記者 |黃昱

當樓市回暖還存在不確定性時，部分央國企的銷售已率先復甦。

保利發展是房企銷售回春的領頭羊。中指研究院及克而瑞數據均顯示，保利發展今年1-2月實現全口徑銷售額約爲635億元，同比增長約21.5%，已連續兩月位居銷售榜首。排名第二和第三的萬科、碧桂園前兩月銷售同比仍下滑，分別爲573.3億元和562億元。

除了保利發展外，中海地產、華潤置地、招商蛇口、建發房產、越秀地產等央國企前兩月銷售同比也有明顯增長，其中越秀地產增幅達到164%。

克而瑞研究中心指出，目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局繼續分化。

“分化”不僅是今年房企銷售格局的關鍵詞，也成爲當前樓市的關鍵詞。東吳證券分析師指出，當前房地產市場表現出“點狀復甦、邊際好轉、一二線城市好於三四線、二手房優於新房、改善型優於剛需”的特點。

2023年才走過兩個月，民營房企是否還有超車的可能，當前樓市的回暖是否具有可續性，這些仍存在不確定性。

房企銷售分化

從2月單月銷售成績來看，百強房企銷售同環比增長。

克而瑞數據顯示，2023年2月，TOP100房企實現銷售操盤金額4615.6億元，單月業績環比增長29.1%、同比增長14.9%。

不過，這一組數據並不能成爲樓市回暖的有力證明，畢竟今年1月和去年2月均屬於春節月，銷售基數相對較低。

累計業績來看，百強房企1-2月實現銷售操盤金額8189.5億元，在去年同期基數較低的情況下，同比仍然下降，但降幅較上月收窄至11.6%。

從銷售門檻變化來看，百強房企整體銷售仍較低迷。據克而瑞數據，1-2月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元；TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別同比下降28.4%和29.1%；TOP100房企的銷售操盤金額門檻則大幅降低32.1%至11.3億元。

在此背景下，百億銷售級別房企數量持續減少。據中指研究院統計，前兩月累計銷售百億以上的房企僅有26家，較去年同期減少4家；第二陣營（50-100億）企業26家，較去年同期持平；第三陣營（30-50億）企業22家，較去年同期減少2家。

在市場仍未全面復甦的情況下，部分央國企呈現出較強的修復能力，首當其衝的便是保利發展。

自去年銷售排名從第四名衝到第二名後，保利發展延續這一進取態勢，在今年1、2月超過萬科、碧桂園，穩居銷售榜首，同時實現自身銷售止跌，但較2021年同期仍有一定差距。

數據顯示，保利發展2021-2023年前兩月銷售分別爲751億元、522.8億元、635億元。

保利發展方面對界面新聞表示，去年底公司對部分地產一級子公司進行了合併，從34個縮減至32個，同時今年對各子公司的銷售質量也提出了更高要求，更着重對去化能力、盈利能力、結構調整能力的考覈。

去年還能守住銷售規模第一的碧桂園，在今年前兩月已經退居到第三名的位置。克而瑞數據顯示，今年1-2月，碧桂園累計全口徑銷售約爲562億元，同比下降39%。

萬科前兩月全口徑銷售也仍未止跌，同比下降11.3%至573億元。

TOP10房企中另外兩家房企龍湖和綠城中國也已止跌，1-2月銷售分別同比增長4%至281.3億元、增長17%至248.5億元。

銷售明顯回升的房企仍以央國企爲主。

受益於央企身份的信用背書，今年前兩月排名第四的中海地產，在銷售上已明顯止跌回升。克而瑞數據顯示，中海地產1-2月累計實現全口徑銷售405億元，同比增長50%。

此外，華潤置地、招商蛇口、建發房產、越秀地產前兩月銷售分別同比增長60.8%、52%、26%、164%，均表現突出。

復甦能否持續

在房地產鏈條仍未完全修復的背景下，央國企銷售業績率先領漲的重要原因在於樓市已經開始緩慢復甦。

克而瑞數據顯示，2月整體市場延續穩步修復行情，重點30城供應低位回升，環比微增7%；在基數較低的情況下，同環比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。

中銀國際分析師也指出，從基本面數據來看，近期需求端的新房到訪量和二手房帶看量都有所回升，從這兩週的數據來看，新房成交降幅持續收窄，二手房成交同比增速維持高位。

不過當前房地產市場的復甦仍是分化的，呈現二手房優於新房、一二線城市好於三四線等特點。

從新房看，春節後的三週，澤平宏觀統計的44城新房累計成交面積同比2022年下31%、較2019年下降36.6%。從二手房看，春節後的三週，20城二手房累計成交面積同比2022年增長56%、較2019年增長31.5%。

經濟學家任澤平指出，二手房市場回暖或有兩方面原因：一是，近一年二手房掛牌價有所回調，且可選擇的位置範圍更廣；二是，居民對期房交付能力的信心未完全恢復。

對於當前樓市回暖態勢的可延續性，當前業內存在不同的聲音。

中信證券分析師的觀點相對樂觀，其認爲新房和二手房市場都在快速復甦，預計新房市場將在3月迎來網籤的同比正增長。不少三四線城市也在復甦之列，企業認購情況已經在最近一週明顯好轉，預計2月底網籤數字將有所表現。

中指研究院也認爲，短期來看，各地供需兩端政策有望持續改善優化。核心一二線城市市場回暖態勢有望得到延續，部分城市“小陽春”行情或更加明顯，但供給端修復不足或一定程度影響熱點城市市場銷售規模。

“整體來看，熱點城市市場逐漸形成示範作用，將帶動全國市場信心修復，全國房地產市場企穩可期。”

天風證券分析師劉清海有不同的看法，他認爲現階段需求端政策已經不是制約銷售釋放的主要因素，真正制約銷售釋放的主要因素，更多的或是居民對於未來的信心和對房價的預期。

劉清海指出，隨着宏觀經濟復甦，居民收入、消費信心有望逐步恢復，疊加高層對於房地產行業支柱產業的定調，居民房價預期有望持續修復。“我們認爲2023年樓市有望走入復甦通道，預計全年商品房銷售面積同比增長0-5%。”

中銀國際分析師的看法相對保守，其認爲房地產銷售前期的深度調整接近尾聲，但後續復甦力度和持續性仍待觀察，短期的銷售波動仍會存在。“我們預計全國需求端最早或在3、4月出現明顯修復的可能。”

東吳證券研報則指出，結合1月居民長期貸款和高頻交易數據，我們認爲全國市場的整體回暖仍需後續供需兩端政策繼續加碼，隨着政策持續落地催化，下一輪行情或將出現在“銷售同比降幅拐點出現”至“銷售增速同比轉正出現”之間。