過去一年，房地產經歷了遠超預期的行業調整。隨着年報季的結束，上市房企的“家底”也顯露出來。在營收盈利方面，雙降、虧損成爲高頻詞。不同類型房企銷售均在不同程度承壓，企業分化現象逐漸加劇，洗牌在所難免。

在此背景之下，房企的經營模式、競爭格局也在發生變化，各大房企不再盲目追求“三高”（高槓杆、高週轉、擴規模），而是嚴守安全底線，追求有利潤的增長。爲此，房企向產品力要效益，並且不再“多點開花”式地佈局，而是積極向一二線城市“換倉”。更有房企從單純“重開發、重銷售”向“重運營、重體驗”轉變，在開發之外佈局物業管理、商業、代建等賽道，尋求第二增長曲線。

業績普遍下滑，部分房企由盈轉虧

2022年，房地產行業經歷了遠超預期的調整，給房地產企業的經營帶來前所未有的壓力和挑戰。

“2022年是公司上市以來經營承壓最重、最爲困難的一年。”在華僑城舉行的2022年度業績說明會上，華僑城董事、總裁王曉雯表示。

在整體行業下行的背景之下，碧桂園也在利潤表上做出了犧牲，但是守住了經營安全的底線，交付近70萬套房屋。用碧桂園總裁莫斌的話來說：“2022年我們付出了極大代價，打贏了關乎企業生存的‘鐵原保衛戰’。”

與此同時，萬科董事會主席鬱亮在介紹公司業績時透露，2022年，房地產行業形勢的嚴峻性遠遠超出了萬科的預計。

綜合來看，2022年，房地產市場下行壓力更加明顯，雖然企業加大線上營銷力度，挖掘城市潛力，但也難抵銷售規模出現下滑態勢。

據中指研究院統計的2022年營收TOP50房企榜單，其平均值僅爲約955.95億元。而新京報記者此前的統計，2021年前50強房企營業收入平均值爲1089.77億元。由此可見，2022年房企營收增速出現下降。事實上，由於竣工和結轉增速不利，很多企業營業收入和淨利潤均走低，部分企業出現由盈轉虧。

另據中指研究院發佈的數據顯示，2022年百強企業營業收入均值達371.6億元，淨利潤均值達21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%。與此同時，2022年，百強企業淨利潤率、淨資產收益率均值分別爲6.4%、4.5%，降至近五年來的最低點。

對於上市房企公佈的2022年年報，中指研究院企業研究總監劉水認爲，目前房企業績普遍大幅下滑甚至鉅虧，但也有業績相對穩健乃至逆勢增長的房企。造成這種反差現象主要是由於：房企經營韌性有差別，高韌性企業逆勢增長，脆弱性企業業績受衝擊較大。

據悉，2022年，越秀地產實現營業收入約爲724.2億元，同比上升26.2%；核心淨利潤約爲42.4億元，同比上升2.1%。2022年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬於股東的核心淨利潤225.4億元，保持了營收和利潤的雙正向增長。此外，“代建第一股”綠城管理也走出了一波逆勢行情，尤其是行業棘手的停工、爛尾樓盤紓困業務，成爲綠城管理業績增長點之一。

在劉水看來，2022年上市房企盈利能力普遍下降，頭部企業、央國企及部分佈局高能級城市民企，表現出更高的盈利水平和更強的韌性。其中，購房者對高信用企業、央國企信任程度更高，這些企業銷售受到衝擊較小，費效比較高，大型央國企、高信用民企年內項目開發進度未受到資金面負面影響，竣工結轉節奏保持正常。此外，在市場下行週期，高能級城市支撐度更高，價格更加堅挺，資產減值壓力更小，佈局聚焦高能級城市的房企銷售、利潤受到衝擊影響較小。

金字塔效應顯現，聚焦核心城市及區域

面對市場的下行期，房企如何維持盈利能力？在房企投資力度收緊的當下，有限的資金必須用在更加安全、更加核心的土地資源上。對此，聚焦核心城市的核心區域，幾乎是所有房企的一致選擇。具體表現在全國化佈局的房企開始優化佈局，更多聚焦在一二線城市。由於一二線城市產業基礎較強，醫療、文化等設施配套條件較好，有持續的人口流入，房地產需求支撐強勁。而三四線城市則大多是本土企業在深耕。

