉建設管理微信公衆號發文，大力支持剛性和改善性住房需求，促進上海房地產市場平穩健康發展。

更重磅的是住建部近期表述，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，這直接引發了市場對調控鬆綁的預期。

緊隨其後，上海二手房交易量終於止住了下滑勢頭。網上房地產數據顯示，7月最後兩日，上海二手房網籤數據分別爲550套和585套，相較之前的日均400套，增幅超過37%。中原地產數據顯示，7月上海二手房新增掛牌量從原先的1.3萬套下降到1萬套左右。

安居客線上找房數據顯示，7月上海的找房熱度相比6月環比上漲7%，這也客觀說明7月份的成交基本建立在了“以價換量”基礎之上。

多地新房、二手房“聞風而動”

7月31日，南京發佈關於《南京市徵收集體土地涉及房屋補償安置辦法》和《南京市徵收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》（徵求意見稿），並在文件中首次提及“徵收集體土地”以及“住宅房屋”，也可採用房票安置。

隨着一系列利好消息釋放後，房主們似乎對於房地產市場的信心有所回升，不着急賣房了，提高掛牌價。據諸葛找房數據顯示，自7月29日起，南京萬科金域緹香、紫園、後標營、翠屏誠園等小區的部分二手房房東，提高了掛牌價，有的房源原先報價409萬元，連夜跳漲100萬元。

與南京不同，繼多部門針對優化房地產政策密集發聲後，鄭州率先官宣“認房不認貸”，緊接着又發佈住房公積新政。

尤其是鄭州市住房保障和房地產管理局發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》落地後，對市場產生了明顯影響，如鄭州二手房市場掛牌量有所增加，業主降價出貨心態明顯。8月3日-8月4日，共有756套房源降價出售，而漲價出售的房源僅68套。

此外，8月以來，海南、河南鄭州、武漢、南京等地頻頻出臺穩樓市政策，從內容來看，多爲優化公積金政策、購房補貼、金融信貸支持等方面，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

百強房企銷售額降4.6%

中指研究院數據顯示，今年前7月，TOP100房企銷售總額爲39944億元，同比下降4.6%。其中，TOP100房企權益銷售額爲27395.5億元，權益銷售面積爲16137.8萬平方米。單月來看，TOP100房企7月份銷售額同比下降34.1%，環比下降33.8%。

截至7月份，百強之中“兩千億”陣營房企未能擴大，僅有保利發展和萬科兩家；銷售額超千億元的房企達到10家，與去年同期持平；銷售額超百億元的房企爲85家，較去年同期減少6家。

另據克而瑞數據，2023年7月有逾八成百強房企單月業績環比降低，同比降低的企業也佔到近七成。7月超半數百強房企的單月業績同比降幅大於30%，其中36家企業同比降幅超過50%。

但同時，也有一些企業的業績表現相對突出。如越秀地產、保利置業、華僑城、聯發集團、大華集團等房企，7月單月的銷售業績仍實現同比增長。

從市場表現來看，據克而瑞數據，7月份樓市整體延續探底行情，供應在6月放量後再度回落，成交表現低於市場預期。全國重點30城新房供應環比下降44%，前7月累計同比微降5%。7月新房成交量達到年內次新低，環比下挫32%，同比減少36%，但前7月累計同比仍增長9%，增幅較上月收窄9個百分點。

政策空間還有多大？ 

8月4日，國家發改委、財政部、人民銀行、稅務總局聯合召開新聞發佈會，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動經濟高質量發展”有關情況。在答記者問中，各部委關於房地產市場的表述與近期定調基本一致。

其中，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，未來將指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。國家發改委副祕書長袁達表示，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求方面加強政策儲備，不斷釋放超大規模市場潛力。

國泰君安認爲需求側寬鬆是中長期的。儘管短期可能會出現一波房地產寬鬆政策，但我們認爲需求側寬鬆政策是一箇中長期的過程。也就是說，我們不僅預期未來幾個月會有各項有利政策出臺，而是預期未來幾年會有一個整體寬鬆的需求側政策環境。從披露的今年6、7 月份房地產銷售數據來看，開發商合約銷售仍十分低迷。我們認爲需求側的放鬆或刺激措施，更重要的是將減緩房地產行業的下滑趨勢，而非推動銷售恢復到以往的高水平。

在"認房認貸"限購政策上，據中金公司統計測算，目前我國32個超高/高能級城市中，仍有20城對"無房有貸款記錄"家庭執行的最低首付比例高於其對"無房無貸款記錄"家庭("純剛需")的執行標準。如果全部城市均從"認房認貸"調整爲"認房不認貸"，則"無房有貸款記錄"家庭的首付比例下調空間約爲13個百分點，其中多數城市的下調空間爲10個百分點，相關政策如有所落實，或將對"賣一買一"、"賣舊買新"的改善需求釋放有所支持，符合國家政策初衷。