記者 曹韻儀
編者按
線上預約渠道關閉、排隊等候需要幾個月……房貸提前還款爲何比向銀行借錢還難？
去年以來，央行多次下調LPR（貸款市場報價利率），房貸利率也一路走低，目前部分二三線城市首套房貸利率降至4%以下，但提前還貸潮愈演愈烈。市場人士分析，這波提前還貸潮興起的原因主要是存量房貸利率較高，新增貸款利率較低，而理財市場收益率持續下降。那麼，提前還貸潮對銀行的影響究竟有多大？應該如何化解提前還貸難的問題？
提前還貸，最近成爲不少“房奴”的“老大難”問題。2月以來，有關“提前還房貸要排到4月”“年輕人報復性還房貸”“提前還貸比借錢難”等話題頻頻登上熱搜。
記者發現，從去年蔓延至今的提前還貸潮越演越烈，已然從個人理財方式變成還貸者與銀行之間的推拉，有的銀行關閉線上預約渠道，有的銀行則需排隊等候幾個月。
有市民想提前還清餘下的房貸，竟然被不法分子欺騙。這些人正是利用受害人急於還貸卻找尋不到正規途徑的迫切心理，引誘受害人入局。
在社交平臺上，有提前還貸者分享了成功提前還貸的一套“對付銀行的流程”：先打銀行客服熱線投訴，再打12378（銀行保險消費者投訴維權熱線），最後還可以撥打12345（政務服務便民熱線）。
提前還貸爲何會這麼難？銀行如何看待這波提前還貸潮？
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求助監管投訴熱線
解解（化名）兩天前用小紅書賬號“摸魚的解解”發佈了自己提前還貸的經歷，僅一天內，該帖子就獲得了破百的點贊。“這在小紅書並不常見。”她發現，提前還貸的話題最近火了，即使是一個玩笑類的調侃都能在短時間內獲得破十萬的瀏覽量。
有多少人遭遇提前還貸難的困境？兔年開工以來，有關提前還貸難的話題屢上熱搜，記者發現，這波從去年下半年開始的提前還貸潮愈演愈烈。
“歷時40天，提前還貸成功”“現在提前還款排到11月了”……由於銀行的條條框框限制太多，記者發現，有的還貸者在多次與銀行交涉後，總結出了一套“對付銀行的流程”：先打銀行客服熱線投訴，如果沒有效果，就再撥打銀保監會設立的銀行保險消費者投訴維權熱線12378投訴，最後還可以撥打政務服務便民熱線12345諮詢當地銀保監局。
據解解反映，這種方式十分有效。在撥通銀保監機構的電話前，銀行工作人員百般推辭她提前還貸的要求。“說沒額度，說我人在外地，需要找人授權拿着委託書去銀行辦，才能排上隊”。
難道金融機構的辦事方式如此不靈活？作爲金融從業人士，解解感受到的是銀行工作人員的糊弄和拖延，其實除了本人線下辦理，還可以線上授權，或者郵寄材料本人簽字，但是工作人員並未告知，甚至最後“冷暴力”不回應。
“我是一名金融從業者，我瞭解投訴會給銀行支行乃至個別員工多大的壓力，所以我一開始也不想採取這麼極端的方式。”李華（化名）對記者無奈地表示，在經歷了銀行出爾反爾，把他提前還貸的訴求拖延了兩個月後，李華還是撥通了投訴電話。
其他網友也分享了通過向監管部門投訴解決還貸難問題的經歷。一位網友曬出打了“上百次”12378熱線的截圖，在接通後拒絕轉接到當地投訴熱線，堅持要求銀監會受理，翌日便收到了銀行支行的電話：“他們通知有提前還貸額度了，可以給我預約到半個月後扣款，而且也收到了銀保監會的短信。我個人觀點是向銀保監會投訴更加有效，銀行工作人員立刻幫我把提前還貸時間提前了。”
“維權熱線並不好打通，自動掛斷後接着打，這麼重複了十幾次後，我的電話終於接通了。”解解透露，在監管部門受理的投訴公單送到銀行支行後，一週內扣款了，在40多天的拉鋸戰後她終於提前還貸成功。
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對銀行影響有多大
設置不必要的門檻，不主動爲提前還貸者提供便利，銀行此舉的原因是什麼？“我想銀行應該是面對很大的保住房貸的壓力。”解解從金融從業者的角度分析。
那麼，從去年蔓延至今的提前還貸潮對銀行的影響究竟有多大？
從數據中或能窺見答案。央行2022年四季度金融機構貸款投向統計報告顯示：截至2022年末，房地產貸款餘額爲53.16萬億元，同比僅增長1.5%，比上年末增速低了6.5個百分點。其中，個人住房貸款餘額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10個百分點。
從各家銀行披露的貸款數據來看，也能看出去年個人房貸增長乏力，而房貸佔比較高的國有六大行受提前還貸潮的影響更大。從截至2022年上半年的數據來看，國有銀行個人住房貸款在全行貸款中的佔比遠高於股份制銀行，其中佔比最高的是郵儲銀行，達到33.19%；建行緊隨其後，佔比爲31.78%；工行、農行和中行的佔比也突破了28%。而對比2021年末的數據，各行的個人住房貸款佔比已經有所下降。而股份行中，中信銀行、招商銀行和興業銀行的個人住房貸款佔比較高，均突破20%。
