農村宅基地房屋交易暗藏風險
“長期租賃”背後
可能隱藏法律陷阱
樂東法院近期審結
一起宅基地違建房屋
“以租代售”糾紛案
爲羣衆敲響警鐘
2019年6月，河南石女士經人介紹，與劉某簽訂《房屋租賃合同》，約定以18萬元“租金”取得海南樂東某村一棟自建樓第六層房屋“70年使用權”，並可轉租、繼承。石某先後支付17萬元至村民陳某賬戶。後該房屋因屬未經審批的宅基地違建，於2020年底被行政機關強制拆除。石某遂訴至法院，主張劉某隱瞞房屋系違建的事實，請求確認合同無效，要求返還已付款項並賠償損失。劉某辯稱雙方實爲“合作建房”，石某系自願投資，且合同約定遇拆遷僅按比例分配補償、不予退款；陳某則稱其僅爲代收款方。
法院釋法
樂東法院受理該案後，圍繞“合同性質是租賃還是買賣”“合同是否有效”“款項是否應當返還”等焦點，組織雙方舉證、質證，並結合已生效相關行政判決，對案件事實進行全面審查。經審理認爲：合同性質爲房屋買賣，案涉合同雖名爲“租賃”，但約定的70年使用權遠超法定租賃期限，且包含轉租、繼承等所有權權能，實質是農村宅基地上房屋的買賣行爲。
同時，合同因違法而無效。涉案房屋系違法建設，買賣此類房屋損害社會公共秩序，違反公序良俗，依據《中華人民共和國民法典》相關規定，案涉合同自始無效。
此外，款項應予返還但損失自負。合同無效後，因該合同取得的財產應當返還。劉某作爲合同相對方及實際收款受益人，應向石某退還17萬元。同時，石某在交易時未審慎覈實房屋合法性，自身存在過錯，故其主張的利息、律師費等損失，法院不予支持。
來源：南海網、南國都市報
記者：張宏波
