上海全面有序復工復產復商復市以來，租房市場率先迎來回暖，但二手房市場仍波瀾不驚。來自鏈家的最新數據顯示，6月前三週，上海鏈家二手房成交量較去年同期下降約50%。多位房產中介在接受上海證券報記者採訪時表示，當前上海二手房市場買賣成交仍以處理疫情前的單子爲主，新增客戶減少。多種因素疊加導致購房者出手謹慎，市場觀望氣氛濃厚。

二手房成交清淡

租住在松江區新橋鎮的河南小夥宋磊（化名）一直夢想着在上海擁有一套屬於自己的房子，如今只要再連續繳納半年社保，他的買房願望就能實現。宋磊買房的預算是250萬元，這樣的預算在松江新橋基本可以買個兩房。宋磊本來預期疫情過後上海的房價會跌，但實際情況是，他關注的總價在240多萬元的房子已被人捷足先登，250多萬元的房子也已有人在談。他有些擔心等到自己有購房資格的時候，同樣戶型的價格可能會遠超自己的預算。

上海地鐵9號線九亭站附近的一家房產中介店長秦天（化名）告訴記者，該店自6月2日恢復營業以來，上門諮詢購房的客戶不多。現在總價低的房源比較容易成交，房東心態平穩，價格比較堅挺，到價格就賣，不到價格就先租出去。對於購房者來說，如果沒有一定的資金儲備，想要在上海買房還是蠻困難的。

由於教育資源雄厚，徐彙區是上海全市聞名的教育強區。徐彙區南丹路上某房產中介小劉向記者表示，6月以來其所在門店還沒有成交，在談的有兩套房源，但談得都比較費勁。“現在想要做成一單真心不容易，對於一些優質房源，客戶也會猶豫，很多人都在觀望疫情後的市場究竟會如何變化”。

“現在議價空間比之前要大一些，是個不錯的買房時機。”浦東新區張江高科技園區附近一家房產中介業務員李佳軍（化名）說，最近房東掛牌量較疫情前有增加，但看房客戶寥寥，逢週末自己也就帶看兩三組客戶。

在浦東新區陸家嘴某濱江樓盤前，房產中介小陸告訴記者，現在市場處於逐步恢復過程中，客戶還沒動起來，因此二手房買賣不活躍，甚至看房都是小區業主閉環看房。

改善型置換客戶居多

記者在調研中瞭解到，當前上海二手房房價與疫情前並沒有明顯變化，客戶以改善型置換居多。

浦東新區御橋路地鐵站2號口附近，多家房產中介門店並排林立。據某品牌房產中介業務員小沈介紹，近期房價比較穩定。6月份以來，該片區已成交兩套房源。其中，135平方米的三房成交均價接近9萬元/平方米，94平方米的兩房成交均價在9.3萬元/平方米左右。

“最近成交的都是疫情前已有購買意向的客戶，疫情打亂了其購房節奏，現在雙方再溝通一下細節就能成交。”小沈表示，現在二手房的議價空間有所鬆動，一套房子可以談20萬元至30萬元，關鍵還是要看付款方式。不過大部分客戶現在仍在觀望，疫情會否反覆、政策會否變化、未來收入會否下降是他們主要考慮的問題。這次疫情暴露了一些老小區環境設施不佳，居住感受差等痛點，一些住戶希望置換到居住條件更好的住宅。當然他們也會審時度勢，瞅準時機再出手。

浦東新區藍村路上某房產中介向記者表示，二手房價格與疫情之前差不多，近段時間客戶偶爾會上門，周邊掛出來的房源中有2/3是出於改善型置換需求。很多房東需要把自己的房子先賣掉，然後纔有能力買自己的目標房源。現在買房都要深思熟慮，能賣掉的都是價格合理的房源。

銀行審貸批貸的速度依然很快。小沈告訴記者，現在銀行額度充足，正常情況下只要個人徵信沒問題，購房貸款一整套流程走下來差不多在兩個月左右。

“此前我們成交了一套總價3000多萬元的翠湖天地的兩房，疫情前籤的合同，疫情後完成過戶，貸款很快就放下來了。”小劉說。

下半年市場有望趨穩

6月16日，國家統計局發佈2022年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。就上海來看，5月二手房銷售價格環比持平、同比增長3%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，去年下半年以來，房地產市場下行，疊加疫情反覆，市場預期偏弱。當前的主要任務還是要花大力氣去推動和扭轉市場預期。市場的主體是企業，只有企業的運行進入相對平穩期，大家的預期纔會有所改變，這也有利於房地產業的良性循環和健康發展。

上海易居研究院副院長楊紅旭認爲，當前時點購房者即使有買房慾望，行動起來也沒那麼快，而且部分小區對於中介帶看尚有限制，在一定程度上會制約市場需求的釋放。當前各市場主體仍在適應期，預計再過一個月，市場情緒可能會恢復到疫情前的狀態。另外，上海的新房市場表現不錯，相對而言購房者願意將更多的注意力放在新房市場，新房熱對二手房市場也會產生影響。總之，預計下半年上海的二手房市場會是一個偏穩的態勢。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，上海二手房市場近期也有成交，主要是一些前期積壓的單子以及部分高端項目的少量成交。在丁祖昱看來，當下上海二手房市場成交比較清淡與各方對政策的觀望有一定的關係，即疫情後上海會否出臺相應的政策。預計下半年上海整體市場會比較平穩，並有望在三、四季度恢復到原來相對正常的市場成交狀態。