住了2年的二手房竟是“凶宅”
法院：賣方故意隱瞞“凶宅”事實構成欺詐，撤銷房屋買賣合同及貸款合同
市民購買二手房後發現房屋內曾發生非正常死亡事件，能否撤銷購房合同及貸款合同？近日，湖北省鄂州市鄂城區人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案，法院認定賣方故意隱瞞“凶宅”事實構成欺詐，支持買方撤銷房屋買賣合同及貸款合同。鄂州市中級人民法院二審維持原判。
2021年10月，市民陳先生與王女士及某房地產營銷中心簽訂了房屋買賣合同一份，約定王女士將案涉房屋以55萬元的價格出售給陳先生，合同中還特別約定“買方已知悉房屋產權及居住情況，賣方及營銷中心無隱瞞”。之後陳先生貸款購房並完成過戶。
2023年8月，陳先生從案涉房屋所在小區的居民處得知，王女士的母親於2015年在該房屋內自縊身亡。此後幾天，陳先生找到了該小區的老住戶李老伯及門衛保安徐先生覈實了這一情況。
此事對陳先生及其家人的心理產生了重大影響。寢食難安的陳先生多次打電話給王女士，但王女士手機始終關機，陳先生又發送多條短信亦未得到回覆。鑑於對方置之不理的態度，陳先生爲了維護自身合法權益，訴至鄂城區法院。
陳先生認爲，案涉房屋屬於傳統習俗認知的“凶宅”範疇，王女士在與陳先生簽訂房屋買賣合同時，謊稱其母親是在醫院病亡，故意隱瞞“凶宅”事實，王女士負有告知義務卻未履行，構成欺詐，應當撤銷其與王女士簽訂的房屋買賣合同以及其與銀行簽訂的貸款合同。
王女士辯稱，因已經考慮了其母親非正常死亡因素，在陳先生購房時，案涉房屋售價已低於同期同類房屋售價。其母親在家中自縊是公開的事實，案涉房屋所在的小區業主、周邊小區業主以及中介機構等都知道這一情況，該事實無需隱瞞，而且也隱瞞不了。陳先生正是因爲該房屋價格較低才自願購買，且房屋買賣合同的特別約定中載明“買方已知悉房屋居住情況”，因此拒絕退房。
法院認爲，該案的爭議焦點是案涉房屋是否爲“凶宅”，以及王女士是否存在欺詐行爲。
關於“凶宅”的認定。首先，“凶宅”並非一個法律概念，它是傳統習俗中追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害的心理傾向的產物。這並非封建迷信的範疇，而是社會傳統遺留下來的一種善良無害的風俗。既然“凶宅”是一種社會風俗，那麼對於“凶宅”的界定就應當符合普遍的公衆心理認知。審判實踐中，發生過非正常死亡事件，給一般公衆造成心理上的不適、公衆普遍無法接受的房屋纔可被認定爲“凶宅”。案涉房屋內非正常死亡事件經公安部門證實，法院審理後認爲，該情形符合一般公衆對“凶宅”的認知標準。
房屋買賣屬於家庭生活中的重大事項。本案中，陳先生在知悉所購房屋爲“凶宅”後，明確表示不願購買案涉房屋，儘管王女士辯稱陳先生在購房時，案涉房屋售價低於市場行情且案涉合同中載明“買方已知悉房屋居住情況”，但根據日常生活經驗判斷，該情況的知曉僅爲案涉房屋家庭成員基本情況等，並不能理所當然地認爲包括王女士母親非正常死亡的具體情況。因此，無論是從陳先生本人意願出發抑或是從社會公衆的購買心理考量，案涉房屋曾發生過的不幸事件均是影響買受人訂立房屋買賣合同的重大事項。王女士在訂立合同過程中，理應將與房屋有關的重大信息，真實、及時地提供給陳先生。但王女士在簽約時並未向陳先生如實告知其母親於該房屋內自縊身亡的事實，反而在合同中承諾“無隱瞞”，存在故意隱瞞的行爲，構成欺詐。
另外，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。本案中，陳先生與銀行簽訂的貸款合同中貸款用途系購置案涉房屋，因案涉房屋買賣合同撤銷，故陳先生要求解除其與銀行簽訂的貸款合同的請求，依法應予支持。
綜上，法院判決撤銷案涉房屋買賣合同和貸款合同，判令王女士返還陳先生支付的購房款、中介費、稅款，並代爲償還餘下未償還的貸款本息。
一審判決作出後，王女士不服，提起上訴。鄂州中院二審審理後認爲，王女士對“凶宅”事實進行了隱瞞，導致陳先生陷入錯誤認識進而購買了案涉房屋，故王女士的行爲構成欺詐，一審法院認定案涉合同因欺詐應予撤銷，並無不當，故判決駁回上訴，維持原判。
法官說法
“凶宅”信息不屬於肉眼可見的房屋瑕疵，買方難以自行查證。《中華人民共和國民法典》第七條明確規定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則。房屋內發生過非正常死亡事件，是影響交易意願的關鍵因素，該信息足以影響買受人意思表示，賣方作爲親歷者，刻意隱瞞違背誠信原則。
根據《中華人民共和國民法典》第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行爲，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。本案中，被告王女士在簽約時隱瞞“凶宅”事實，已構成欺詐，依法應撤銷相關合同。
誠信是道德義務，也是交易的基石。賣方作爲信息優勢方和親歷者，對此類重要信息負有主動告知義務。本案通過否定欺詐行爲的法律效力，明確警示出賣人注意告知義務的法律風險，對規範交易秩序、維護公平誠信具有示範價值。
記者：蔡蕾｜通訊員：徐俊傑 徐林