“提前還貸對銀行來說，就是相關業務規模的收縮。”銀行內部人士在接受記者採訪時表示，相關業務越大，受影響面也越大，但也要具體分析。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對《國際金融報》記者指出，短期內大量提前還貸的情況會使銀行面臨些許壓力。“由於房貸是能爲銀行提供穩定現金流收入的優質資產。對銀行來說，提前還房貸加快資金回籠，拓展房貸空間，但也損失未來較高的利率收益，並且如果短期內出現較多提前還房貸情況，銀行就面臨短期難以找到類似優質資產匹配，機會成本上升”。
銀行的收入主要來自利息，而利息收入中，很大一部分來自房貸業務。之前貸出去的房貸被提前還貸抵消，真正能夠產生利息收入的有效貸款下降，導致利息收入下降。以農業銀行爲例，利息收入佔營收比重達到75%以上。而利息收入中，很大一部分來自房貸業務。根據截至去年9月的淨息差來看，在房貸業務佔比相對較高的國有大行和股份行中，2022年上半年，農行和郵儲銀行的淨息差均收窄10個基點（BP），工行、建行和交行分別下滑9BP、4BP和2BP。
針對提前還貸現象，工商銀行副行長鄭國雨在2022年中期業績發佈會上表示，少數按揭客戶出於調整家庭資產負債表的需要，確實存在提前還款的情況，“但和往年相比，其實這種趨勢並不十分明顯”。據瞭解，工商銀行去年上半年按揭客戶貸款共計收回約3800億元，其中提前還款2600億元，相比上年增長300億元，但是該行2022年的貸款餘額和上年相比多了10%，所以實際上沒有特別明顯的變化。
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避免提前還貸“掉坑”
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專家呼籲
政策調整
一方想要提前還貸，一方推辭拖延，消費者和銀行之間究竟誰對誰錯？
對於最近湧現的提前還貸潮，房產律師王玉臣表示，民法典第五百三十條規定：債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。“所以如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權拒絕的”。
面對申請提前還房貸的客戶，銀行是否可以收取違約金或補償金？王玉臣認爲，除了看相關法律規定外，還要注意看雙方的協議約定，很多情況下是以雙方貸款協議約定爲準。如果不符合相關法律規定，又沒有相關的協議約定，則銀行就無權單方面要求收取補償金或違約金。
而招聯金融首席研究員董希淼認爲，提前還款是對原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更，不是借款人單方面的權利，的確需要借貸雙方協商一致。
“部分銀行在借款合同約定符合條件的提前還款不收取違約金，但應提前進行申請。這裏是‘申請’，並不是所有申請都會獲得銀行同意。”董希淼表示。
由於近期提前還貸難問題突出，黑中介等灰色產業滋生，其中衍生出不少騙局。根據渝中發佈的消息，近日就有一市民想提前還清餘下的貸款金額，因爲未找到官方提前還貸的通道入口，便在網上搜索到某銀行客服電話，隨後添加對方微信與之聯繫。對方稱，要想提前還清貸款的餘款，必須把銀行賬戶的流水刷到等值於貸款金額，事後這些刷流水的錢會原路返還。該市民信以爲真，在對方的引導下，分多筆向指定賬戶共計轉款25149元。而後對方仍繼續不斷讓其轉款，該消費者這才意識到自己被騙，而後報警。
這一類“提前還貸”騙局，正是利用了受害人急於還貸卻找尋不到正規入口的迫切心理，引誘受害人入局。
購房者申請提前還貸的原因多種多樣，除了房屋置換、降低家庭負債外，最主要的原因是存量房貸利率較高，新增貸款利率較低，而理財市場收益率持續下降。大部分存量房貸利率水平是根據LPR加減基點來調節，而少量存量房貸是採取固定利率方式。記者採訪瞭解到，不少購房者的房貸利率在5%以上，而目前銀行理財產品收益率普遍在4%以下，現金管理類理財產品收益率在2%左右。
“老百姓排隊提前還房貸，不是因爲手裏錢多，而是此前的存量房貸與新增房貸之間利差過大，大部分是提前還貸後重新申請貸款，以降低房貸利率和還款成本。”經濟學家任澤平在微博上呼籲，市場熱議提前還房貸現象，說明我們的政策需要調整以反映民衆呼聲。
董希淼表示，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。他建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，比如，對利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點等優惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。
任澤平建議，除引導銀行適度降低存量房貸利率外，還可以降息以降低銀行負債成本，降低居民房貸負擔，解決居民提前還款難問題。這有利於降低居民負擔，提振消費者信心，擴大內需，促進中國經濟復甦，是利國利民的善政。
周茂華認爲，提前還房貸的熱潮不會持續。“一般來說，對於房貸利率高，還房貸期限長，短期擁有大筆閒置資金的業主相對適合一些。從趨勢看，隨着經濟回暖，利率中樞有所抬升，金融市場迴歸常態，市場風險偏好逐步回暖，提前還房貸預計有所減少”。
