本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

2022年受疫情反覆和夏季極端高溫等綜合因素影響，重慶零售物業與甲級寫字樓市場整體空置率均出現同比上漲，倉儲物流市場空置率雖因供應相對放緩等因素出現同比下降，但整體需求仍較乏力。

第一太平戴維斯日前發佈的報告顯示，2022年重慶高標倉市場新增供應相對有所放緩，目前重慶全市高標倉存量爲500餘萬平方米，空置率同比下降至約27%。由於市場需求提振乏力，業主方普遍選擇調整租金水平以維持市場競爭力，2022年重慶全市高標倉市場平均租金已同比下跌至約21元/平方米/月。

“新能源汽車行業在疫情之下仍表現亮眼，以新能源汽車爲代表的重慶製造業上下游產業鏈也有望不斷釋放租賃需求，或將成爲推動重慶倉儲物流市場後續需求復甦的重要力量。”第一太平戴維斯華西區產業及物流地產部助理董事陳紋卿認爲，多重因素影響下，未來外貿需求或將有序恢復，推動重慶倉儲需求上升，同時相關市場復甦仍賴於當地汽車等支柱產業。

需求下挫

2022年重慶倉儲物流市場需求整體提振乏力，2022年下半年本地租戶倉儲租賃需求更是出現波動下挫。

第一太平戴維斯報告顯示，在重慶各區域子市場中，部分快遞物流企業持續將在外租賃面積轉入自建項目中，使得該類租賃需求較爲集中的子市場空置率較2021年明顯上升。

除此之外，2022年重慶零售物業與甲級寫字樓市場需求也持續下滑。

數據顯示，2022年重慶零售物業市場新增供應約28萬平方米，疊加部分物業閉店等因素，重慶全市優質零售物業總存量合計約773萬平方米（含百貨），整體空置率同比上漲4.4個百分點至19.9%；甲級寫字樓市場方面，2022年重慶全市甲級寫字樓存量爲255萬平方米，空置率同比上升1.5個百分點至28.4%。

需求受挫下，相關市場租金也出現不同程度下跌。2022年重慶零售市場整體首層平均租金同比下降0.3%至人民幣375.3元/平方米/月，甲級寫字樓市場平均租金則同比下跌1.7%至人民幣83.7元/平方米/月。

“2022年上半年，部分熱門行業受系統性風險影響持續收縮，導致個別區域甲級寫字樓子市場受影響較爲嚴重，出現了一段時間的租賃空窗期。”第一太平戴維斯方面指出，2022年下半年，重慶租賃市場占主導地位的本地中小租戶受影響較大，外來企業需求也持續受到抑制，多重因素影響下，2022年重慶加急寫字樓市場新增租賃需求持續下降，錄得重慶全市淨吸納量約-0.1萬平方米。

待支柱產業發力

應對各類市場需求下挫，業內分析認爲，仍需國際消費中心城市培育、城市更新推進等各方面持續發力。

“儘管與2021年相比，2022年重慶零售市場新增門店有所減少，但仍然見證了多個知名品牌首進重慶。”第一太平戴維斯方面認爲，提振重慶零售市場需求，仍需加快國際消費中心城市培育，進一步挖掘城市消費力，同時，城市更新也以其多元化消費場景及鮮明的標籤成爲重慶零售市場獨特的風景線。

第一太平戴維斯方面預計，未來三年將有超過100萬平方米的新增供應進入重慶零售物業市場，龐大的市場供應量或將給重慶零售市場帶來不小壓力，短期內市場整體空置率可能難以迅速回落。

此外，重慶市汽車等支柱產業也被寄予厚望。

數據顯示，2022年重慶甲級寫字樓市場消費金融類企業租賃需求持續上升，助推金融業成爲2022年重慶租賃需求最爲活躍的行業，其新增租賃面積佔比上升至20%；各區域倉儲物流子市場中，由於食品醫藥等民生消費品需求持續上漲，以城配需求爲主的西部物流園子市場表現較爲穩健。

“在需求端提振乏力的背景下，部分重慶傳統優勢行業表現穩健，成爲2022年全年維持甲級寫字樓市場基本穩定的壓艙石。”第一太平戴維斯華西區代理部（商業樓宇/商業及零售服務/產業及物流地產）負責人、高級董事戴暉表示，重慶辦公租賃市場在2022年遭遇了嚴峻的挑戰，整體市場需求恢復仍需時日，但以消費金融與新能源汽車爲代表的重慶優勢行業發展前景良好，或將成爲來年重慶租賃市場的重要增量來源。