近日，CBRE世邦魏理仕披露，其協助建發房產和領盛投資管理（LaSalle Investment Management，下同）完成上海建發瓏庭一期8#、9#和10#樓（即上海楊浦新江灣長租公寓項目）的交易。

這並非個例。機構統計顯示，今年租賃住宅受投資者關注度較去年大幅上升，在主流物業類型中的排名超過寫字樓和零售物業升至第二位。這些積極的市場投資者，除了緊貼政策導向而爲之，更重要的是，他們也想抓住這片巨大的市場，早早開展布局。

長租行業受投資機構青睞

據CBRE世邦魏理仕披露，其成功協助建發房產和領盛投資管理完成上海建發瓏庭一期8#、9#和10#樓的交易。據悉，本次交易標的項目位於上海楊浦區“建發·新江灣企業天地”，爲建發房產在新江灣中心區開發的大型商務樓羣。上海建發瓏庭一期8#、9#和10#樓共計26299平方米，項目周邊具備非常成熟的商務園區及商辦寫字樓，隨着該項目的改造和入市，未來有望極大提升區域人才居住體驗、更好地服務於區域發展。

據悉，收購方領盛投資管理團隊深耕長租公寓領域，擁有豐富的長租公寓投資和運營經驗。就在上個月，領盛投資管理還從朗詩青杉資本手中收購了上海市楊浦區的黃興大樓。黃興大樓臨近楊浦濱江和五角場商圈商務區，是一棟樓高22層、地上建築面積爲11427平方米的獨棟辦公樓。該筆交易是高力國際在2022年長租公寓類項目中完成的第二筆交易。

無獨有偶，全球最大另類資產管理公司之一的博楓資產管理，於去年8月收購一處位於上海市五角場新江灣板塊的租賃住宅項目。該項目包含3座高質量新建樓棟，地上建築面積約4.2萬平方米。交易完成後，該項目正式命名爲上海五角場博鄰行政公寓，計劃未來將提供約560間客房，定位中高端租賃住宅市場，這也是博楓在中國的第一個租賃住宅項目。

值得一提的是，除全球投資機構外，國內投資機構亦加速佈局住房租賃領域。今年1月，建設銀行旗下建信住房租賃基金與萬科集團聯合創立了“建萬住房租賃投資基金”，規模高達100億元，將用於投資收購房企存量長租公寓資產。其中，建信租賃住房基金（母基金）認繳出資約80億元，萬科認繳出資約20億元，後續可能開放不超過30億元的額度向社會資本進行市場化募集。該基金將統一委託萬科旗下泊寓品牌進行高效運營，在進一步提升資產價值後，將通過市場化整售、公募REITs等退出安排實現投資收益。

對此，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，通過存量物業盤活發展租賃住房是非常切實可行的可持續發展路徑，私募基金進入到存量盤活領域，也是看到了未來住房租賃行業發展的大趨勢。“對於存量盤活來說，私募基金是絕對的金融推手。因爲存量盤活的本質是在資產管理，通過改變存量物業的原有用途，給存量物業賦予更大的利潤上升空間。而改變後的新用途則需要在若干業態之間進行選擇，租賃住房這一業態目前有明確的退出路徑（公募REITs），因而成爲存量盤活的優選業態之一，這也是衆多基金進入行業的驅動力。”

趙然進一步分析說，如果說領盛投資管理等私募基金是“點狀發展”，那麼建信基金就是更加規模化的“以點帶面發展”，即通過母基金的形式，在重點城市設立子基金，或者與某些企業（如萬科）設立企業層面的子基金，規模化進入到存量盤活市場；通過私募基金完成存量收購後，可以有兩條路徑實現未來退出：一條路徑是先進行Pre-REITs的嘗試，待項目成熟且達到一定收益率後，實現公募REITs的退出；另一條路徑是進行持續運營，待項目成熟且達到一定收益率後，再進行產權或股權的出售。

住房租賃支持政策進一步加碼

投資機構的動作，也佐證了行業發展的動向，畢竟它們都是緊跟政策風向的。

實際上，租賃行業政策暖風一再吹來。2022年，以培育發展保障性租賃住房（簡稱“保租房”）爲重心，我國住房租賃市場發展節奏明顯加快，而進入2023年，支持住房租賃市場發展的導向仍在延續，行業金融支持政策進一步加碼。

中央層面上，繼續加大住房租賃金融支持力度，大力增加租賃住房供給。1月10日，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，提出加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務，推動加快建立“租購併舉”住房制度。1月13日，國務院新聞辦公室召開的2022年金融統計數據新聞發佈會上提出，完善住房租賃金融支持政策，推動房地產行業向新發展模式平穩過渡；有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，在租賃住房方面，將設立住房租賃貸款支持計劃。1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議提出規範發展住房租賃市場，加快發展保租房，全國40個城市新籌集保租房94.2萬套；規範發展公租房，新開工公租房8.8萬套等。2月10日，央行召開2023年金融市場工作會議，其中指出，加大住房租賃金融支持，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

業內人士指出，住房租賃貸款支持計劃的落地，將進一步優化行業整體金融環境，從而提振企業參與的積極性，推動住房租賃市場活躍度提升。

在行業政策趨於完善的同時，長租項目穩定的經營模式獲得了市場驗證。“長租行業經過前幾年的爆雷、試錯，行業監管力度逐漸增加，監管政策不斷完善，北京和上海兩地相繼出臺了住房租賃條例，市場風險逐步出清，住房租賃項目的商業模式也經過市場反覆驗證，形成了穩定可持續的運營模式。”貝殼研究院高級分析師黃卉表示。

在此背景下，資本入局長租行業，在黃卉看來，代表了對未來國內住房租賃市場向好發展、項目投資回報率不斷提升的預判。

REITs退出類資產或將獲更多關注

實際上，2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長。根據世邦魏理仕統計，2020年至2022年6月底，長租公寓大宗投資累計金額100億元，大幅超過此前五年的交易總額。而世邦魏理仕今年2月發佈的《2023中國投資者意向調查》顯示，今年租賃住宅受投資者關注度較去年大幅上升，在主流物業類型中的排名超過寫字樓和零售物業升至第二位。

這些積極的市場投資者，除了緊貼政策導向而爲之，更重要的是，他們也想抓住這片巨大的市場早早開展布局，畢竟呈現在眼前的是一片“藍海”。

世邦魏理仕《中國長租公寓投資報告》顯示，2030年，中國機構化長租公寓需求規模將超過1200萬套，受益於可持續的租賃需求增長、資產流動性和可規模化的巨大提升空間，長租公寓將成爲未來十年中國最具成長性和商業地產類別之一。

對此，世邦魏理仕華東區投資及資本市場部董事江瀾指出：“2021年以後，針對機構化住房租賃市場的政策支持力度進一步加大，重點涉及盤活存量資產、稅收優惠、融資和資本市場這幾個方面。隨着各項政策的落地和常態化，預計長租公寓投資市場將大有可爲。”

仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部副總裁魏駿亞也表示，隨着社會及經濟活動的回暖，長租公寓租賃需求及運營表現將穩步回升並持續增長，長租公寓市場的發展前景和韌性給予投資人信心，視時機入市交易；在“盤活存量資產”政策的引導下，預計2023年各類存量物業如閒置工業廠房、老舊酒店等將被改造爲長租公寓。此外，一系列利好政策以及四單保租房REITs的成功上市，爲長租公寓投資人打開了新的推出路徑，REITs退出類資產或將得到更多投資人的關注。

新京報記者 張曉蘭