“住改商”須經有利害關係的業主“一致同意”，而非“多數決”。因爲住宅安寧權不只是一家一戶的權利，而是全體業主共享的必需品。

近年來，“網約房”受到不少旅遊愛好者推崇。家住浙江寧波的小張將自有閒置住宅作爲“網約房”使用，通過多個網絡平臺發佈房源信息，標明價格接受預訂。此舉引發小區其他居民不滿，同樓鄰居以無證開設民宿、存在噪聲擾民等爲由，將小張訴至法院。該案歷經一審、二審，法院終審判決要求小張恢復住宅用途（據4月16日新華社消息）。

有些“網約房”經營者認爲，“我的房子我做主，用來幹什麼何必他人同意？”這種觀點就有些武斷了。

若將“網約房”與出租房作對比，就會有鮮明體會。出租房面向特定承租人，租期長、人員穩定，對其他自住業主基本沒有影響。但“網約房”通過互聯網平臺向不特定公衆發佈房源、以日計費，這就使安全、私密的住宅區域變成了面向外部的經營性場所。“網約房”的收入裝進了經營者的口袋，可經營過程中可能產生的門禁形同虛設、電梯頻繁佔用、陌生人深夜喧譁等諸多不良影響，卻要由街坊四鄰來承受，既不公平，也與法治精神相悖。因此，業主自己“做主”不是不行，但“做主”的邊界必須在合理、合法的範疇內，不得以損害、犧牲其他業主合法權利爲代價。

民法典第279條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變爲經營性用房。業主將住宅改變爲經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。從“網約房”的經營模式來看，其從網絡招攬不特定客源，進行入住登記、提供有償使用物品及清潔等住宿服務，並日結費用，其經營屬性與普通房屋租賃中“固定承租人、長期使用、僅提供房屋本身”的特徵存在明顯區別，實質上已構成經營性住宿服務，屬於典型的“住改商”行爲。對於這一行爲，民法典明確規定必須經有利害關係的業主“一致同意”，而非“多數決”，意味着哪怕只有一戶鄰居反對，“住改商”也不能進行。法律之所以設置如此嚴格的門檻，是因爲住宅安寧權不只是一家一戶的權利，而是全體業主共享的必需品。未經同意，以犧牲鄰里安寧爲代價牟取經營性紅利，已經侵犯了其他業主的合法權利。

當然，嚴格規制絕不等於否認“網約房”這一新業態，而是爲其合法合規發展劃出清晰運行軌道。要想合法經營“網約房”，應先確認小區管理規約是否允許，取得其他有利害關係的業主一致書面同意，再向公安等部門完成備案並配齊必要設施。目前，已有部分地區專門出臺“網約房”相關管理辦法，推行“房源碼”制度，正是爲該行業合規經營提供製度規範。

新業態呼喚“新監管”。針對當前“網約房”存在的人員流動大、實名登記難、隱患排查不易等問題，也亟待有關部門在更新監管思維和優化監管手段上下功夫，引導“網約房”行業良性發展。這起案件不止警示經營者，也再次向公衆強調，只有在法律邊界內行使權利，個人自由才能獲得真正保障。

來源：檢察日報·法治新聞版