衆所周知，2022年，部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優化，市場保持一定活躍度，一二線城市成爲很多房企主要銷售來源。比如，綠城中國2022年一二線城市的銷售額佔比提升至85%，市場供需較好的長三角區域更是佔到63%，2022年，綠城新增項目27個，其中，杭州、北京、上海新增貨值比例高達82%，一二線城市新增貨值佔比達92%。這樣的佈局讓綠城中國在2022年實現102%的銷售回款率。

此外，中海管理層在業績發佈會上也表示，在2022年投資拿地中，一二線城市的貨值佔87%。今年的可售貨量中，73%在一線和強二線城市。未來投資還將進一步聚焦一線二線重點城市，同時，也會在長三角、珠三角的一些重點城市尋找機會。而招商蛇口2022年在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市場佔有率超10%，在全國12個城市銷售金額進入TOP5，上海單城銷售金額突破740億元。

總體來看，業績較爲穩定的房企無不是廣泛佈局核心城市，以抵禦市場下行帶來的衝擊。諸葛找房數據研究中心指出，2022年一線城市商品住宅銷售面積約爲3902萬平方米，佔重點60城的11.8%，較2021年下降15%，降幅遠小於二線城市及三四線城市。由此，能級越高的城市，表現出來的韌性就越強。

“目前，針對各個城市而言，金字塔效應逐步顯現，高能級城市人口聚集效應不斷放大，房價中長期可期，而三四五線城市中長期房價上漲動力不足。在同一個城市而言，核心區域的更爲堅挺，未來潛力相較於郊區更大。”諸葛找房數據研究中心分析人士這樣認爲。

最新發布的《保利2022-2023年房地產行業白皮書》顯示，在這一輪市場調整中，凡是資源分佈相對合理、聚焦主要城市的房企，業績都實現快速反彈，而選錯賽道、盲目進入低線城市的房企，後勁越來越弱。當然也要強調，城市分化是不斷動態變化的，考驗房企的戰略洞察力和執行力。這一方面要求房企能準確把握行業中長期趨勢，深刻理解城市分化背後的推動力量，並能動態跟蹤不同城市產業、人口的流動變化。另一方面，投資體系要與戰略體系緊密結合，投資管控行之有效。既能長期保持戰略的連續性和穩定性，又能準確、靈活把握中短期節奏，避免“諸侯割據”“分豬肉”導致的投資失控。

不再“多點開花”，積極“換倉”

房企投資結構是一個動態的過程。在經歷了2022年樓市格局的變化之後，目前，很多房企也開始循序漸進地進行換倉。包括碧桂園、中海、龍湖、保利、綠城等多家房企表示，將向核心城市聚焦。

長期深耕三四線城市的碧桂園也在調整土儲結構。新任碧桂園集團董事會主席楊惠妍在其主席報告中表示，未來公司整體投資將會圍繞人口流動、產業佈局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，實現增量資產的效益兌現。

從去年碧桂園拿地結構來看，在一二線城市權益拿地金額佔比71%，三四線城市佔比從過往60%以上收縮至29%。碧桂園集團總裁莫斌在2022年業績發佈會上表示，計劃在3-5年的時間內，將公司一二線對三四線的貨值比例提高至50:50，用優質的土地資源支撐公司未來業績的穩健發展。

此外，越秀地產管理層表示，由於房地產行業的市場結構和競爭結構將發生深刻變化，短期內土地市場仍延續疲弱狀態。隨着銷售市場的恢復，土地市場也將逐步回暖，但市場分化明顯，一、二線城市土地市場會較快反彈，穩健優質房企獲取土地資源優勢明顯。爲此，在業績發佈會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠明確表示，核心城市具備人口、經濟優勢，肯定是公司業務的重點。

針對拿地標準及計劃，華僑城管理層也表示，堅持招拍掛拿地爲主，銷售物業中擴大住宅的佔比，經營性物業中降低資產自持的比例。同時重點聚焦核心城市核心板塊的招拍掛項目，適時補充一批高週轉項目。

