隨着年報季的結束，2022年房企的“成績單”出爐，有的令人唏噓不已，有的獨領風騷。對於各大房企來說，這些明晃晃的財務數據背後透露的不僅僅是過去一年的發展現狀，還暗含着反思與成長，以及對於未來的預期。

那麼，地產開發主業還有未來嗎？代建、保租房、物業服務……房企的第二增長曲線在哪裏？在新發展模式下，房企又該如何抓住機會點？

悲觀中的謹慎樂觀

過去的2022年，房地產開發投資增速從2021年的4.4%下降到了-10%；千億房企數量更是腰斬，從巔峯時期的40餘家跌至20家；出險房企持續增多，停貸風波下“保交樓”成爲“硬任務”。

對於地產人來說，如果2022年的財務數據以及發展現狀讓人感覺悲觀，那麼2023年的初步感知是“春天來了”。房地產政策的持續寬鬆、樓市成交的復甦、出險房企債務重組動作的再進一步，都讓行業向好發展，讓地產人窺探到一線陽光。

據克而瑞統計數據顯示，今年1-4月份，百強房企實現銷售操盤金額約2.05萬億元，在同比增幅方面，相比一季度轉正之後，增幅也進一步提升至9.7%。

對於後續市場的走勢，在業績發佈會上，各大房企掌舵者或高管也表達了謹慎樂觀的看法。萬科董事會主席鬱亮表示，2022年行業形勢的嚴峻性遠遠超出了年初的預計，但未來的新房需求“上有天花板，下有保底線”，在外部環境沒有突發性變化的情況下，一段時間內市場仍能保持12億平方米左右的需求。

碧桂園執行董事及總裁莫斌認爲，房地產仍是國民經濟的支柱產業，預計未來5-10年，年均住房的增量需求將穩定在10億平方米左右。城鎮化率的增速雖然放緩，但仍有較大的增長空間。改善性需求將是未來的最大需求。

中國海外發展董事局主席顏建國對房地產市場企穩回升充滿信心，“當前市場仍處於房地產上下半場的轉折期，雖然還存在一些不確定性，但我們對總體市場有信心。總之，房地產仍然是一個大行業、好行業。”

新的一年，挑戰和風險仍無處不在，但是寬鬆政策，尤其是對改善性住房需求的持續支持，也會給房企在地產開發主業方面帶來機會。

“新行業週期應積極把握新型城鎮化、居住品質改善需求帶來的結構性機會。”保利發展董事長劉平如是說。

尋求第二增長曲線

雖然在年報中，地產開發主業數據略顯慘淡，但是多元業務熬過寒冬，呈現出一片新氣象。

在經過多年沉澱後，萬科的經營服務業務終於走過“交學費”階段。鬱亮在2022年業績發佈會上表示，今年，經營服務業務收入還會有兩位數的增長，利潤開始有正向的貢獻。與開發業務不同，經營服務業務是“滾雪球”業務，做存量生意，靠的是複合增長力量，是永續生意，給一定的時間，一定會對收入、利潤有重大影響。

與此同時，龍湖集團新的掌舵人陳序平也在開創企業的利潤增長曲線。陳序平透露，未來5年，龍湖集團將大力發展非地產開發業務，將非地產開發業務利潤佔比提升50%以上。

據悉，2022年，陳序平對龍湖的業務模式進行了重構，變成一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道，後面四個賽道分別是商場、長租公寓、物業管理和代建業務。

此外，剛剛“換帥”的碧桂園經營策略也在發生變化，董事會主席楊惠妍表示，目前碧桂園的工作重心是科技建造、代管代建輕資產這兩個新興業務。據悉，碧桂園將堅持“一體兩翼”的佈局，即房地產是主體，兩翼分別爲輕資產發展的代管代建和科技建造，後者也將成爲其未來增長的第二曲線。

華僑城則提出了“一體兩翼三功能”房地產業務發展新模式，即以地產開發爲主體，依託“兩翼”文旅和商業、酒店、物管、會展等相關泛地產業務，最終實現“投資、運營、服務”的多元化功能。

地產開發高週轉模式神話已經破滅，發展模式與底層邏輯正在發生改變，用多元化經營抵消銷售收入的週期波動，探索第二增長曲線，尋找行業的新動能，改善當前的盈利水平，這已經成爲行業共識。

不過，在58安居客房產研究院院長張波看來，無論是地產開發，還是多元業務，房企都應該從以往更多追求規模化角度，轉向更加高質量的發展，盈利的穩定性、發展的安全性要放在第一位，再去考量如何更好地佈局第二曲線。

探索新發展模式

新的發展模式自去年以來，在各大中央、部委會議中被頻繁提及，在今年的年報季，也是熱議的焦點。

諸如業績會上，華潤置地執行董事、董事會主席李欣表示，房地產行業經歷了三年調整，已經發生深度改變，房地產的長效機制正在構建，新舊模式的轉變正在逐步形成，更爲考驗企業的戰略定力。

中指研究院企業研究總監劉水認爲，經歷本輪市場週期調整，房地產行業告別“高週轉、高負債、高槓杆”模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發展模式平穩過渡，實現高質量的發展。

未來房企轉型發展的方向就是探索新的發展模式，這已成爲業內的共識。對於新發展模式，清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，至少要有這三個特徵：創新的發展模式、高質量的發展模式、可持續的發展模式。

在國海證券首席經濟學家夏磊看來，新發展模式“新”在三個方面，其中，“新”在房地產繼續保持國民經濟支柱產業地位的內涵擴充，不止地產開發，還有存量改造、中介服務、物業管理以及養老、托幼、教育等基於住宅而衍生的生活服務。對於房企這個市場主體來說，“新”在於由追求速度轉向注重品質，“三高”模式走向終結，利潤將主要來源於提升產品和服務品質獲取溢價。

那麼，房企如何擁抱新的發展模式？如何乘風破浪？在業內人士看來，房企要改變過去大開大合的野蠻開發模式，更加註重質量與效益，注重安全與風險。同時，在保租房、物業增值服務等領域，尋找新的增長機會。“穿越週期，靠的是經營質量。”

劉水錶示，地產開發業務賽道彎道超車機會減少，頭部企業地位穩固，未來或將形成金字塔形行業格局。其中，央企、國企仍將是重資產開發生力軍，市場份額保持在較高水平。同時，專業化分工是大趨勢，細分領域專業企業增多。少數頭部企業能夠發展成爲橫跨多個領域的綜合開發企業，多數企業需專注於個別優勢領域，細分行業或將產生龍頭企業。

新京報2023年5月8日產經週刊《年報裏的房企 透視未來》。

新京報記者 段文平 袁秀麗