界面新聞記者 |王婷婷

今年以來，上海商辦市場蓄勢修復，並在一季度的數據中呈現出企穩回升勢頭。

率先復甦的要屬大宗交易，延續2022年四季度的活躍態勢，投資熱度持續迴歸。據仲量聯行監測數據，2023年一季度，上海大宗交易總成交量達到247.6億元，同比增長0.65%。

仲量聯行投資部華東區資本市場部總監孫翎介紹，今年一季度，機構投資者的成交金額占上海房產大宗交易成交總額的80%，較去年的40%出現大幅上升。

其中，產業園區及長租公寓更受青睞，兩宗大體量項目將產業園區成交量佔比拉高至72.4%。“儘管長租公寓單項目體量較小成交金額有限，但就成交數量而言，長租公寓在所有成交中佔比達23%。”

據界面新聞了解，這兩宗產業園成交分別是平安人壽在1月份收購的浦東新區東方萬國項目和弘源科創項目，以及2月份友邦人壽收購的張江高科技園區的金創大廈。

一位人士此前向界面新聞表示，目前更關注的是產業園區和長租公寓等優質標的，也會在這些領域繼續佈局。

其次是自用辦公，一季度共有3宗交易，如鐵獅門以76億元出售的尚浦中心10棟辦公室，收購方是凱德；以及前不久剛成交的綠地外灘中心T3的13-14層和6-12層，總成交價格約19億元。

交易活躍，境內外投資者對中國市場的熱度也再次迴歸。孫翎指出，去年底以來，外資在亞太地區的活躍度提升，中國房地產市場也是其關注的重點之一。多家深耕國內市場的外資機構計劃尋找機會設立人民幣基金，爲投資中國市場開闢新投資途徑。

寫字樓市場同樣積極向好，新項目賦予板塊新活力。據戴德梁行統計，2023年一季度，上海甲級寫字樓淨吸納量13.7萬平方米，比去年四季度上揚58.1%。

但受較高供應量的影響，整體空置率升至17.31%，比去年四季度上揚0.61個百分點；平均租金基本維穩，爲8.11元/平方米。

從供應表現來看，一季度共有5個項目入市，共帶來28.5萬平方米新增供應。其中，核心區2個，分別是黃浦核心的凱德晶萃廣場及長寧核心的海粟文化廣場；新興區有3個，分別是普陀的信泰中心、閔行的萬源城開中心以及徐匯濱江的徐匯藝島。

戴德梁行中國區項目及企業服總裁魏超英介紹，從企業表現來看，外資對上海投資預期和信心保持熱度，外資成交比重繼去年四季度以來保持在50%以上。

“行業方面，則以醫療健康表現突出，與貿易製造、TMT及金融業共同引領行業發展。”魏超英指出，金融行業，證券、保險、基金等傳統金融仍是主力，陸家嘴及周邊區域行業高度聚焦，而在南京西路沿線以資本、投資類金融業續租堅挺。

此外，蘇河灣成爲輕奢等生活消費品牌新寵地，伴隨普陀新項目的交付，該板塊未來也將逐步崛起。對於TMT行業，商務區內主要以網絡、軟硬件服務平臺爲主，近期虹橋板塊引入較大租戶。

物流地產市場的表現同樣不能忽視。據戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵介紹，從全國市場來看，華東作爲最大的高標庫市場，佔到總存量的37%，目前高標庫總量爲3813萬平方米。

在華東區，目前存量最大的區域仍爲江蘇省，總量達到1574萬平方米；此外浙江省、上海市和安徽省的存量面積分別爲1097萬、966萬和177萬平方米。

從租金和空置率角度來看，根據戴德梁行統計數據顯示，一季度上海的租金最高，達48.4元/平方米/月，同時上海的空置率也最低，爲7.3%。安徽省的租金最低，爲27.8元/平方米/月，空置率最高的是浙江，爲18.1%。

具體到上海市場，據仲量聯行統計，2023年一季度上海物流地產的租賃活動保持平穩，淨吸納量共錄得8.7萬平方米，高於去年同期水平。

仲量聯行中國區產業與物流服務部資深董事黃暉表示，“一季度租賃活動主要由電商和零售租戶主導。”例如，一家知名電商平臺在松江子市場租賃了約3.6萬平方米的面積，另一家零售企業在奉賢子市場承租超過4000平方米。

一季度唯一的新增供應爲領盛上海松江物流園。據瞭解，該項目共交付7.6萬平方米的高標物流倉儲空間，並已在入市時達到良好預租水平。

2023年上海整體新增供應仍將繼續保持高位。

預計2023年還將有5個新項目完工入市，總建築面積達58.2萬平方米。“青浦和松江等新增供應較集中的子市場在短期內將面臨空置率上升和租金漲幅收窄的壓力。”黃暉指出。