繼42家房企圍搶昌平朱辛莊地塊之後，5月6日，北京豐臺區青塔地塊及大興區西紅門地塊再次火熱出讓。

據不完全統計，當天兩宗宅地競拍吸引了近30家房企參與報名，最終均爲觸頂+搖號成交，成交總額64.745億元，平均溢價率15%。其中，青塔地塊在土地規則限制的前提下，仍成爲北京近五年來土拍市場“第二熱”的地塊。

綜合來看，今年北京土地市場既有觸頂搖號成交的地塊，也有房企託底成交的，其中，土地自身條件及利潤空間成爲房企拿地的決定性因素。

需要關注的是，目前不少房企手上的“存糧”不足，加上更多房企調整戰略佈局，轉向一二線城市，進而帶熱北京土拍市場。

青塔地塊“未拍先火”，補充公告改寫土拍規則

作爲“明星”地塊，豐臺青塔地塊競價激烈程度早在預料之中。地塊競拍不到5分鐘，就有多家房企同時舉牌，隨後報價“觸頂”而轉入搖號環節。彼時仍有15家房企及聯合體參加搖號，最終由建工+城鄉房屋聯合體以總價27.485億元搖號摘得，成交樓面價約5.28萬元/平方米，溢價率15%。

北京鏈家研究院分析師嶽微認爲，豐臺青塔地塊“未拍先火”，在預申請階段就有40多家房企有意願參與。由此，北京市規劃和自然資源委員會發布豐臺青塔等用地使用權出讓公告的補充公告，提出“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買。”

對於此舉，當時北京市規劃和自然資源委員會相關負責人表示，這一調整使得“同一集團成員企業”不再成爲“對手”，但可以“合作共贏”，更加利於行業發展及集團成員企業內部間資源調配。另外，本次調整將更加有效地抑制通過增加關聯企業參與數量從而提高搖號中籤概率的情況發生。

這一土地新規在一定程度上制約了“馬甲”的出現。即便如此，在現場競價環節，豐臺青塔地塊仍然吸引了17家房企及聯合體參與。

據中指研究院分析人士表示，青塔地塊依然創造了北京土拍市場自2018年以來，在報名房企及聯合體數量上僅次於今年早些時候的昌平朱辛莊地塊創下的歷史，成爲北京近五年來土拍市場“第二熱”的地塊。

從參加青塔地塊競價的房企來看，包含金隅、華潤、天恆、中鐵、城建、中海、建工+城鄉房屋、京能+電建、金茂、中建玖合、華髮、建發、廈門國貿、龍湖、萬科+南通海門海泰、江蘇師山置業、揚州華景置地。

嶽微認爲，參與競爭的主力仍爲實力雄厚且在區域有深耕經驗的房企，值得注意的是，長期未在北京拿地的萬科以聯合體再度參與北京市場。此外，南方房企進京佈局意願更加強烈，除多次參與北京土拍的建發、廈門國貿外，也出現南通海門區國資控股的江蘇師山置業、南通海門海泰以及揚州國資控股的揚州華景置地。

值得關注的是，參加青塔地塊線下競拍的企業包括了中海及中建玖合。中海隸屬於中國建築集團有限公司，如果嚴格來說，中海及中建玖合同屬於中建集團。此前，業內猜測，中海和中建集團的建設局不會同時出現。而此次通過青塔地塊，表明最終中海和中建集團下屬的建設局並未被認定爲同一家集團公司。

每平方米“房地差”超3萬元，利潤空間充足

據土地出讓文件顯示，豐臺區青塔街道青塔村棚戶區改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊爲二類居住用地，建築規模爲5.2萬平方米，起始價23.9億元，起始樓面價爲4.6萬元/平方米，上限地價爲27.485億元，銷售指導價爲8.5萬元/平方米。由此可見，每平方米“房地差”超過3萬元，這也是吸引衆多房企競拍的原因。

對於青塔地塊如此火熱的原因，嶽微表示，首先是地理位置優越，鄰近西四環，與海淀區一路之隔，有地鐵11號線規劃預期，周邊配套、居住界面成熟。同時，該地塊體量小，居住屬性純粹，總價不高，“房地差”較大，有充足的利潤空間。此外，近年來，西四環至五環之間新房項目供應主要集中在豐臺區小瓦窯、大瓦窯板塊以及石景山區衙門口板塊，青塔板塊無直接競品項目，預計銷售流速較爲可觀。

中指研究院分析人士也認爲，青塔地塊3公里的範圍內有成熟的商業、教育及醫療配套，這放在整個北京市場，都是“拍一塊少一塊”的稀缺地塊，大家自然也都會搶着要。

據悉，目前豐臺青塔地塊周邊在售的新房項目包括北京城建·龍樾天元和北京城建·宸知築，兩個項目的均價分別爲8.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米。

西紅門板塊迎來利好，華潤置地“雙觸頂+搖號”奪地

5月6日現場競價的另一宗地塊是大興西紅門地塊，其吸引了包括興創、中建壹品、華潤+中鐵、中海、廈門國貿、城建、龍湖、保利、招商、首開、建發共11家房企參與。雖然從競買報名企業數量上不及青塔地塊，但也彙集了六大央企參與角逐。

經過17輪競報，該地塊達到地價上限37.26億元，隨後轉入競“現房面積”環節，經過中海及龍湖的多輪拉鋸戰，達到上限1.8萬平方米，轉入搖號環節。彼時仍有6家房企及聯合體參加搖號，最終由中鐵+華潤置地聯合體以總價37.26億元+現房1.8萬平方米“雙觸頂”搖號摘得，溢價率爲15%。

值得關注的是，西紅門組團地塊中其餘兩宗地塊在2022年土拍中都未觸頂成交。在嶽微看來，主要是由於板塊配套及居住界面現狀一般，而此次西紅門地塊觸頂成交的主要原因是，板塊規劃利好明確落地，其中，在交通軌道方面，雖地塊目前無軌道交通，但19號線明確規劃西紅門東站，未來7站可達金融街。另外，在教育資源方面，該地塊周邊2宗教育用地明確引入黃城根小學、北京四中，再有商業綜合體“元·創大都會”開工建設再度提升板塊居住配套。

嶽微認爲，西紅門板塊爲新開發區域，在華潤、興創、中鐵等開發企業已打造西紅門·橡樹灣（一期、二期）、御璟星城等新房項目的基礎上，華潤、中鐵再添一子，未來項目交付後，將形成一個新興的高品質居住圈，市場認可度及潛力價值都將得到提升。

對於今年的土地市場，嶽微認爲，今年北京土地市場整體呈現愈加回暖態勢，但單一地塊的成交依然呈現冷熱不均、分化明顯的局勢。既有熱點地塊觸及上限搖號確定歸屬，也有地塊出讓遇冷由開發企業託底成交，地塊自身條件及利潤空間成爲開發企業拿地的決定性因素。

另有業內人士認爲，經歷去年的謹慎投資之後，房企手上的“存糧”不足。此外，目前很多房企調整戰略佈局，重點向一二線城市傾斜，導致更多房企關注北京優質地塊，這些因素均是北京土拍熱起來的原因。

新京報記者 袁秀麗