證券時報記者 吳家明

日前，《國家發展改革委關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》發佈，提出研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs，消費類基礎設施REITs迅速成爲市場焦點。

5月24日，在第一太平戴維斯聯合深圳市房地產業協會舉辦的“REITs聚勢而強，市場乘風而上”房地產投資論壇上，深圳市房地產業協會會長呂晉川認爲：“國家發改委本次推出消費類基礎設施商業REITs，是實施擴大內需，重視支持消費的具體舉措。對於優化土地市場資源配置，助力房地產行業向新發展模式平穩過渡，具有重要意義，也是房地產行業轉型升級、高質量發展的重要路徑。”

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿表示：“REITs作爲房地產產業轉型、助力實體經濟高質量發展的助推器，一直以來倍受市場關注。最新出臺的消費類基礎設施資產的擴容爲市場帶來難得的歷史機遇，萬億消費基礎設施REITs市場可期。”

第一太平戴維斯深圳物業及資產管理部負責人江陸重點分析了中型商業資產方在發行消費類基礎設施REITs中應該如何突破各種瓶頸：“針對該類有發行REITs需求的商業資產方，如需達到發行要求，往往會出現需支付較高商業管理成本的情況，則可考慮採取大資管模式去中臺化，高效的運作促進效益提升，以達到提升IRR水平的目標；其次，對於傳統各方獨立管理的模式，經常會出現商管與物管利益點割裂的情況，引入大資管作爲整體服務團隊，可將物管及商管有效整合，相互補位，爲資產方提供最有價值的服務模式；最後，在商業業態的設施設備維護需要高要求高標準的背景下，大資管團隊可在合理酬金的經營下做精細化管理，保證設施設備的穩健運行，以上路徑的實施也將實現資產的長期高質量運營。”

第一太平戴維斯大中華區資本市場部董事孫國立表示：“國內消費類基礎設施REITs發展潛力巨大，對於消費類REITs底層資產的篩選標準，建議從五點去着手，包括在發起人方面可以優先考慮央企、國企；在項目位置上可以選擇北上廣深、杭州、武漢和成都等準一線城市；以資產淨值超過10億的購物中心和社區商業爲主；另外，資本化率要≥5.0%，最好達到5.5%；在合規性方面要注意是否存在權利限制、手續是否齊全、運營是否合規等方面的瑕疵。”

第一太平戴維斯深圳估值及專業顧問服務負責人李永春就土地剩餘年期對REITs底層資產價值的影響機制發表了意見：“資產估值主要受收益水平、報酬率、增長率和剩餘收益年期影響。增長率和報酬率對沖後，會形成一個估值的衰減因子。剩餘收益年期越長，衰減因子越小。但是該衰減過程不是線性的，剩餘收益年期越短，邊際影響會越大。例如，剩餘收益年期爲30年和20年時，剩餘收益年期每減少一年，剩餘收益年期爲20年的估值下降幅度明顯要大於剩餘收益年期爲30年的。”