“三年疫情後，商業地產需要一個療養的過程，真正恢復可能需要一年半時間。總體來看，未來商業地產‘跑馬圈地’快速發展的時期已經過去，即大規模增量時代一去不復返，這兩三年的存量消化後，供應量可能會出現斷崖式下滑，隨之，商業地產會回到運營層面，回到商業的本質。”在凱德華北區日前舉辦的行業媒體交流活動上，全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平如是說。

商業地產現結構性復甦，客流恢復速度較快

對於線下商業而言，比較悲觀的說法是，疫情三年，使人們習慣了通過線上來消費。那麼，經過“五一”假期的觀察來看，我國商業消費的真相如何呢？

據凱德投資（中國）商業管理首席執行官楊欽富介紹，“五一”小長假五天時間內，凱德全國商場客流、銷售基本復甦至2019年水平。分項目來看差距較大，有些項目恢復較快，有些則比較慢，市中心mall相比社區商業恢復更好一些。其中，恢復最好的項目是蘇州中心，其“五一”期間客流對比2019年上漲近25%，銷售則上漲60%；單日來看，“五一”當天客流達48萬人次。

“去年提前解約率較大，第一季度提前解約率也有一定額度，但到了今年4月，解約率明顯下降。與此同時，坪效增長了很多。預計下半年起租率、出租率會繼續往上漲。”楊欽富表示。

“三年疫情給商業地產做了一場‘體檢’，證明很多企業是健康的。”王永平指出，諸如凱德、華潤、太古地產、大悅城、龍湖等專業化、規模化企業走出疫情影響的速度更快一些。

王永平認爲，“商業地產復甦明顯，客流、業績均出現明顯增長，但這屬於結構性復甦。其中，客流恢復速度比業績恢復快，有些購物中心客流已基本恢復至2019年水平，個別甚至超過2019年水平，但業績達到2019年水平的還是少數。”而另一大現象在於業態方面餐飲恢復最快，體驗、兒童、娛樂等業態也恢復不錯，但零售總體恢復慢些。此外，品牌開店意願也出現一些結構性變化，比如60後、70後企業家不少還處於觀望狀態，但一些90後等年輕企業家變成一股新生力量，對市場預判比較樂觀。

“總體來看，商業恢復情況處在正常範圍內，並沒有呈現之前一些專家樂觀預估的‘疫情結束後呈報復性消費’的現象，更多屬恢復性增長。”王永平稱，下半年商業地產走勢更多取決於宏觀經濟走向。如果宏觀經濟恢復較好，人們的消費信心、預期會好一些。

展望接下來的市場，楊欽富指出，2018年、2019年期間，不少開發商看到商業市場較好，進而做出了投資決定，但在2021年、2022年期間由於疫情原因商業並未入市，因此，預計這些商業供應量或在2023年集中入市，“雖然信心是有的，但由於供應量較大，這是市場的一大挑戰。”

後疫情時代商業地產需要一個“療養”過程

王永平指出，經過三年疫情，目前商業地產出現了三大轉變：一是從重數量轉向重質量，有的企業規模越大，受損越多；二是從重開發轉向重運營，尤其隨着REITs的推出，商業地產會更關注運營及投資回報；三是從重增量轉向重存量，不少商業項目、寫字樓項目在改造升級。

值得一提的是，疫情放開後並非所有的商業地產都恢復較好，有一些商業地產並未出現明顯恢復。因此，很多商業地產出現問題，不能簡單地將其原因歸結爲疫情。實際上，2019年之前，我國商業地產出現爆發性增長，不少城市出現了商業地產過熱現象，這意味着有一些商業地產出問題，主要來自於企業自身。

“三年疫情不能當做一個‘筐’，什麼都往裏裝。”王永平指出，商業地產出現問題，客觀來看有疫情因素，但也有企業自身過去粗放型發展埋下的隱患，現在出現了一系列清算階段；此外，商業品牌的發展不可能瞬間反彈，其中涉及合作伙伴、供應鏈、員工等。因此，三年疫情後，預計商業地產需要有一個療養的過程，真正恢復可能需要一年半左右的時間。

新京報記者 張曉蘭