住房租賃問題既是羣衆民生問題，也是城市發展問題，關係千家萬戶切身利益。近日，多地對保障性租賃住房（簡稱“保租房”）租金作出規定，部分城市租金低至7折。與此同時，在市場租賃房源方面，百家租賃企業承諾“穩租金”。

值得關注的是，當前保租房和長租房雙管齊下 ，共同來穩定租金水平。展望行業的未來，業內人士指出，需要處理好長租房和保租房的互補關係，相對於作爲市場主體的長租房，保租房兜底民生，是市場穩定的壓艙石。

多地保租房最低租金爲市場價7折

近年來，租房成爲新市民、青年人等羣體解決住房問題的重要途徑之一。新京報記者梳理發現，自2022年12月以來，全國多地對保租房租金作出規定。

近日，貴陽市人民政府辦公廳印發了《貴陽市保障性租賃住房管理辦法（試行）》。租金方面，政策指出，保障性租賃住房租金原則上按同地段同品質市場租賃住房評估租金的80%左右確定。初次定價前，運營管理單位應委託專業估價機構對項目同地段同品質市場租賃住房租金進行評估，由住房和城鄉建設部門面向社會公佈。

這並非個例。2022年底，杭州市住房保障和房產管理局發佈《關於做好保障性租賃住房租金管理工作的通知》，明確保障性租賃住房租金應按低於同地段同品質市場租賃住房評估租金的標準執行。成都市人民政府辦公廳也於近日印發了《成都市保障性租賃住房運營管理暫行辦法》，其中規定，租金標準不超過市場租金標準的90%，年租金漲幅不超過5%，租金可以按月或按季度收繳，水、電、氣費價格嚴格執行居民標準。

相比這些城市，湖北省恩施土家族苗族自治州的折扣力度更大。國家郵政局網站披露，湖北省恩施土家族苗族自治州郵政管理局近日主動對接州住建局，將快遞員羣體納入全州保障性租賃住房申請範疇。根據該州住建局發佈的《關於申報州直保障性租賃住房的通知（第一批）》，本次分配的保障性租賃住房租房價格爲同類地段租房價格的7折，租住的房屋滿足“拎包入住”條件，先租後售，租滿5年後可購買產權，已交的租金可計入購房款。

保租房租金折扣大，保障力度更明顯

保障性租賃住房，顧名思義，是用於保障住房的房源。因而在價格上，保障性租賃住房租金不會高於周邊市場的平均租金。

總體來看，ICCRA住房租賃產業研究院統計顯示，在租金水平方面，各重點城市政策均符合國家基本要求，近一半的重點城市對保租房租金“低於同地段同品質市場化租賃住房”的比例進行了規定，基本在80%-95%之間，其中，也有部分城市規定保障性租賃住房租金水平低於市場租賃指導價的70%。

而“同地段同品質市場化租賃住房”的租金水平確定，大致有兩種定價方式。一種是由保障性租賃住房產權方或運營單位委託第三方評估機構進行評估，向主管部門備案，並定期進行重新評估，上海、杭州、南京、濟南等城市，基本以此方式確定保障性租賃住房的租金水平。另一種定價方式則是由政府定期公佈市場指導價，保障性租賃住房產權方或運營單位遵照執行。目前採取這種定價方式的重點城市有廈門、佛山、南寧、海口等。

貝殼研究院高級分析師黃卉指出，保租房通過控制租金，不僅能夠穩定局部市場租金水平，也能夠保障新市民、青年人等羣體的租金可支付水平，降低支付門檻，成爲租賃市場的“穩定器”，實現穩定產業人口的功能。

“保租房服務對象的界定清晰度在各地依然有差異，對新市民的保租房覆蓋目標不盡相同。更值得關注的是保租房租金，在平衡好成本和收益基礎上，相比市場租金有更大的折扣，保租房的意義和保障力度更爲明顯。”58安居客房產研究院分院院長張波表示。

