日前，財政部聯合人力資源社會保障部起草《全國社會保障基金境內投資管理辦法（徵求意見稿）》，擬將公募REITs納入社保基金投資範圍。

業內人士表示，此舉有望發揮長期資金定價能力，引導估值合理預期，同時緩解市場建設初期流動性問題，豐富投資者結構。

發揮長線資金定價能力

根據徵求意見稿，在投資比例方面，按成本計算，擬將REITs與股票等權益類金融產品統一進行比例管控，合計不得高於40%。

作爲資本市場最重要的長期資金來源之一，社保基金髮揮着資本市場“穩定器”和“風向標”作用。基金人士普遍看好納入社保基金投資範圍後，公募REITs市場將進一步實現高質量發展。

中金基金認爲，此舉一方面有助於擴大公募REITs參與主體範圍，豐富投資者結構；另一方面將有效改善公募REITs二級市場流動性。

華夏基金表示，從中長期看，如果社保基金後續能夠參與公募REITs配置（特別是二級市場配置），有望發揮長期資金定價能力，引導估值合理預期，同時緩解市場建設初期流動性問題，豐富投資者結構，支持我國公募REITs市場進一步擴容和可持續發展。從短期看，與7月多家公募基金髮布公告將公募REITs明確納入旗下部分公募FOF基金的投資範圍有異曲同工之效，對提振市場信心和情緒、穩定投資者預期將發揮積極作用。

作爲大類資產配置的選擇之一，公募REITs具有相對獨特的風險收益特徵，與股票、債券產品關聯性較弱。中金基金認爲，將公募REITs納入社保基金投資範圍，有助於社保基金組合更好地分散風險。隨着社保基金配置公募REITs，公募REITs產品的長期投資價值和資產配置價值或進一步得到廣大投資者認可。

投資邏輯深刻轉變

若社保基金參與公募REITs配置，將對公募REITs基金管理人的管理能力提出更高要求。中金基金表示，在公募REITs市場多元化發展背景之下，作爲基金管理人，將致力於加深對市場、投資人需求的理解，設計出符合投資人預期的產品，不斷提高對基礎設施的運營管理水平，努力爲投資人創造長期穩定收益，進一步促進行業高質量發展。

市場普遍認爲，首批產品上市兩年後，公募REITs市場投資邏輯已發生較爲深刻的變化。中金公司在其最近發佈的2024年公募REITs展望中表示，在告別了上市起始兩年主要交易利率趨勢的階段後，2023下半年以來，公募REITs市場與股債市場出現邊際脫敏，這可能表明新的邏輯關係正在構建。

展望未來發展趨勢，中金公司認爲有幾點值得關注：第一，REITs的收益率或將在股債兩端範圍內演繹出其自身週期規律，市場估值中樞有望越辯越明，並且當前估值水平可能已與這一潛在中樞較爲接近；第二，隨着基本面證據逐步積累，或將帶動各類資產利差水平繼續調整，並使資產估值呈現進一步分化狀態；第三，就中短期交易而言，除非分母端發生較爲劇烈波動，否則分子端是大部分時段的主要矛盾。總體而言，2024年或仍是價值發現深化時期。