“2023年在土地研判上肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對不會多點開花。其中，最重要的是進行結構的優化，而不是在增量上做太多的文章。比如，對於量級高城市的土儲，增加了股權比例的收購，提升權益；對於量級差城市的土儲，果斷地從合作項目中退出。”美的置業管理層在業績會上這樣指出。

轉向“客戶思維”，升級產品體驗感

可以看到，自去年以來，房企不僅調整戰略佈局，而且不遺餘力提升產品力。在2022年業績發佈會上，房企高層更是頻繁提及“產品力”。

比如，碧桂園調整佈局的同時，在產品力上進行相應調整。據楊惠妍透露，在一二線城市，預計新的產品線將在近期出臺。而今年4月上旬，碧桂園已成立產品聯合研發小組。這一小組成立的目的是爲滿足碧桂園產品力提升要求，加快推進各產品系建設，專門針對一二線城市研發產品。

華僑城管理層也表示，未來公司在業務構建上主要提升三種能力。一是通過專業化發展，標準化建設，全流程管控增強產品力；二是通過消費者研究、區域和城市研究，增強產品適應市場的能力；三是通過以銷定產，彈性施工，減少庫存的積壓，提高週轉速度，增強企業抗風險能力。

此外，龍湖集團董事局主席陳序平表示，改善型住房成當前需求主導，客戶對產品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升。龍湖也在持續做產品迭代和品牌提升，完成人居體驗感升級。

《保利2022-2023年房地產行業白皮書》也提到，目前房地產市場將進入買方時代，客戶在房屋品質、功能、環境、配套和服務等方面都還存在諸多改善訴求。如何更好地發現並滿足這些需求，仍將是房企接下來要解決的重大課題。而新一代居住產品的研發和創新能力，將成爲優質房企的護城河。房地產開發要從“生產者思維”轉向“客戶思維”，引領整個開發流程向“以客戶爲中心”轉變。房企要捕捉客戶需求的變化和品質提升的要點，推動居住產品跨越式發展，形成差異化競爭優勢。

由此可見，今後產品力無疑將成爲房企重要的競爭力，並且成爲房企的共同發力點。

【展望】

“瘦身健體”，專業化分工是大趨勢

衆所周知，2022年，多家房企出現債務違約，由此引發行業的信任危機。從當前來看，房地產企業的財務隱憂仍在，“防風險”已成爲當前房地產市場重點關注的內容。對此，中指研究院常務副院長黃瑜認爲，改善資產負債表成爲房企抵禦風險、穩健發展的重要手段。企業應吸取本輪爆雷企業盲目投資、高估回報等教訓，謹慎判斷市場環境和投資風險，做到向下防流動性風險，向上追求利潤。同時，抓住政策契機，多渠道增厚安全墊。

在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來，未來的發展策略，一定要把安全經營作爲重點，要嚴守安全底線。安全的核心是現金流的管理，所以房企在融資、銷售、買地的過程中都做了策略調整來應對當前的經濟形勢。安全經營另一個重點是交付，按時保質交付涉及行業信心，讓社會尤其是消費者對行業有信心。

《保利2022-2023年房地產行業白皮書》則指出，優質房企必須“瘦身健體”，在控制負債規模的情況下，保持“質的有效提升和量的合理增長”。上市房企再融資重啓，通過定增、配股等方式優化資本結構，將降低資產負債率。優質房企可以通過提升資產經營和資本使用效率，發揮品牌和信用優勢，提高盈利能力和投資回報率，從而實現經營質量的大幅提升。

對於未來的房地產行業，劉水預期，行業在規模、佈局、業態等方面均將形成深度分化。其中，經歷本輪市場週期調整，房地產行業告別“高週轉、高負債、高槓杆”模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發展模式平穩過渡，實現高質量的發展。

“開發業務賽道彎道超車機會減少，頭部企業地位穩固，未來或將形成金字塔型行業格局。其中，央國企仍將是重資產開發生力軍，市場份額保持在較高水平。”劉水錶示，專業化分工是大趨勢，細分領域專業企業增多。少數頭部企業能夠發展成爲橫跨多個領域的綜合開發企業，多數企業需專注於個別優勢領域，細分行業或將產生龍頭企業。

新京報2023年5月8日產經週刊《年報裏的房企·透視未來》。

新京報記者 袁秀麗