爲解決新市民、青年人住房問題，深圳對“十四五”期間建設籌集保障性住房的目標按下“快進鍵”，將建設和籌集保障性住房原目標54萬套（間）調整爲不少於74萬套（間），增加的20萬套（間）均爲保障性租賃住房（簡稱“保租房”），以更好解決新市民、青年人的住房問題。

政策層面也在不斷加碼。近日，深圳市住房建設局發佈關於印發《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引（試行）》的通知（簡稱“通知”），建立多渠道、多主體的保租房籌集方式。

隨着深圳保租房的進一步擴容，尤其是大量城中村改造提升後納入保租房領域，租賃運營企業能否通過規模化租賃社區的運營來探索出一條新發展模式，即除了涉及租金差之外，獲得非租金增值收益？

深圳多渠道籌集保租房

爲規範保租房籌集工作，加快發展保租房，近日，深圳市住房建設局發佈關於印發《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引（試行）》的通知。該政策指出，保租房的籌集工作遵循按需定籌、屬地負責原則，緊密圍繞“20+20”產業集聚區、軌道交通站點、20個重點片區和市、區中心片區，多渠道籌集保租房。

根據政策，住宅、商務公寓、產業園區配套宿舍、城中村房屋可以籌集作爲保租房。此外，商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋以及其他社會存量房屋也可籌集作爲保租房。籌集作爲保租房的社會存量房屋，應當符合深圳市保租房項目認定以及既有非居住房屋改建保租房政策規定的條件。

在籌集方式上，政策提出，住房主管部門、保障性住房專營機構及其他市場主體可以通過租賃、合作經營社會存量房屋或者購買市場商品房等形式收儲房源。通過租賃或者合作經營收儲房源，屬於城中村房屋的，房源收儲合同或者委託運營合同期限原則上不少於10年；屬於產權明晰的社會存量房屋，房源收儲合同或者委託運營合同期限原則上不少於6年。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，上述政策的主要目的就是建立多渠道、多主體的保租房籌集方式，來增加房源供應。而在區位上，主要圍繞“20+20”產業集聚區、軌道交通站點、20個重點片區和市、區中心片區等，這反映了金融存量時代，保租房不應該主要通過新增配建或集中建設的方式，存量盤活纔是重要的方式。

城中村規模化、品質化改造提升

對土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房以及保租房供應，城中村是“最現實的答案”。城中村是很多新市民、青年人到深圳的第一個落腳點。因此，存量城中村規模化品質化改造提升，成爲深圳增加保租房供給的主渠道之一。

今年以來，深圳把大力推進城中村保障性住房規模化、品質化改造提升，作爲爲新市民、青年人提供更多高品質可負擔的保租房的政策選項和重要手段。今年2月，深圳發佈了《深圳市城中村保障房規模化品質化改造提升指引》，其中提出“安全、配套、建築、綠色”四項改造要點，爲深圳規範、有序、高效推進城中村保障性住房規模化品質化改造提升提供明確指引。

截至目前，深圳全市已納入保租房規範管理的城中村房源約4.99萬套（間）。其中，玉田村是萬科參與城中村改造並納入保租房的一個示範項目。此外，爲了推進城中村規模化品質化改造工作，深圳市人才安居集團與微棠公司展開合作成立合資公司——安居微棠。安居微棠通過開展城中村規模化收儲改造，面向新市民、青年人提供“高品質、低租金、全智能”的宜居產品，其改造後的房源將統一納入深圳市保障性租賃住房，運營方的房源租賃情況、租金價格均會接受政府監管。早期由微棠進入改造的元芬村，就從“握手樓”改造成了多彩公寓。據悉，安居微棠已在深圳摸排了167個城中村、3萬個樓棟、超3000萬平方米潛力改造空間。

深圳在擴大保障性住房供應上“大招”頻出，其背後的原因在於，深圳對“十四五”期間建設籌集保障性住房的目標按下“快進鍵”，將建設和籌集保障性住房原目標54萬套（間）調整爲不少於74萬套（間），增加的20萬套（間）均爲保租房，以更好解決新市民、青年人的住房問題。

着眼於未來，深圳還提出，2021年-2027年將累計新增建設籌集保障性住房100萬套（間）。屆時，隨着保障性住房逐步供應到位，將覆蓋350萬-400萬人。預計到2035年，深圳保障性住房覆蓋人羣將達到約500萬人，約佔全市常住人口的26%。

