記者 孫婉秋 左宇
魔幻一幕還在中遠兩灣城上演，繼炒掉物業之後，這個最牛小區還成功追回了4000萬元。
獲賠4000萬
近日，中遠兩灣城業委會發布了本年度第二則公告：經過近兩年的訴訟期、法院的多輪庭審，中遠兩灣城業委會對前一任物業公司中遠物業的訴訟一審判決結果出爐，中遠物業被判應返還全體業主4000萬元，需要在法院判決生效之日起十日內向小區全體業主返還過去20年間多項費用結餘。
紅頭公告在業主羣裏迅速發酵，引發了一輪傳播。
這場官司的原告與被告分別是中遠兩灣城小區第三屆業主委員會（下稱“業委會”）、上海中遠物業管理發展有限公司（下稱“中遠物業”），案由爲物業服務合同糾紛，後者是中遠兩灣城開發商留下的前期物業，曾爲該小區服務近20年。
1月31日，上海市普陀區人民法院判決，被告中遠物業應返還不應由業主承擔的成本與費用等共計4000萬元。這一金額由物業管理費用結餘、停車管理費用結餘、公共收益分成結餘、新增劃線車位收入結餘四部分構成。
此外，該案受理費約35.22萬元，被告中遠物業需負擔其中的20.22萬元，其累計支付金額將超4020萬元。
這一龐大金額已經是普陀區人民法院根據誠信公平與合理等價的民事活動原則，結合該案證據和原告提供的計算方式酌定的，原告此前訴訟請求要求被告返還的總金額超過6200萬元。
至此，這場歷時近2年的糾紛迎來階段性結局。
早在2021年2月中遠兩灣城業委會便向普陀區人民法院遞交了訴狀，3月1日法院立案受理。
爲了取證，業委會的律師團向法院申請調查令，到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務公司供水分公司調查歷年有關電費和水費數據；到壹媒介數字科技公司調查有關停車數據；同時依據業委會提供的有關證據以及對中遠物業提交證據中歷年單方審計報告中的破綻和矛盾之處的剖析，合理有據地推算出中遠物業應予返還小區業主的資金數額。
矛盾始末
“最牛業委會”、“4000萬判決”讓本就魔幻的中遠兩灣城再添談資。
作爲上海內環最大的小區，中遠兩灣城是上海樓市的一個典型案例。
小區位於上海普陀區，坐落於蘇州河畔，由36幢高30多層的聯排大樓組成，前後開發長達十年之久，整個小區容納約5萬多居民，相當於一個小縣城的人數，僅停車位就有7000多個。
龐大的規模讓其像極了一個小型城鎮，裏面不僅有24小時便利店、餐飲店、美容美髮、健身房等設施，連房產中介的辦公室都開設在小區裏面。
身處其中會感受到它的分裂。一方面，它地理位置極佳，內環板塊，三軌交匯，出行便利，稀缺資源——蘇州河更是從小區貫穿而過，優質河景一覽無遺。另一方面，由於體量大人員多，加之早期投資客的湧入，人員結構複雜，中遠兩灣城曾是上海羣租現象最嚴重的小區。
這樣的碰撞與撕扯，也影響了中遠兩灣城的房價。雖位置佳配套資源好，但其一直作爲內環價格窪地存在，房價、漲幅遠不及競品。
2001年小區開始交付，同年9月開發商自持物業——中遠物業進駐開始提供物業服務。天眼查顯示，該公司成立於2000年6月，註冊資本1000萬元，是一家以從事房地產業爲主的企業，涉及司法風險969條。
小區的變化讓業主與物業的矛盾逐漸滋生。
過去很長一段時間，中遠兩灣城陳舊的設施未能及時維修、草叢裏的景觀燈杆被灌滿了水泥、陰暗的地庫裏只裝了不到一半的燈泡……在業主們看來，早期物業的不作爲讓這個近20年房齡的小區逐漸呈現出衰老的疲態。
