新京報訊 （記者袁秀麗） 5月18日，中指研究院發佈《2023中國房地產上市公司TOP10研究報告》（以下簡稱“報告”）顯示，2022年，上市房企進入“縮表”階段，房地產上市公司總資產規模出現負增長。與此同時，上市房企的盈利能力和流動性都遇到了挑戰，行業出清和優勝劣汰在市場下行週期更加顯著。而未來，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱，企業分化不斷加深，房地產上市公司競爭將進入差異化競爭時代。

行業“縮表”，地方國企逆勢擴張

2022年房地產市場成交保持低迷態勢，在行業整體信心不足的情況下，上市房企進入“縮表”階段，房地產上市公司總資產規模出現負增長。報告顯示，滬深上市房地產公司總資產均值爲1409.3億元，較上年下降5.4%，增速較上年回落9.6個百分點。內地在港上市房地產公司總資產均值爲2407.6億元，較上年下降5.8%，增速較上年回落12.6個百分點。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，通過上市房地產公司總資產負增長，不難看出行業進入“縮表”階段。不過，行業“縮表”主要源自民營房企“縮表”，央企資產規模保持穩定，地方國企逆勢擴張。央企自律性強、財務管理嚴格，注重發展的長期性、穩健性，伴隨着市場下行央企“擴表”速度放緩。與此同時，自2021年以來地方國有企業對行業的支撐作用逐漸顯現，因此在行業下行階段開始嶄露頭角，積極參與地方投資，表現出了較強的逆週期發展能力。

在市場下行週期，盈利能力成爲衡量房地產上市公司開發運營能力的試金石。2022年，隨着商品房銷售市場下行和疫情持續，毛利率降低和資產減值放大，房地產上市公司營收轉而下行，超三分之一上市房企出現虧損。其中，報告顯示，滬深、內地在港上市房地產公司營業收入均值分別爲305.2億元、464.8億元，同比分別下降8.9%、16.0%，增速較上年下降18.1、30.4個百分點，淨利潤均值分別爲-1.6億元、-10.9億元，同比分別下降112.7%、128.7%。

事實上，受市場調整週期影響，多數房企財務安全性正經受考驗。報告顯示，滬深上市房地產公司淨負債率均值爲70.8%，同比上升2.9個百分點；內地在港上市房地產公司淨負債率均值分別爲81.0%，同比上升13.2個百分點。與此同時，房企的短期償債能力持續下降，滬深上市房地產公司的現金短債比均值爲1.39；內地在港上市房地產公司現金短債比均值爲0.79。

市值走低，進入差異化競爭時代

由於房地產市場處於深度調整期，資本市場對房地產行業投資更加審慎，滬深及在港上市房企市值均值均有所下降。報告顯示，滬深上市房地產公司市值均值爲153.7億元，同比下降10.4%，內地在港上市房地產公司市值均值爲132.3億元，同比下降18.4%。

此外，2022年，房地產上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續回落，部分房企逆勢增長。具體來看，滬深上市房地產公司每股收益均值爲-0.22元，較上年下降257.1%；內地在港上市房地產公司均值則爲-0.62元，同比下降251.2%。

值得關注的是，去年房地產板塊持續走低，滬深及內地在港房地產上市公司表現整體不如大盤。而2023年一季度，伴隨着全國新房市場情緒的修復，房企銷售業績有所好轉，央國企和優質民企銷售表現相對較好，企業融資環境持續改善，但待償債務餘額較高，企業資金壓力不減。在此背景下，投資者將更加關注企業可持續經營能力和長期價值，保持穩健經營、展現出拿地與融資能力的企業更易獲得投資者的青睞。

劉水認爲，未來，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱，企業分化不斷加深，房地產上市公司競爭將進入差異化競爭時代。上市房企需內外兼修，對內順應週期調整財務結構，保持充足的償債能力，打造風險緩衝墊；對外充分利用政策資源，發揮自身優勢，抓住窗口期及時補充融資資金，藉助政策工具優化資產負債表，爲適應行業新週期提前做好準備。