在此背景下，今年以來，深圳保租房的建設進入提速階段。克而瑞統計顯示，從目前深圳公佈的保租房籌建項目來看，形成供應的項目以非居住存量改建、城中村改造、市場化項目轉化等存量納管方式居多。此外，新建保租房將集中在2024-2026年竣工入市。克而瑞租售根據公開資料整理，目前，深圳有95個新建保租房項目，其中有77個在建項目計劃將於2024-2026年竣工，佔比達81%。

克而瑞分析指出，隨着一二線大城市增量規劃向存量規劃轉型發展，通過企事業單位自有存量土地建設、非居住存量房屋改建、城中村租賃住房規模化品質改造提升後納管等方式成爲籌建保租房的重要途徑。

鼓勵企業探索“非租金增值收益”

政策傾斜、資金支持及政企合作等多方面助力，都成爲保租房持續加速的重要動力。不過，對租賃企業而言，由於租金方面的限制，保租房的租金回報率相對有限。因此，在保租房運營機制中，不少企業採取“微利可持續”的發展模式。在這一過程中，企業要想“算得過來賬”，除了需要各地制定合理的保租房租金價格，以及落實相關扶持政策外，還需要提高企業自身的運營管理能力。

具體做法上，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼祕書長趙鑫明曾呼籲，住房租賃企業除了需要通過擴大規模、科技賦能來降低固定成本外，還有一大關鍵點在於，需要通過多元化經營，來彌補保租房微利甚至平利的問題，“多元化經營，不是說什麼都去做，而是多元化經營不同類型的租賃住房；不能簡單經營一個項目，而是組合式發展。”

值得一提的是，隨着深圳保租房的進一步擴容，尤其是大量城中村改造提升後納入保租房領域，不少業內人士指出，深圳或能跑通規模化租賃社區的新發展模式。珊瑚數據CEO梁志勇曾在2023中國住房租賃發展論壇上指出，今年深圳有大量城中村住房改造，業內寄希望深圳能跑通一個規模化租賃社區的新模式，即除了涉及租金差之外，還能獲得一部分非租金增值收益。

房東東公寓學院創始人全靂表示，非租金增值收益就是非房租收入，這是精細化運營後衍生出來的收益，在酒店行業普遍適合，但在長租公寓內就要看項目情況。如果體量在300間以下，這個收益（收入）基本沒有意義，但現在大體量的保租房都是千間以上規模，那這個收入就有點兒可觀，畢竟有人羣基數支撐，這就是“長租降本增效法則”，非租金增值收益可以通過跨界經營，如廣告發布、停車場收益、餐飲經營等方式來獲得。

深圳市公寓租賃行業協會會長甘偉在接受新京報記者採訪時指出，非租金收益在一定規模邊界以下是不存在的，因爲涉及規模效益的問題，不過，在一些大型租賃社區，非租金收益的實現有一定可能性，即供應鏈體系、商業配套投入產出比，流量入口等方面存在規模經濟的可能性；但其中有較高的門檻，即商業體能否增值，這取決於商業運營能力。如果是“二房東”交由第三方來經營，那實際上仍沒有規模效應，因此，將商業作爲增值收益來看時，還需要考慮運營方角色問題。

甘偉指出，深圳目前的一些城中村改造項目，增加租客生活化的商業、餐飲配套，這需要運營商對商業具有一體化的規劃和運營能力，比如作爲生活服務類配套，是否要打造一個類似盒馬一樣線上線下結合的配送，是否需要結合供應鏈打造服務體系，先有這一能力再去收房還是收房之後才慢慢構建這一能力？這都需要去思考。“很大一部分增值服務收益，關鍵在於能否把裙樓，或者一樓街鋪的商業價值盤活，這是目前增值服務收入中一個重要的支撐。 ”

“租賃收益差本來就很小，增值收益是存在的，實際上就是圍繞租賃服務這一核心，提供更多、更廣、多元素的服務，來獲得其他的收益，把整體收益相對彌補。”趙鑫明指出，作爲住房租賃企業，本質核心業務還是注重服務，圍繞服務鏈條上的多元一體的服務都可以開展，可以鼓勵住房租賃企業圍繞房子、社區、周圍的環境去做一些有益補充和探索，也有利於提升居住體驗，提供更便利的服務，這一過程中，企業能獲得一定的收益，居住者也更加便捷。不過，一個商業模式是否成功，最後還要靠長時間去檢驗，現在下判斷，爲時尚早。

新京報記者 張曉蘭