H股、A股上市房企年報披露已經結束。回顧2022年的表現，雖然地產開發主業呈現一片低迷之勢，但代建業務逆勢增長，毛利率約爲40%，遠超地產開發業務。這個賽道的未來前景可期，低槓桿、高盈利、逆週期的特性，加上時代背景造就的機會，使代建業務成爲各大房企爭相佈局的“戰場”。
毛利率約40%的新藍海
雖然代建行業是房企爭相拼搶的新藍海市場，但是目前上市企業還是個位數。
綠城管理與中原建業是代建行業僅有的兩家由房企分拆上市的企業，也是規模靠前的企業。
綠城管理被業內稱爲“代建第一股”。據財報顯示，2022年，綠城管理實現收入26.56億元，同比增長18.4%；毛利13.89億元，同比上升33.4%；淨利潤7.35億元，同比增長28.9%；歸屬於公司股東的淨利潤7.45億元，同比增長31.7%。在盈利水平方面，2022年，綠城管理的毛利率爲52.3%，同比上升5.9個百分點；淨利率27.7%，同比上升2.25個百分點。
相比之下，在房地產行業下行的大背景下，加上疫情對河南的影響，從建業地產分拆上市的中原建業，其營收和淨利潤均出現了不同程度的下滑。據財報顯示，2022年，中原建業實現收入6.057億元，較2021年減少53.5%；淨利潤3.035億元，較2021年減少60.6%。不過，中原建業盈利水平保持高位，年度淨利潤率達到50.1%。
從這兩家上市代建企業來看，高利潤是關鍵詞。
另一家上市企業朗詩地產，由於專注於輕資產業務（即開發代建項目以及小股操盤房地產開發項目），更名爲朗詩綠色管理。朗詩綠色管理在公告中表示，公司開發代建服務分部的毛利率保持在約40%的較高水平，而集團平均水平約爲20%。相較傳統房地產開發業務而言，開發代建服務的資本投入及投資風險亦顯著降低。
多名“新兵”積極入局代建
傳統的地產開發業務，從融資、拿地、開發到出售，屬於重資產模式，受到市場影響較大，有着週期性波動。而代建業務採用輕資產模式，企業不需要太多資金成本，出售的是品牌、管理、資源能力，有着低負債、高盈利等特點，且逆週期性顯著，成爲房企積極佈局的賽道。
可以說，2022年，代建業務呈現爆發之勢。
據克而瑞不完全統計，截至2022年末，發展代建業務的品牌房企已經超過60家。其中既有全國化大型房企，如綠城、華潤置地、金地等，也有地方性大中型房企，如建業、衆安等。
這一年，多家房企成立代建平臺，包括出險房企。2022年一季度末，陽光城廣西區域成立全國首個代建部。在2022年8月舉行的中期業績發佈會上，龍湖集團首次亮相旗下智慧營造品牌——龍湖龍智造。同月，華夏幸福成立代建公司幸福安基。此後的9月份，中梁控股宣佈成立中梁建設管理集團有限公司，正式進軍代建行業。
作爲地產“老大哥”的萬科，在去年年初，參與設立深圳市安居建業投資運營有限公司（簡稱“安居建業”），持股比例爲20%，而安居建業目前主要做紓困項目的代建。另一地產巨頭碧桂園也表示，代管代建業務也會成爲其業務重點之一，全力參與保障性住房等代管代建業務。
在規模上，中指研究院統計數據顯示，2022年，房企代建項目新簽約建築面積或爲1.11億平方米，首次突破了1億平方米，依舊保持較快增長速度。
作爲目前代建領域的“一哥”，綠城管理在2022年新拓代建項目的合約總建築面積達2820萬平方米，同比增長約23.9%。截至2022年末，綠城管理代建項目合約項目總建築面積1.014億平方米，同比增長19.8%。
與此同時，中原建業在管項目266個，在管項目建築總面積約3171萬平方米。
截至2022年末，碧桂園累計承接代建項目超過150個，累計在管面積近1300萬平方米；金地集團代建業務已佈局全國超40座城市，管理服務項目超115個，累計簽約管理面積超1832萬平方米。
作爲這個領域的“新兵”，龍湖龍智造在2022年累計獲取建管項目約40個，總建築面積超700萬平方米。幸福安基在2022年簽訂7個正式協議、3個框架協議，簽約面積353萬平方米，合同總額超過1億元。
旭輝建管、世茂管理是2021年入局的“新兵”。2022年，旭輝建管實現新增管理項目47個，新增管理總建築面積超過900萬平方米；世茂管理新進17個城市，新增貨值近200億元，新增管理面積約300萬平方米。
新京報製圖/許英劍
中指研究院企業研究總監劉水錶示，房企積極進軍代建業務主要有兩大原因，一是政策支持和行業需要，房地產代建是當前政策倡導的新發展模式的重要方向；二是代建業務本身具有明顯優勢特徵，高盈利性、高成長性、抗週期性、低槓桿、低負債等。
“據中指研究院監測，近幾年代建新籤規模增速超過10%，2022年增速爲11.3%，遠高於全國商品房銷售面積增速。在當前市場環境下，代建依舊保持高於10%的增速，充分表明其發展呈現更好的成長性和抗週期性。”劉水說。
紓困代建蘊藏機會與風險
除了自身的優勢外，代建火熱背後與地產開發主業下行、項目紓困有莫大關係。在克而瑞看來，集中供地潮中，地方國資或城投公司積極拿地爲市場託底，但卻缺乏開發經驗，從而爲代建行業迎來機遇；另一方面，爆雷房企數量增長，行業急需出清，隨着不良資產的增多，接手出險項目的金融機構或AMC（資產管理公司）也需要尋找代建，爲項目品牌背書並完成保交付任務。
中交地產與信達地產的合作模式就以“紓困類代建項目”爲落腳點；出險房企華夏幸福旗下的幸福安基，更是爲恆大瀋陽市蘇家屯出險項目提供代建。
綠城管理在項目紓困方面的代建業務更爲成熟。去年，綠城管理攜手金融機構和各類委託方，在項目開發的不同階段介入多個資方紓困項目。
在2022年業績發佈會上，綠城管理執行董事、CEO李軍表示，這兩年國家在大力推動“保交樓”，其中很多由金融機構主導，還有涉房的不良資產，顯性規模就超過了3萬億元。這個領域會迎來風口型的業務機會，未來綠城管理將大力開展這塊業務。
紓困中的代建業務蘊藏機會的同時，也存在困難與風險。李軍曾稱，在承接紓困業務時，綠城管理有一個被動點，公司爲了隔離投資類風險，是絕對不加財務槓桿，也就是不出資，但紓困類企業最缺的是錢，在這個過程當中就會產生不匹配。
此外，紓困項目本身也存在風險點。劉水錶示，在建設成本管理風險方面，諸如未達到委託方成本管控要求；在工期風險方面，諸如項目債務處置等造成工期延遲等。
新京報2023年5月8日產經週刊《年報裏的房企 透視未來》。
新京報記者 段文平
