記者 |王婷婷

房地產行業仍處於深度調整期，房企們紛紛尋求第二增長曲線，代建業務成爲新的角逐場。

當行業由“金融槓桿”開始轉向“專業槓桿”，中小房企上坤地產( 06900.HK )也決定要入局。

2月11日，上坤地產宣佈，將聚焦增量業務，開闢共建管理新賽道，形成“地產開發+共建管理”的發展模式，進一步提升公司競爭實力。

一位接近上坤的人士向界面新聞表示，上坤將用足自身專業槓桿，發揮在產品打造、營銷管理、商業運營等方面的優勢，逐步落地已經相對成熟的政府代建、資本代建和商業代建項目。

不過，代建這門老手藝還需要新的生意經。

據悉，上坤共建在其品牌輸出上貫徹輕資產模式，並與龍頭品牌合作建立聯合品牌平臺，以及以“上坤”的自建品牌平臺，“兩條腿”走路，進而降低項目獲取難度，打開利潤增長空間。

在項目的流程管理上，上坤共建從前策、產品設計、工程管理、成本控制，到營銷策略、交付，乃至後端的物業服務，爲委託方的住宅、商業、辦公、小鎮、公寓、酒店等地產項目，提供運營服務。

未來，上坤共建的業務模式還將從政府平臺、開發商、資本方、產業方四大層面展開。

業內人士分析，代建行業尚屬於起步階段，主要參與者都是近5年內進入這一行業，企業的地域性發展是其主要優勢，並且母公司的品牌優勢能爲其帶來品牌溢價。此外，代建業績和樓市波動關聯性不強，能夠成爲房企對抗行業週期的方式。

界面新聞了解到，截至目前，上坤共建已在浙江、安徽、山東以及河南等地獲取了第一批項目，由初創孵化轉入落地運營階段。

上坤在上述區域已有一定佈局基礎。2021年，上坤地產分別在河南信陽、浙江麗水、湖北武漢、廣東汕頭、安徽合肥等地，通過招拍掛、收併購、合作開發等方式獲取了項目。

據中指研究院統計，截至2022年年底，已有至少40家佈局代建業務，其間既有頭部房企萬科、保利、中海、綠城、金地等，也不乏在代建領域做出了一定影響力的中小房企，如當代置業、朗詩、天房集團等。

另外，從去年開始出現債務危機的一些房企，也更加重視代建業務，包括旭輝、金科、世茂、中梁等民營房企也加入了這個賽道。

去年8月，朗詩地產甚至宣佈更名爲“朗詩綠色管理”，意味着徹底作別房地產行業重資產發展模式，跨入輕資產代建時代。

作爲“代建第一股”，綠城管理也對外公開表示，2023年將大力發展代建新模式，抓住窗口期做大增量。

數據顯示，2022年，綠城管理的新拓代建項目的合約總建築面積、代建費均實現同比增長超兩成，管理合約總建築面積達到1億平方米。

進入1月份，不少房企銷售同比仍然下滑，但代建業務出現較爲明顯的增長。以中南建設爲例，2023年1月新承接（中標）項目15個，預計合同金額合計4.3億元，同比增長2050%。

房地產行業存量時代到來後，代建業務今後的份額會越來越高。中指研究院指出，未來5年，代建市場新增合約總建築面積將保持23.5%的複合年增長率，合約銷售額將達3.2萬億元~7.3萬億元之間。這意味着，代建業務今後有很大的增長空間。

在未來房地產行業仍超過10萬億的整體市場規模中，代建業務的佔比還會越來越高，這也是多數民營房企加入這個賽道，幹回“包工頭”老本行的原因之一。

同時由於輕資產屬性，代建業務也是多數出現債務危機的房企想要繼續存活下去的路徑之一。河北房企華夏幸福就將代建平臺的股權，加入到了境外債展期的談判籌碼中。

在目前的房地產行業形勢下，代建既不用投入大量的買地資金，又可以維持原有建設隊伍的運營，能讓房企在低槓桿運作中通過高利潤率來賺“小錢”，以抵禦自主拿地開發能力的嚴重下滑。

而房企轉型服務商，也是接下來房地產行業發展的一個方向，在探索新發展模式的背景下，相對容易切入的代建業務，是目前中小房企和出險房企爲數不多的選擇。

毫無疑問，代建的輕資產、逆週期屬性正吸引越來越多的房企入局，但同時也令行業未來競爭進一步加劇，隨之而來的將是房企間的規模與利潤率壓力。

而且，較之頭部房企本身的資源調配、代建經驗以及品牌知名度等優勢，中小房企則面臨更大的挑戰。