去年廣州多個熱門辦公區域均有明星項目入市，辦公、研發辦公佔比繼續加大，自用買家佔比過半，而在優質零售市場，核心商圈優質項目表現出較強的發展韌性。

2023年伊始，商業市場開始釋放積極信號。根據戴德梁行近期發佈的相關分析報告顯示，寫字樓方面的信心正平穩恢復，而優質零售物業也迎來除新能源汽車外新的潛力客戶。業內人士分析，今年行業發展重心將由增量開發向存量運營轉移，業態創新、調整業務結構等將是重點探索方向。

文、圖/廣州日報全媒體記者 陳白帆

專業服務業引領成交

據瞭解，近年來，傳統支柱行業的大企業辦公需求相對穩定。去年的數據統計顯示，專業服務業、TMT及金融業仍然作爲三大主力引領市場成交，全年貢獻了近七成的成交面積。目前，企業對會計、審計、稅務、法律等專業服務的需求有所上升，推動行業業務擴張，一些機構在華南增設新的營業點或擴大現有辦公空間。

另外，保險服務、醫療健康等行業在這兩年也有發展的空間，令其辦公需求持續上升。IT行業仍保持活躍，但業務增長速度有所放緩。

在板塊方面，國際金融城是下一個值得關注的焦點板塊，未來供應的向東延伸將推動廣州甲級寫字樓市場形成新的空間格局。市場迎來更多可租賃面積的同時，也仍面臨供需矛盾的挑戰。對此，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端表示：“今年，生產、經營、消費活動陸續恢復正常秩序，更多實體行業的發展信心有望得到修復。”

優質品牌仍首選核心商圈

2022年，廣州新增優質購物中心36萬平方米。儘管新項目較好的開業率對周邊區域的商業氛圍有一定帶動作用，但在廣州零售市場承壓的環境下，核心商圈的優質項目因其較強的韌性，區域租金保持溫和上漲趨勢。其中，體育中心和珠江新城租金上漲均超過5%；而非核心商圈由於受到管控的時間較長，租金水平下降幅度較大，如白雲和番禺商圈租金分別下降5.0%和0.9%。

業態方面，新能源汽車由於受到政策扶持與投資者青睞，持續積極佈局線下門店。據戴德梁行研究部監測數據顯示，全年全市優質購物中心預計有近35家新能源汽車門店新開或即將開業。與此同時，珠寶首飾因具備消費與投資的雙重屬性而受到消費者的關注，婚戒品牌 i-primo廣州首店、手錶品牌真力時廣州首店均於去年開業。線下店是該類業態的重要銷售渠道，這也成爲品牌方仍積極在購物中心佈局門店的主要因素。

2022年度超過45%的新開及即將開業店鋪位於核心商圈，其中超過半數位於體育中心商圈。對此，戴德梁行廣州商業地產部主管及高級董事冼嘉曦表示：“核心商圈優質購物中心的地段優勢得到放大。”

因此，可以預測的是，2023年廣州優質零售市場將迎來新一輪的供應高峯，預計有近67萬平方米的新增供應將陸續入市，其中88.7%分佈在非核心商圈，推動廣州商業版圖不斷擴大。