中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

“隨着2025年年末一系列頂層設計的重磅出臺，中國不動產投資信託基金（REITs）市場，特別是商業不動產板塊，正迎來歷史性的擴容破冰時刻。”

近日，在第一太平戴維斯的2025北京房地產市場回顧與展望交流會上，第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想向《中國經營報》等媒體記者分享道，REITs擴容不僅標誌着中國房地產金融政策的重大轉折，也爲正處於深度調整中的房地產市場指明瞭從“開發銷售”向“運營管理”轉型的重要路徑。

市場在“止跌回穩”中尋求新動能

回顧2025年，中國房地產市場在持續的政策託底與市場自身調整中艱難前行。李想總結指出，整個行業仍處於“止跌回穩”的過程中，並經歷着深刻的格局重塑。

從各細分板塊來看，分化仍在持續。其中一手新房市場在政策刺激下成交規模初現築底跡象，但去庫存壓力貫穿各級城市；二手住宅與寫字樓市場則呈現出顯著的“以價換量”特徵，以換取交易量的反彈；商業零售市場在消費場景升級與存量改造中展現韌性；而大宗投資市場則明顯降溫，機構投資者態度審慎，自用型買家需求反而凸顯。

以北京爲例，據第一太平戴維斯統計，2025年大宗物業投資市場全年成交金額僅約238.84億元，同比回落超30%，創下近十餘年來的低位。

交易結構亦反映出市場情緒的轉變。其中，自用型買家成交佔比首次過半，達到53%；外資買家幾乎離場，全年僅有3宗交易。這些數據清晰地表明，在宏觀經濟與行業週期雙重影響下，傳統的投資邏輯正在失效，市場急需新的金融工具和退出渠道來盤活存量、引導資金。

市場困境催生制度變革。李想強調，過去幾年的政策紅利多集中於住宅領域，而對承載實體經濟的商業辦公等存量資產關注不足。這一局面在2025年年末至2026年年初被徹底打破。一系列高規格、強信號的政策“組合拳”連續出擊，精準指向商業不動產的流動性困局。

其中最核心的是中國證監會於2025年最後一天同步發佈的《關於推動不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（以下簡稱“63號文”）與《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》（以下簡稱“21號公告”）。“63號文”從頂層設計明確了推動REITs市場高質量發展的系統框架。而更具破冰意義的“21號公告”，則正式開啓了商業不動產REITs試點，並大幅拓寬了底層資產範圍。

根據上述文件，商業不動產REITs的底層資產首次明確涵蓋商業綜合體、零售、辦公、酒店等多元業態，並將四星級及以上酒店、超大特大城市超甲級/甲級寫字樓、城市更新項目以及文體融合的商業綜合體等優質資產納入範圍。“這等於爲北京、上海等城市核心區的優質商用物業量身定做了證券化路徑。”李想分析稱。

緊隨其後，2026年新年伊始，《求是》雜誌發表權威文章，明確提出要“儘可能縮短調整時間，熨平市場波動”，且“政策要一次性給足”。央行等部門亦下調商業用房貸款首付比例。這一系列動作被業界解讀爲高層穩定房地產市場、着力打通商業地產金融鏈條的強烈信號。

商業不動產是成熟REITs市場支柱

據瞭解，中國REITs市場自2021年起步，五年來已上市78只產品，累計融資超2100億元，但資產類型長期集中於基礎設施領域。在李想看來，此次將商業不動產納入，絕非簡單擴容，而是一把改寫整個房地產行業敘事邏輯的“關鍵鑰匙”。

首先，它旨在解決存量資產的盤活難題。中國沉澱在開發商與各類機構手中的商業不動產規模龐大，但缺乏有效的資本循環機制。REITs通過資產證券化，爲持有方提供了規範的公開市場退出渠道，能將“死資產”轉化爲流動的“活資本”。

其次，它將倒逼資產方提升運營管理水平。試點政策對底層資產設立了明確的高質量標準（如超甲級寫字樓、四星級酒店）。這種“質量篩選”機制，將促使業主不得不進行精細化運營，以產生持續、穩定的現金流，從而形成“優質運營創造穩定收益—發行REITs實現資金回籠—反哺資產升級與運營”的良性循環。

再者，它將推動商業不動產估值體系走向透明與高效。李想指出，公開市場的定價與交易，有助於形成更合理的資產價值發現機制，優質項目有望獲得流動性溢價。對於持有商業資產的上市公司而言，更可構建“上市公司+公募REITs”雙平臺資本架構，實現資產價值重估與融資能力提升。

李想援引美國與日本兩大成熟REITs市場的經驗指出，以商業不動產爲核心底層資產，是REITs市場發展至高級階段的共性特徵。

其中，美國作爲全球最大的REITs市場，其商業不動產（辦公、零售、酒店）在REITs市值中佔比穩固，其中零售業態依託其充沛的消費市場和成熟的證券化鏈條尤爲突出。日本REITs（J-REITs）則是亞洲典範，其市值中近六成由商業不動產貢獻，且以核心區寫字樓爲絕對主力，憑藉極低的空置率和穩健的租金收益，贏得了長期投資者的青睞。

“這些市場經驗告訴我們，商業不動產不僅是REITs的重要組成，更是市場長期健康發展的壓艙石。”李想指出，中國REITs的此次擴容，正是向這一國際成熟模式靠攏的關鍵一步。

對於房地產企業而言，這預示着轉型方向的根本性調整。行業邏輯將從追求高週轉的“開發銷售”，轉向依賴持續現金流的“運營持有”。企業的核心競爭力，也將從土地獲取和建設能力，轉變爲資產管理與客戶服務能力。“我們正在見證，整個行業從‘城市建設者’向‘城市運營服務商’的深刻進化。”李想表示。