2017年7月中旬，物業公開的部分樓棟上半年公共收益竟然只有2分錢，賬目收支表讓人大跌眼鏡。一筆筆“糊塗賬”掰扯不清，讓小區業主們決心換掉物業公司。
物業的更換之路並不順利。
2020年10月，中遠兩灣城業主大會決定重新選聘物業公司，並告知中遠物業，雙方物業服務合同於2021年1月15日解除。
不願輕易離場的中遠物業很快反擊，將業委會起訴至法院，要求撤銷業委會“同意通過公開招標方式聘用新的物業服務企業”的表決等。
經法院審查認爲，業主大會成立後，業主大會可根據規定程序選聘新物業服務企業或其他管理人。業主大會作出選聘物業服務企業決定屬小區業主內部自治事項，前期物業服務企業非小區業主，無權對屬於小區內部自治範疇的事項提出異議並確認無效或者要求撤銷。最終駁回了中遠物業的起訴。
同時，業委會在倒查中遠物業過往近20年的賬目時發現，小區物業費結算後結餘、停車管理費結餘、公共收益業主分成結餘等均存在問題，方纔將其起訴至法院，這纔有了此次轟動一時的物業服務合同糾紛案。
2020年8月，中遠兩灣城物業服務選聘工作準備啓動，其選聘物業公開招標一經公佈，便引起業內巨大震動，這個體量巨大空間無限而又困難重重的標的引起了多家公司的興趣，萬科、金地、綠城都曾入圍。
2021年2月1日，通過公開招投標聘請的萬科物業與業委會簽訂物業服務合同並交接進場，正式接手上海市中心超大體量的“魔幻之城”，中遠物業隨之交接退出小區管理，這個盤踞在兩灣城二十年的物業公司終於退場。
“魔幻之城”期待重生
面對這樣一個體量巨大、情況複雜、管理難度艱鉅的項目，萬科物業決定先把脈開診方：對小區電力系統、電梯系統、消防系統等老大難問題梳理了一份長達400餘頁的評估報告，包括存在的缺陷以及整改建議。
這份誠意報告也讓中遠兩灣城的新物業之旅的開端順遂不少。多名業主對記者表達了更換物業給小區帶來的變化，包括衛生綠化、路面改造、電梯更換、大堂修繕等，甚至此前質疑聲最大的費用混亂也逐步走向陽光透明——業主們可以查看自己所在小區的電梯點位、梯媒類型、應收實收、收益使用等清單明細，隨時追溯電梯廣告收入的支出去向。
在中遠兩灣城住了17年的楊欣（化名）對記者表示，很多矛盾源於信息不對稱，萬科進場後公共收益的陽光透明至少打消了業主們的一些顧慮。
對於此次中遠兩灣城事件，某上市物企的員工表示，業主和物業是一個標準社區最基本的配置。業主佔用自己專有空間，然後把樓道、電梯、停車場、綠地等業主共有財產或共有物業，交給物業公司打理。雙方相互協作，和平共處。然而現實情況卻是諸多小區的業主和物業處於不和諧狀態。歸根結底，矛盾的焦點是雙方都沒有明確自身定位，缺乏平等、有效、透明的對話和溝通平臺，沒有找到解決矛盾和糾紛的渠道。
實際上，今年隨着業主對好物業、好服務的意識覺醒，“服務不到位”“服務態度差”“資金使用不透明”等問題成爲更換物業的直接引爆點，進而導致維權事件頻現，使得物業合同不再是物業公司的保護傘。
某頭部物企的物業經理對記者表示，此前國內物業行業基本處於原始粗放階段，物業公司多爲開發商自持，服務範圍有限服務能力和服務意識較弱，不少還停留在保安保潔階段。其強調，近年來隨着行業發展和上市潮，物企得到更多重視，萬科、綠城等行業龍頭也試圖用刀刃向內的方式拔高行業標準，去年底萬物雲牽頭長城物業、綠城服務、中海物業聯合簽署《倡議書》，表態要聚焦專業服務，提出服務品質要專業、規範，財務管理要陽光、透明。
