記者 |王婷婷

上海新房市場在春節後迎來開門紅。

在兔年首個工作日，位於前灘板塊的海德壹號入圍線出爐，最低分數線達100.85分，距離滿分只差2年社保，成爲2023年上海首個入圍分數線破百的新房項目。

若按基礎分60分來計算，社保係數爲0.19，需要215個月（17.9年）社保，成爲上海新房實行積分制以來，入圍難度第七的項目。上海入圍難度前十的新盤分別分佈於黃浦、前灘、北外灘、徐涇等熱點板塊。

目前，海德壹號已認購結束，共657組參與認購，實際認購639組，認購率392%，觸發5年限售和計分排序，項目將於2月3日搖號，2月8日開盤選房。

海德壹號此次共推出163套房源，均價12.98萬/平方米，最貴的一套房源總價達到8500萬元。項目包含毛坯和裝修交付，是前灘"九宮格"內最後一個待入市住宅項目，位於瞰江第一排，毗鄰三湘印象名邸，直線距離黃浦江315米。

界面新聞了解到，該項目戶型跨度較大，建築面積覆蓋約75-554平方米，另外由於圍合式設計，大多爲不規則戶型。

具體來看，建築面積約85-92平方米的房源64套；約130平方米的房源24套；約198-212平方米的房源36套；約167-181平方米的房源18套；頂復戶型5套，面積約223-554平方米；另外75-78平方米的房源有8套，其它面積戶型8套。

該項目從拿地到正式入市已有8年之久，期間經歷了諸多波折。

2014年12月24日，珠海國企格力地產（600185.SH）首次進滬，經124輪競爭，以16.14億元競得前灘地區Z000801編制單元32-01地塊，溢價率高達127%，樓面價65832元/平方米，刷新了當時上海浦東的樓面單價紀錄。

奪下32-01地塊後，格力地產再以14.5億元競得前灘相鄰的38-01地塊，溢價也高達92.5%，樓板價53905元/平方米。兩塊地分別命名爲浦江壹號和浦江海德。

幾年之後，因爲開發週期過長，項目遲遲未入市，一度被市場認爲項目面臨“難產”。直到2020年9月，浦江海德項目才終於入市，銷售均價爲11.28萬/平方米，開盤當日實現“日光”，認籌率高達641％。

雖歷經波折，但格力地產在前灘這兩個項目之所以能實現快速銷售，與板塊內整體倒掛現象明顯相關。

根據鏈家網數據顯示，浦江海德項目在2020年8月入市均價爲11.28萬元/平方米，該項目次新二手於2022年6月成交，價格已達到約18.2萬元/平方米。因此，作爲前灘九宮格最後一子，海德壹號如今觸發積分也在意料之中。

繼格力海德壹號之後，前灘板塊僅剩下21-02&21-03地塊，由陸家嘴集團開發，項目緊貼前灘太古裏，將打造4棟超高層住宅，建面約108-346平方米，規劃可售住宅642套。

不過，打響2023年上海滿分盤第一槍的格力地產，在房地產深度調整週期中也遭遇了16年以來的首次虧損。

據其2022年三季度報告，去年1—9月，格力地產累計實現總營收27.55億元，同比下滑55.35%；歸母淨利潤由盈轉虧6087萬元，同比下滑109.5%。

目前格力地產也並非是一家傳統意義上的房企，在2015年就提出了“去地產化”戰略，想要佈局口岸經濟、海洋經濟、現代服務業、醫藥大健康等多元化業務。

去年12月8日，格力地產重啓了擱置兩年的免稅業務收購案，計劃收購珠海免稅100%股權，這使得公司股價在短短一週內大漲77.23%，再次成爲資本市場熱門標的。

但目前看來，其整體成效甚微，房地產仍爲格力地產營收主力。數據顯示，2020年、2021年、2022年1-9月，房地產業務收入分別爲53.00億元、63.81億元、21.48 億元，佔當期主營業務收入的83.21%、89.95%、78.92%。

主業大幅下滑、新業未起，是格力地產當下面臨的艱難挑戰。而僅靠上海這個紅盤項目，也難以扭轉這家公司面臨的頹勢。

從海德壹號此次的入圍分情況來看，上海新房市場依然維持了熱度。自去年第八批次新盤官宣以來，累計已有8盤觸發積分，其中董家渡板塊的綠城外灘蘭庭作爲2023年開年首個高分盤，入圍分97分，也提高了新房市場熱度。

雖然如此，但春節期間的上海樓市卻遇冷。根據佑威數據數顯示，1月21日-27日，上海新建商品房網籤18套，較2022年同期下降98.2%；成交面積共2105平方米，同期下降98%。

中指研究院數據顯示，春節期間，上海在售的樓盤以續銷爲主，除部分市區樓盤和熱點板塊項目，多數售樓處的看房客流並不多，且成交項目以剛需和剛改項目爲主。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，春節假期成交下墜的主要原因在於八批次房源在去年12月推出，不少項目趕搶收，大部分工作已在假期前完成，未認籌項目所剩不多。

另外，上海新房市場供應充分，產品間競爭激烈，買家對於市場預期迴歸穩定，尤其是大部分項目入圍分數較友善，其他備選項目充足，供需矛盾得到緩解。

盧文曦認爲，從以往慣例來看，春節後市場會醞釀小陽春行情，供應陸續增多，預計2月份將推出2023年第一批集中供應新房名單。而且，政策在繼續刮暖風，從經濟活動來看有明顯好轉跡象。

1月29日，上海發佈了《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》，提出十個方面的穩經濟新政策。在房地產領域，明確要支持剛性和改善性住房需求，落實臨港新片區、五個新城人才住房支持政策，滿足房地產企業合理融資需求，保持土地平穩供應並優化結構，確保房地產市場平穩健康發展。

“雖然過年期間市場成交不理想，但不妨礙未來市場反彈。眼下的交易空檔期也可用來積蓄消費力，預計今年上海樓市小陽春行情會來得更早。”盧文曦說道。