每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
相比回暖勢頭較好的樓市銷售端，土地市場的復甦力度明顯偏弱。
中指研究院發佈的最新數據顯示，今年1-4月，TOP100房企拿地總額爲3150.1億元，同比下降13.1%，降幅較上月繼續收窄1.88個百分點。從百強房企拿地門檻值來看，前4月爲10億元，較去年同期的42億元仍有較大幅度的下降。
值得注意的是，前4月拿地金額排名前十的仍以央企國企爲主力，但優質民營房企拿地熱情有所恢復。如偉星、坤和、濱江等民企前4月的權益拿地金額分別升至行業第9名、第12名和第13名。而頭部房企之中，華潤置地以權益拿地金額223億元穩居榜首，建發房產和保利發展分別以161億元和139億元分列第二、三位。
“4月銷售未能持續復甦，土拍市場分化愈發明顯，房企對投資的‘安全性’更爲關注，核心城市、核心板塊仍然是房企關注的焦點，但搖號中籤率不斷走低之下，部分房企退而求其次選擇核心城市郊區板塊。”
中指研究院土地市場研究負責人張凱5月4日在“中指市場形勢及企業研究成果分享會”上指出，“1-4月份土地成交和供應之間的差距在減小，意味着今年的土地供應質量更優，即供應的土地大部分都能成交，流拍率有了明顯下降。在價格維度上，1~4月推出樓面均價同比降了3%，但成交樓面均價上漲17%，一降一漲之間其實就體現出了市場的分化。”
民企長三角“搶地兇猛”
熱點城市仍是房企投資佈局的重點。
從今年前4月重點城市拿地金額TOP10房企來看，有半數以上爲央企國企。多家機構分析認爲，這與穩健型國央企的資金狀況相對較好有直接關係。
但隨着4月份上海、杭州、成都等多個熱點一二線城市進行了集中供地出讓，優質地塊供應帶動房企拿地熱情恢復，多家民營房企頻頻出手拿地，勢頭甚至不輸央國企。如在長三角區域，建發房產、萬科、保利發展分別以120億元、110億元和88億元位居拿地金額前三甲，而民企偉星房產、坤和集團緊隨其後，且拿地金額超過華潤置地和中國鐵建；濱江集團拿地66億元緊隨其後，招商、綠城位列第9、第10名。
如果進一步聚焦至核心城市，民企坤和集團和濱江前4個月所獲取的土儲全部位於杭州市，成爲杭州市拿地金額第一和第二，偉星房產則位列第四。
以濱江集團爲例，截至2022年末的土儲中65%位於杭州市內，20%位於浙江省內（除杭州），浙江省外僅佔15%。國信證券在研報中指出，以拿地金額/銷售金額計算，濱江的投資強度爲44%，處於行業領先水平。
而偉星地產雖然在安徽蕪湖深耕十餘年，但作爲浙江企業，1993年就在杭州開發了偉星大廈。2020年選擇“走出去”之後，持續看好長三角區域，將佈局重點放在合肥、南京、杭州、寧波等重點城市。今年以來，偉星在合肥、杭州、南京等地頻頻獲取優質地塊，併成爲前4月南京市拿地金額最高的企業
從新增貨值來看，今年1-4月華潤置地、建發房產、萬科佔據榜單前三位。華潤置地以累計新增貨值503億元佔據榜單第一；建發房產、萬科緊隨其後，累計新增貨值規模分別爲418億元和337億元。
房企拿地分化顯著，TOP10企業1-4月新增貨值總額3152億元，佔TOP100企業的33.4%，新增貨值門檻爲38億元。
重點核心城市土拍競爭激烈
儘管長三角多城市土拍熱度持續升溫，但總體來看，“分化”仍是土拍市場關鍵詞。
4月份，全國22個重點集中供地城市中共有11個城市掛牌出讓宅地80餘宗。其中首批出讓的城市中廣州6宗、青島2宗、長沙8宗、上海19宗、無錫6宗、濟南6宗。合肥爲今年第二批出讓11宗地塊，杭州則是今年第三批次12宗地塊出讓。此外還有成都6宗、天津5宗、北京2宗。
熱度最高的當屬上海一次性推出19宗涉宅用地，成交總金額近519億元，平均溢價率約7.3%。值得注意的是，該場土拍共吸引超過50家房企競拍，爲近6年最多，其中不乏頭部房企迴歸並積極補倉。
此外，杭州、合肥和無錫等核心城市累計土地成交金額近370億元，其中合肥土拍吸引了超過60家房企參與，而杭州12宗地塊僅用時50分鐘就全部出讓。
記者注意到，今年以來，除南京、蘇州、寧波等城市核心板塊土地競爭激烈外，北京還在市場升溫之下升級了土拍規則，競拍規則有所收緊。
不過，整體來看，國內多數城市的土拍市場的復甦仍需時日。據中指數據CREIS跟蹤統計，今年1-4月非核心一二線城市土拍市場仍以底價成交爲主。如鄭州在首輪土拍中共推出11宗地塊，其中10宗底價成交；長春推出8宗地塊，7宗底價成交。
與此同時，區域和不同城市羣對企業拿地的吸引力也在進一步分化。從金額來看，長三角地區領跑全國，1-4月，長三角TOP10企業拿地金額786億元，居四大城市羣之首；粵港澳TOP10企業拿地金額406億元，位列第二；京津冀TOP10企業拿地金額299億元，位列第三。
“從區域來看，三個核心城市羣表現相對穩健，珠三角推出面積同比下降非常明顯，而成交樓面均價明顯上升，意味着很多非核心區的地塊沒有推出，相較於去年廣州推出大量增城的地塊，今年的地塊應該說比較優質；珠三角在大幅減少郊區土地供應後，市場熱度還是有明顯的回升。”
在張凱看來，“京津冀成交面積是同比明顯增加，主要還是因爲去年1~4月低基數的情況，但是在三個城市羣裏面如果看土地出讓金收入的同比變化的話，京津冀還是比較不樂觀的。單純的依靠北京單核的帶動，這個城市羣在整個土地市場、房地產市場，仍然是比較弱的一個城市羣。”
