6月28日，克而瑞物管和中物研協發佈2023中國物業服務企業綜合實力研究成果，同期還發布了2023中國物業服務企業綜合實力研究報告（簡稱“報告”）。報告顯示，從物業行業發展來看，行業增量持續放緩，拐點顯現。其中，FM（Facility Management設施管理）市場空間逐步釋放，前景廣闊。此外，物業企業開始探索城市服務，從傳統物企向城市服務商轉型是衆多企業發展的方向之一。

500強物企加大外拓，第三方項目在管面積佔比增至55.1%

報告顯示，2022年，500強物企在管面積達172.7億平方米，均值達到3453.86萬平方米，同比增長7.1%。百強物企在管面積達121.2億平方米，同比增長8.0%，增速略高於500強物企。百強物企在500強物企整體規模中佔比超七成（70.2%）。上市物企在管面積達60.6億平方米，同比增長18.7%。

同時，500強物企市場份額達46.6%，較上年增加0.7個百分點，2018年至2022年三年市場份額共增加4.0個百分點。百強物企市場份額爲32.7%，較上年增加0.7個百分點。上市物企市場份額爲16.4%，較上年增加1.8個百分點。

此外，2022年，500強物企、百強物企和上市物企外拓第三方項目在管面積佔比分別爲55.1%、58.2%和61.5%，較2021年分別增加3.8個百分點、3.1個百分點、1.3個百分點；其在管面積中來自第三方的面積佔比均超過半數，百強物企外拓第三方在管面積佔比接近6成。企業外拓持續發力，爲企業獨立性發展提供保障。

其中，多傢俱有地產背景的物企擺脫對關聯房企的依賴，走向相對獨立的市場化發展之路。

FM市場空間逐步釋放，前景廣闊

從行業發展來看，住宅、辦公、商業等多業態受到地產影響，土地成交下滑，開工建設量持續下降；公建、學校、醫院等業態開工量有限，產業園區物業受政策變化影響開工量保持增長。整體來看，行業增量持續放緩，拐點顯現。

在此背景下，報告指出，雖然辦公物業服務市場競爭加劇，但物業服務企業正尋求更多路徑突破。隨着FM(Facility Management設施管理)需求的不斷釋放，企業或將迎來發展機遇。具體來看，不同規模的企業行政外包率均值60%以上，其中大型企業外包率高達81.5%。自有物業的企業外包率（76.0%）相對租賃物業的企業（61.5%）更高，企業大樓FM外包需求巨大，前景廣闊。

從不同類型業務外包情況來看，宴會服務、綠植服務、慶典服務、餐飲服務、後勤設備服務、保潔服務、安保服務的外包率超過80%，這類業務外包需求較大，而房產管理、客戶接待、危機管理外包需求相對較小。

FM市場規模巨大，根據克而瑞物管測算，2025年，FM市場規模將達到16811億元，剔除基礎物業服務部分仍超過8000億元。

從國際巨頭設施管理相關收入來看，愛瑪客2022財年設施管理服務收入超700億元，市佔率2.6%。而國內企業如萬物雲、招商積餘等企業也已逐步佈局，國內企業設施管理服務發展空間依然巨大。

城市服務擴容，城市管家模式下物企更受青睞

報告顯示，物業企業開始探索城市服務，從傳統物企向城市服務商轉型是衆多企業發展的方向之一。傳統城市服務業務主要侷限於環衛，近年來政府財政壓力加大，城鄉社區環境衛生支出出現下滑，傳統城市服務業務下滑。但是，隨着政府簡政放權的推進，城鄉社區管理事務有望不斷釋放出來，城市服務市場容量增加。從各省市社區支出及城服招標量來看，高能級省市財政預算、市場化程度均相對較高。

從城市服務業務的結構來看，在傳統城市服務業務（環衛）上，物業服務企業相對環衛企業而言相對劣勢。

從單獨披露城市服務收入的幾家頭部物企來看，2022年，頭部物企城市服務的平均毛利率爲17.0%，與環衛企業相比，企業城市服務毛利率依然存在一定差距。2022年，新安潔、福龍馬、盈峯環境、僑銀股份、玉禾田幾家頭部環衛企業平均毛利率爲21.9%，較頭部物企城市服務毛利率高出4.9個百分點。

但是，從城市服務新業務（城鄉社區事務管理）來看，物業企業存在發展機遇。以深圳爲例，已開標的31個“城市管家”項目，中標企業中77%爲物業企業，23%爲環衛企業。在新業務的拓展上，物業企業相對環衛企業而言具備明顯優勢。

此外，報告還指出，2022年是機遇與挑戰並存的一年，物業企業加速融入基層治理、推動“物業+”多元增值服務、加快數字化轉型。在新形勢下，獨立性、存量、城市/社區治理成爲重要的特徵和方向。而基礎能力、升維能力、精細運營是物業企業在新形勢下不斷可持續發展的關鍵，只有不斷提升專業能力，才能真正走上高質量發展之路。

新京報記者 張曉蘭