花了310萬購買的“天井房”，院子裏竟暗藏公共窨井！買家直指賣家“揣着明白裝糊塗”，賣家卻一臉無辜地表示“確實忘了”。一句“忘了說”，能成爲免責的理由嗎？近日，上海市閔行區人民法院（以下簡稱閔行區人民法院）就審結了這樣一起房屋買賣合同糾紛案件。

院子裏藏窨井買家索賠18.6萬元

2023年9月，買家張某與賣家徐某簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定徐某將其名下位於上海市閔行區的一套房屋（以下簡稱係爭房屋）出售給張某，房屋價款310萬元。同年11月，係爭房屋變更登記至張某名下。

同年12月，因二樓下水道堵塞，物業工作人員進入房屋的天井內進行維修，直到此時，張某才得知，天井內居然存在兩個下水道窨井！

張某很快就這一情況與徐某進行溝通，徐某表示是其敏感度不夠高，這個事情確實是忘記了。然而，雙方卻未能就賠償事宜達成一致。

張某訴稱，窨井存在異味，可能產生沼氣從而發生危險，且會降低房屋價值。徐某爲出售房屋向其隱瞞了這一情況，違背誠實信用原則，遂起訴要求徐某賠償其違約損失18.6萬元。

徐某則辯稱：張某在籤合同之前便已經發現窨井蓋，不存在其隱瞞的情況，且係爭房屋的售價本就低於同期其他房屋。另外，窨井蓋是備用的維修渠道，其居住期間基本未打開過，對居住沒有影響，因此不同意張某的訴訟請求。

法院判賣家賠償違約損失2萬元

閔行區人民法院經審理認爲，《中華人民共和國民法典》第七條規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。”二手房交易中，房屋的各種環境情況是影響房屋交易及價格的因素之一，根據誠信原則，出賣人負有告知房屋真實、完整情況的義務，應當將可能妨礙房屋購買或正常使用的情況如實告知買受人，不得刻意隱瞞可能影響房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易雙方信息不對稱。買受人在購買、查看房屋時亦應盡到合理審慎的注意義務。

本案中，係爭房屋的院內存在的窨井維修口，其不可避免地會產生疏通、檢修等情況，維修人員在維修下水管道時需進入院內實施，顯然會對屋內人員的生活造成影響。並且，窨井可能會產生異味，存在管道堵塞、反水的隱患，這些可能的情況也會影響原告張某對房屋交易意願及交易價格的判斷。被告徐某在對此明知的情況下，未進行主動披露，應對原告張某承擔相應的賠償責任。

同時，現場可以看到，窨井處的瓷磚與其餘瓷磚有明顯不同，且與其餘瓷磚之間存在明顯縫隙，原告張某自認在查看房屋時的確有注意到不同並詢問情況，但卻沒有審慎對待，在未向被告全面覈實的情況下即簽訂了房屋買賣合同並完成交易，顯然亦未盡合理審慎的注意義務，存在一定的過失。

綜上，基於公平原則和誠信原則，綜合考慮原告張某主張損失的合理性、關聯性及可預見性、合同履行狀況、當事人過錯程度等因素，人民法院最終判決由被告賠償原告違約損失2萬元。該案判決現已生效。

來源 | 新聞晨報 記者 姚沁藝 通訊員 常忻 斯夢娜