百家租賃企業共同承諾“穩租金”引發關注

除保租房之外，市場租賃住房的租金穩定，同樣至關重要。實際上，我國住房租賃市場發展過程中一些長期存在的問題依然突出，特別是隨意漲房租、攆租客導致租賃關係不穩定的行爲時有發生。在此背景下，近日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會聯合北京、上海、重慶等18家住房租賃、房地產經紀行業組織及時舉辦了“穩租金、安心住”承諾活動。會上，105家代表性住房租賃企業、房地產經紀機構和有關平臺積極響應並作出合理定價、不亂漲價等8項承諾。

那麼，在具體做法上，住房租賃企業該如何來穩租金呢？對此，安歆集團聯合創始人兼副總裁葉劍明指出，安歆通過項目前期租金科學測算管理、入市前租金評估及備案、嚴格租金過程管理等多種手段，約束租金漲幅，穩定租金水平。

我愛我家集團相寓副總經理楊春志介紹，我愛我家積極採取全員學習，嚴格落實政策法規；實時監測市場供需，維護租金價格平穩波動；合理引導並確定租金，服務收費明碼標價；做到市場租金信息公開透明；加快數智化升級，持續降本增效；多舉措保障租賃雙方合法權益等一系列措施，力求進一步穩定住房租金水平，穩定住房租賃關係。

貝殼租房參會代表指出，貝殼面向C端定租金，主要是參考當下的市場週期及歷史同週期相似房源的成交價。租賃期限屆滿續訂合同時也不會隨意漲租，不會單方面提高租金，而是將租金的漲幅控制在合理的水平。此外，貝殼開展的“省心租”業務在續租時基本不再收取佣金。

“針對租金水平建立合理調控，對住房租賃市場的發展至關重要。”建信住房服務有限責任公司總裁呂作龍表示，應當通過制定在合同期內無特殊約定不允許漲價、合同到期後出租人調整租金漲幅有限制等規定，來保持租金水平的長期穩定。只有穩定租賃關係、租金水平，才能夯實住房租賃市場高質量發展的基礎；只有處理好房租穩定問題，才能探索建立穩定租金的長效機制。

業內：需處理好長租房和保租房的互補關係

除了企業承諾“穩租金”，從市場角度出發，景暉智庫首席經濟學家胡景暉建議，加大租賃房源的籌集和供應。一方面，“納保”（即納入保租房體系）的口子可以開得更大一些，接納更多有意願“納保”的項目，部分城市可面向小業主打開“納保”通道；另一方面，給予市場化租賃經營機構政策支持、稅收優惠支持，鼓勵引導更多散租房源納入機構化運營。

胡景暉還建議，適時發佈租金參考價，引導個人房東理性報價。與此同時，面向年輕租客做好三方面的租房指導工作：引導租客通過正規品牌租賃經營機構租房更有保障；引導租客在時間上錯峯租房；對租房熱點區域的租房需求合理疏導，向租金相對便宜的近郊和遠郊區縣引導租客。

除此之外，胡景暉指出，要依法嚴厲打擊高進低出、哄擡房租的行爲。而對於羣租治理要合理疏導，避免在沒有善後解決方案的情況下，租房需求短期內集中釋放。

圍繞長租房和保租房，展望行業的未來，北京房地產中介行業協會祕書長趙慶祥指出，必須要處理好長租房和保租房的互補關係。市場化長租房和保租房是構成租賃住房的供給主體，過去、現在以及可預見到的未來，解決大多數年輕人和新市民的租住問題，主要還是依靠市場化長租房來解決，目前市場化租賃房佔比超過90%，是主體。而保租房兜底民生，是市場穩定的壓艙石。發展保租房有利於保障和改善民生，而發展市場化租賃住房，則有利於滿足市場多樣化的租賃需求。

“發展住房租賃不可忽視對居住權的基本保障，也不能重保障、輕市場。不宜把保租房‘虛泛化’‘標籤化’‘符號化’，把經營好的市場化租賃住房貼上標籤，搖身一變，變成保租房。”趙慶祥如是說。

新京報記者 張曉蘭