每經記者｜陳利 每經編輯｜魏官紅

物企主動退場的情況還在繼續。

4月15日，融創服務向杭州上城區湧璘府小區發去了撤場通知書，宣佈於2026年6月30日24時退出小區物業服務；在此之前，融創服務還宣佈中止對九江中梁首府的服務；萬科物業更是於近期接連宣佈主動退出多個在管項目：5月31日正式終止武漢楚天都市·藍玉灣小區的物業服務；6月30日24時起，終止對徐州未來城、萬悅城（一、二、三期）、華府天地家園、水潤峯境、雲湖明廬等六個住宅項目的物業服務。

“主動退出”儼然成爲了上市物企的“年度詞彙”。

2025年，中海物業“在平衡取捨規模與效益的利害關係下，約滿/退盤項目爲5560萬平方米”；彩生活終止管理面積超6000萬平方米；永升服務退場簽約面積約4200萬平方米；遠洋服務則因主動退出部分項目導致在管面積同比下降約3%⋯⋯

克而瑞數據顯示，2025年全國物業撤場項目達173個，其中主動撤出佔比64.7%。中指研究院的報告亦顯示，2024至2025年，TOP50物企在管項目主動撤場率同比增長37%，住宅項目佔比超過八成。

業內認爲，在行業告別“跑馬圈地”時代後，上市物企通過主動撤場的方式，將資源重新聚焦在高利潤、高潛力的項目上，推動戰略調整。這標誌着行業發展邏輯已徹底從“規模導向”轉向“盈利與現金流導向”。

“被摒棄”的規模

規模，不再是物企的首要追求。

2025年，雅生活累計主動退出548個在管項目，在管面積同比減少482萬平方米，覆蓋城市數量減少12個。

2025年，遠洋服務的合約面積減少822.1萬平方米，在管面積減少310.5萬平方米，商辦管理面積減少90.9萬平方米。遠洋服務稱，系“主動退出低效項目，退出兩個持續虧損的商業物業項目”。

綠城服務2025年儲備面積爲3.31億平方米，與2024年的3.57億平方米相比下降7.4%，主要原因同樣系“主動退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目”。此外，彩生活終止管理面積6124.9萬平方米，中海物業約滿不續或退盤項目5560萬平方米，世茂服務退出的在管面積也超過3000萬平方米。

值得一提的是，萬物雲董事長朱保全在2025年《致股東書》中回憶稱，“十年前，萬科物業在深圳承接一個頭部房企開發的項目，當時我很震驚，其下屬物業居然可以放棄關聯地產企業開發的項目。”但2025年，萬科物業在天津首次退出關聯方開發項目，“這是對歷史內部紅線的突破”。

據克而瑞監測，2025年披露在管面積的50家上市物企總在管面積約75.1億平方米，同比增長5.3%；此外，2025年全年物業撤場項目達173個，其中64.7%的撤場案例屬於物業企業“主動撤出”或“到期不續”，這一比例遠高於因服務問題導致的“被動解聘”。

多家物企在談到主動退出項目時，都將其形容爲低效或低質，其核心衡量標準即是無法實現扭虧。

如永升服務相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者採訪時就表示，公司對存量項目進行優化，積極主動適應新環境下公司的戰略需求，主動退出部分質地不佳、基礎條件運作困難，不符合戰略佈局的項目；同時，城市佈局從超120個收縮至100個左右。“這是公司從‘規模導向’向‘質量導向’戰略轉型的主動選擇，未來公司將進一步聚焦核心城市，提升運營密度與服務質量。”

另一頭部物企相關負責人也指出，公司所退出項目除了正常市場換手，業委會提出續簽需求不能滿足的項目外，核心就在於兩方面，一是項目運營困難，如定價低，不能滿足項目運營成本的；同時實際收繳率低，無法維持項目運營成本。另一方面就在於項目體量過小，存在重大風險隱患（如消防、電梯等）且不能通過正常渠道解決的（如維修資金）以及市場不正當競爭產生的過量成本。

此外，“低質量合同退出的核心判斷標準爲項目連續兩年虧損且現金流爲負”，融創服務管理層也在2025年業績會上坦言，評估虧損原因如客戶降價、成本高、收費率低等以及改善措施的有效性，“若無法達成減虧扭虧或現金流提升則堅決退出”。

克而瑞分析稱，在行業持續優化項目結構、主動退出低質低效項目的大背景下，行業整體增速進一步下滑，規模擴張全面轉向謹慎與高質量訴求。

“物企主動退盤的核心原因是項目持續虧損。”中物智庫高級研究員宋子謙在接受記者採訪時表示，企業必須建立清晰的項目盈虧評估紅線與退出機制，敢於對持續失血且無改善希望的項目“動手術”，從追求在管面積轉向追求高質量、可持續的單項目利潤和現金流安全。

打造第二增長曲線

值得一提的是，物企的集中退盤正是此前“規模至上”埋下的苦果。

克而瑞指出，在行業快速發展階段，不少物業企業爲搶佔市場份額、擴大規模，承接了大量先天不足的項目，這些項目要麼定價過低，要麼配套不完善，要麼開發商遺留問題突出，從一開始就處於虧損或微利狀態。

“在房地產市場繁榮、行業利潤空間較大的時期，企業尚可通過其他優質項目的收益彌補這些‘問題項目’的虧損。”上述機構表示，在行業利潤空間收縮的宏觀下行週期中，這些項目的“先天不足”就暴露了出來。

“物業行業當前正處於從‘高速增長’邁向‘高質量發展’的關鍵轉型期。”永升服務方面表示，過去依賴增量開發的模式正在逐步轉向以存量運營、精細服務和專業制勝爲核心的新階段。“公司將通過深耕專業賽道，打造可持續的第二增長曲線。目前，在設施管理、資產運維、老舊社區換新、生活服務等領域，依託多業務協同，已形成多個可複製產品，未來將持續做大高毛利業務規模。”

該頭部物企相關負責人也表示，公司也在通過多種經營平衡項目運營，如擴大對空間運營、入戶業務、公區業務以及社區零售業務等方面的服務內容和收益。此外，2025年，中海物業新簽訂合約額52.4億元，其中非住宅項目31.3億元，在管面積佔比68.4%；碧桂園服務則通過整合營銷、家居零售、酒類等六大市場化戰略業務實現收入近25億元，貢獻增值收入的大半壁江山，年化增速達40%甚至100%。

與此同時，企業正將資源向高能級城市集中，通過提升單城管理密度，攤薄成本、放大規模效應。據克而瑞監測，2025年，23家披露數據的上市物企單城市在管面積均值達到168.7萬平方米，同比增長6.5%。

至於“被退盤”項目，宋子謙分析指出，未來可能中小物企承接大量低質項目，在行業整體規模上的佔比或將達七成；而在行業總收入與利潤上，聚焦優質項目與增值服務的頭部物企憑藉更好的收繳率和運營效率，佔比可能達七成。他表示，這種“三七分”的結構意味着，頭部企業掌控了行業大部分價值，而大量中小物企則在微利甚至虧損的邊緣，管理着龐大但低收益的資產，行業梯隊差距與馬太效應將空前強化。“基於商業考量，物企進行項目‘換手’將成爲長期存在的常態，這是市場化服務的必然結果。”

另據業內人士透露，根據市場反饋，部分國企背景的小型公司因爲不直接承擔經營結果，目前基本爲虧損狀態，沒有相應的“服務”，僅維持基本運維。