本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟

近日，多部門持續出臺支持房地產行業健康發展政策組合拳，開發商響應政策，將“保交樓、保民生”作爲首要任務。

2月26日，在“商辦類項目保交樓、保民生，化解金融風險研討會”上，多家房企相關負責人重點分析了北京商辦類項目中商改住產品的價格變動、存量及銷售情況，積極探討如何破解商住房去化難等問題。

庫存高去化難

爲規範商業用地發展，2017年3月26日，北京市相關部門出臺一系列政策，希望能夠遏制當時“商改住”過熱現象。

彼時的新政核心內容主要有三點：一是新建商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米；二是個人不得購買商辦新房；三是停止個人購買商辦新房和二手房的貸款。這即爲“3.26”新政。

據中原地產研究中心統計，“3.26”新政後的一個月裏，北京商住房市場實際成交跌幅99.9%，新政前一年間商住房的成交量爲67013套，新政後一年間的成交量只有3589套，跌幅達94.6%。自此以後，北京商住房市場進入高庫存難銷售的冰封時刻。

“目前此類項目面臨前期拿地成本較高、建設及運營管理資金沉澱週期長、限購後去化慢和入市項目價格倒掛的問題。”融創北京城市大宗交易負責人兼西長安壹號項目總經理張皓坦言。

對於目前北京商住房市場的現狀，匯力基金董事長、原中房集團董事長孟曉蘇表示，當前北京商改住的商辦類項目售價普遍不高，大概是商品住宅平均價格的三分之一，北京的平均房價爲每平方米6萬元左右，而商改住的商辦類項目每平方米現在是1.8萬元左右。

據北京住宅房地產業商會監測數據顯示，2009年以來北京市共計成交945宗商辦用地，規劃可售面積7514萬平方米；其中已售2628萬平方米，約25.67萬套，未售4886萬平方米，佔規劃可售面積的65%以上，未售中又有4172萬平方米屬於未上市，佔規劃可售面積的55.5%以上，而這些項目幾乎都屬於2017年前拿地。

事實上，對於開發商來說，過去高位時拿下的地，加上財務費用等持有成本，沉澱了大量資產，對其資產負債表造成重壓，處理起來也頗爲頭疼。

某知名房企相關負責人向《證券日報》記者表示，目前公司在北京累計持有26個商辦項目，累計已經投入311億元，但很多項目都長期處於開發和空置階段，部分辦公樓因位於五六環等非核心區，而且產品總面積較大，難以匹配定製客戶，造成去化困難。

此外，某民營房企北京負責人向《證券日報》記者表示，當時公司進京聯合其他企業拿了一些商辦項目，有部分項目已全部交付，也有部分做了長租公寓，但仍有難以處理的一塊空地，從2015年至今持有8年一直處在空置狀態，土地費用約達10億元，財務費用也已高達幾億元，現在地上全是草，公司早已不在乎這個地能否掙錢，寧可虧一點，能盤活就行。

如何盤活商住房資產？

“已經拿地的大量項目積壓在開發商手裏，會造成社會資源巨大浪費，應高度關注，適時予以化解。”中央財經大學法學院教授、不動產與自然資源法研究中心主任宋志紅如是稱。

對此，北京住宅房地產業商會會長黎乃超也表示，在限購、限貸政策持續調控下，目前，行業需要尋找途徑讓資產能更有效地盤活起來。

“北京地區商辦新房項目多數在郊區，作辦公場所的比例較少，很多項目變成了商改住。”江南集團董事長於全表示，目前，商住類住房相比商品住宅價格較低，作爲住房使用的需求是存在的，但個人購買商住項目限制較多，導致成交和流動性較低。

“如果能夠在合理範圍內適當調整北京郊區的商住房限制性政策，在某種程度上能夠推動北京樓市的平穩健康發展。”孟曉蘇表示，商住房當下的售價爲商品住宅的三分之一左右，如果能盤活這一市場，可以平抑北京房價。

“目前，公司持有一直沒有開發的商辦項目用地，這類遠郊的商辦項目普遍面臨每戶面積設計過大、很難找到客戶的問題。”旭輝集團北京公司總經理張志軍也向《證券日報》記者坦言，希望可以在合理範圍內適度調整這類項目規劃設計要求、完成改造，促進銷售，嘗試盤活資產。