記者 |黃昱

時隔6年，私募投資基金通往房地產行業的道路重新被打通，且首次被正名。

2月20日，證監會宣佈已於近日啓動了不動產私募投資基金試點工作。同日，中國證券投資基金業協會（簡稱“中基協”）發佈《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱《指引》）。

此次政策目的明確，即進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，以促進房地產迴歸穩定發展。

不動產私募投資基金試點工作的推進算是去年11月政策的進一步落地。去年11月28日，證監會在釋出支持房企股權融資的“第三支箭”時，就提到要積極發揮私募股權投資基金作用，開展不動產私募投資基金試點，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施等。

根據證監會的最新劃定，不動產私募投資基金的可投資範圍有進一步擴大，除了商業經營用房、基礎設施項目外，存量住宅地產這一部分被“特定居住用房”取代，不僅包括存量商品住宅，還包括保障性住房、市場化租賃住房，凸顯了國家對加快建設長租房市場的重視。

不動產私募投資基金，是指以非公開方式向投資機構、個人等特定投資者募集資金並以經營性不動產爲投資對象的基金。在境外，不動產私募投資基金已發展成爲一個重要的投資品類。

此次推出的《指引》有諸多亮點，其中之一就是正名：證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，並採取差異化的監管政策。

明源不動產研究院首席研究員艾振強表示，早年國內的房地產基金不具備成爲一個獨立基金類別的成熟度，要麼被歸於其他類，要麼被歸於股權類。

與此同時，私募基金也被限制投向房地產開發企業。2017年中基協出臺了《備案管理規範第4號》，明確私募資產管理計劃不得通過銀行委託貸款、信託計劃、受讓資產收（受）益權等方式向房地產開發企業提供融資，用於支付土地出讓價款或補充流動資金，不得直接或間接爲各類機構發放首付貸等違法違規行爲提供便利。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，2017年正處於房地產去槓桿和房地產政策驟然收緊的第一年，當時對私募基金涉足房地產尤其是住房領域，其實管控非常嚴。

在清理通道業務、限制基金投資範圍等一系列趨嚴的監管政策下，近年來，新增的不動產私募股權基金規模和產品數量，更是呈逐年下滑趨勢。

根據中基協公佈的數據，截至2022年末，協會存續私募基金規模20.03萬億元，其中私募股權房地產基金只有4043億元。

嚴躍進表示，這次政策其實是對私募基金做了放鬆導向，和2022年以來的房地產政策大框架是高度吻合的。

艾振強也認爲，在政策的支持下，未來不動產私募投資基金將迎來大發展，包括房地產在內的不動產領域，無疑將大獲其益。

事實上，已有機構走在前面，去年10月份，爲貫徹國務院關於堅持租購併舉、加快發展長租房市場的工作部署，在證監會的支持下，建設銀行住房租賃基金就在基金業協會完成了備案，基金募集規模達300億元。

外資私募機構近年來也加大了對中國不動產領域的投資，如全球私募巨頭黑石，聚焦物流地產和城市購物中心；領盛投資管理也連續在滬收購資產，聚焦長租公寓的開發及改造。

在此次啓動的不動產私募投資基金試點中，證監會對投資者也有明確要求，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元人民幣，且以機構投資者爲主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。

與此同時，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合夥人）方式投資不動產私募投資基金。

隨着不動產私募投資基金的落地，將有助於房企盤活存量資產，增加融資渠道，支持房地產市場紓困。

中指研究院企業研究總監劉水指出，房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產等商業地產存量，也有開發在售項目，特別是部分出險房企的存量項目，引進私募基金，將有助於這些資產盤活，加快回款，增強現金流能力，支持房地產市場紓困。

此外，對於房企來說，引進不動產私募投資，屬於股權融資，能甩掉一些“包袱”，改善房企的資產負債表結構，降低槓桿率，向新發展模式平穩過渡，有利於房企長期健康發展。

值得一提的是，不動產私募投資基金類似於私募REITs，本次試點可投資的底層資產包括商業地產、市場化租賃住房，或爲後續公募REITs底層資產擴圍至商場等優質持有型物業打下基礎。

艾振強指出，不動產私募投資基金在培育成熟項目上就可以發揮很大的作用——通過投資新建基礎設施項目，或收購現有的基礎設施項目進行改造升級，等項目實現成熟運營和穩定盈利後注入公募REITs，有助於實現公募REITs規模的快速擴張。

除了助力房企紓困外，不動產私募投資基金更長遠的意義在於將助力中國的房地產行業走上更健康的道路。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，傳統的不動產投資和運營的主體主要是開發商，但其優勢在開發，並不下運營。當下，房地產開發已經過剩，迫切需要有運營能力的機構出現，讓不動產能創造出可持續的現金流，從而實現價值的最大化。

與此同時，自然人也被允許投資不動產私募投資基金，這爲居民投資房產增加了新的投資渠道。

在李宇嘉看來，以前大家盲目買房都可以實現上漲收益，以後買基金份額就是投資不動產。未來，只有運營好、維護好的房子才能保值增值。

劉水錶示，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成爲一個重要的投資品類，是一些養老基金、慈善基金的重要配置方向，也爲高淨值人羣提供新的投資渠道，將有助於減少商品住房領域的投資投機活動。