中國城市報記者鄭新鈺
“我國每年有600多萬新增務工人員進入城鎮，今年有1100多萬大學生即將畢業進入社會……這些人羣都需要租房。”近日，在2023中國住房租賃發展論壇上，浙江工業大學副校長、中國住房和房地產研究院院長虞曉芬提到了上述數據，以此表明長租房市場的發展機遇。
中國城市報記者梳理近3年《政府工作報告》時發現，國家對於長租房市場的要求表述，從“規範發展”到“加快發展”再到“推進”，有明顯不同的轉變。
與會專家提醒，要警惕以長租房爲代表的住房租賃市場存在的行業過度資本化、客羣加速“士紳化”、規模趨於巨型化等發展陷阱，推動該市場真正成爲高質量發展、高品質生活、高效能治理的示範領域。
市場增長空間依然很大
“我從來沒有跟政府溝通如此之多，跟政策走得如此之近。”這是安歆集團創始人兼CEO徐早霞近3年來的真實體會。徐早霞的感受背後，是住房租賃市場發生的深刻變化。
中國城市報記者瞭解到，在政策大力支持和市場有效需求的雙重作用下，我國住房租賃市場已形成市場化租賃住房、保障性租賃住房、公租房相互補充的多層次供應體系。
根據中指研究院對長租公寓行業的監測，截至2022年末，僅品牌長租公寓在60餘個城市的運營門店就超過2700家，開業房源超75萬間。
“長租房市場發展取得長足進步，政策支持力度不斷加強，市場發展更加穩健，社會接受度明顯提高。”上海市房地產科學研究院院長嚴榮說。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強表示，我國住房租賃行業已進入規範化發展階段，目前處在支持政策和輿論環境的最好時期，未來住房租賃市場前景還很廣闊。
行業呈細分化趨勢
市場空間廣闊，政策紅利疊加，這讓更多企業選擇進場分一杯羹。住房租賃業內人士明顯感覺到，這幾年競爭加劇。
愈發激烈的競爭帶來的首要問題，就是產品同質化程度高。“各個長租公寓企業仍舊以開拓白領及藍領公寓產品線爲主，其主要是依靠房源的地理區位、房間內外的硬件設施以及價格區間來進行差異化競爭，但此類產品差異化戰略極易在市場競爭中被模仿，進而產生產品同質化問題。”樂乎公寓創始人CEO羅意說。
在魔方生活服務集團CEO柳佳看來，未來行業分工會更加細化——開發商負責土地和存量供給，資金方負責投資，物業交由運營方來管理。這三方形成合力，才能產生最大收益。
嚴榮提醒，在產品和服務理念設計時，要考慮到各方面羣體，避免低收入羣體在整個城市發展過程中不斷往外遷移，從而增加他們的通勤成本、通勤時間，甚至使這部分的羣體只能離開大城市。這樣對大城市的運行包括大城市基本服務都會產生影響。
徐早霞持有相似觀點。在她看來，面向普通產業工人的租賃市場大有可爲。
“發展宿舍型租賃住房是進行城市治理的一個有效方式，能夠普惠更多新市民、青年人。”徐早霞認爲，這需要兼顧政府、企業、人才的多方訴求，需要運營企業做好多方價值的“翻譯器”，實現“三大三小”。具體來說，就是大民生小利潤，大行業小企業，大情懷小生意。要從民生視角推動共同富裕，以高質量的產業配套助力招商留商穩商及實體產業升級，以保障性租賃住房助力人才安居，最終通過綜合解決方案實現可複製、可持續、可監管。
此外，還有不少專家和企業負責人提出，在數字經濟時代，住房租賃企業要利用新一代數字技術提升服務效率，同時要嚴格遵守法律法規要求，加強客戶個人信息保護。
柳佳建議，租賃行業可構建一套標準化、數字化的管理平臺，目的是幫助企業更好地對接政府部門的一些要求，同時對接銀行機構的一些監管。
“廣大住房租賃企業要十分珍惜發展的黃金時代，要努力提升美譽度，並倡導住房租賃企業堅持做優做久做強做大的發展路徑，走職業化專業化發展道路，始終堅持誠信經營服務。”柴強說。
應多舉措完善供需體系
值得關注的是，雖然發展空間巨大，住房租賃市場卻產生了供需矛盾的問題，這是爲什麼？
據瞭解，目前市場上的供給方式分爲重資產和輕資產兩種。部分主體走輕資產路線，比如改造閒置或低效利用的商辦空間，盤活了部分存量資源。“但這還遠遠不夠，尤其是在北上廣深等住房租賃需求量大的城市，可挖低效閒置資產量是不多的。”虞曉芬說。
就重資產路線而言，租賃經營困難重重。中國城市報記者在採訪中瞭解到，一方面是因爲住房租賃項目稅收貢獻較少，導致某些地方政府落實項目積極性不高；另一方面是因爲租售比偏低，投資回報率不理想，這就降低了重資產企業的開發與持有意願。
對此，虞曉芬建議，地方政府對發展租賃住房的認識要再提高，要在政策端發力，在規劃時根據產城融合、職住平衡、供需結構匹配，安排一定比例的租賃住房用地；價格方面，城區地價按租金價格倒算，園區地價要按照產業用地的價格制定。
“鼓勵高等院校、科研院所、醫療衛生機構、大型企業單位，在守住安全紅線原則下，適當提高容積率，利用存量用地新建，願建能建盡建，用地性質不變，不補充出讓金。”虞曉芬說，“此外，建議儘快制定住房法及租賃住房條例等配套法律法規。”
除上述原因外，長期以來，資金壓力也是制約住房租賃發展的重要因素。此前，租賃住房建設跟它配套的金融體系以間接融資爲主體，主要是靠信貸和債務融資，缺少權益資金。
2021年7月，保障性租賃住房被納入基礎設施REITs（不動產投資信託基金）試點範圍，爲解決行業資金難題提供新的方案。目前市場已成功發行4單保障性租賃住房RE-ITs，分別是紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT，累計發行規模總計50.26億元。
“保障性租賃住房REITs試點項目取得了良好的示範效應，將推動租賃住房REITs範圍進一步擴大。”北京大學光華管理學院副院長張崢建議，下一步，一是形成保障性租賃住房REITs的合理估值；二是制定合理穩定補貼政策及租金調整機制，構建符合保障屬性下的商業邏輯，形成保障性租賃住房發展的長效機制；三是將住房公積金制度改革與租賃住房建設、保租房REITs發展結合起來，推動新型住房體制建設；四是進一步鼓勵多主體、多類型資產參與發行保障性租賃住房REITs產品。
虞曉芬建議，設立國家租賃住房基金，專門用於開發修建經濟適用的住房，可以根據各省常住人口數量及住房成本來分配額度。
值得留意的是，嚴榮提醒，要保持清醒，警惕過度資本化。“所謂過度資本化就是不務正業。長租房應該服務於羣衆，滿足整個社會中新市民的長租需求，讓他們實現‘安居夢’。”他說。
