當下，某些租賃平臺或出租人爲縮減成本、謀取利潤，提供甲醛等有害氣體超標的“串串房”，侵害租客的身體健康。囿於租賃雙方立場不同，難以協商共同委託檢測屋內空氣質量，單方委託檢測出具的報告能否採信及甲醛超標承租人能否解除合同成爲爭議焦點。日前，上海市寶山區人民法院就審理了一起類似案件。

疑租到“甲醛房”，房東卻不認檢測報告

2023年7月14日，王某承租郭某房屋，支付租金3400元及保證金3400元，約定租期自同年7月19日起。後因郭某自認房屋於同年6月初裝修，考慮到裝修不久，擔憂甲醛危害孕妻健康，王某於是於2023年7月17日至20日期間與郭某溝通，協商換房或進行甲醛檢測，但郭某並未同意。

2023年7月20日，王某以短信方式告知郭某“因房源存在甲醛問題”，並表示自己未辦理入住，要求解除合同、退還租金等。2023年7月21日，王某向郭某發送了《房屋甲醛檢測報告》，以證明的確甲醛含量不符合國標，並要求退還租金及保證金，但再次遭拒。

無奈，王某隻好將郭某訴至上海寶山法院，請求判令雙方租賃合同於2023年7月20日解除，被告郭某返還租金、保證金並支付違約金各3400元，共10200元。

對於原告王某的訴請，被告郭某不同意，並辯稱：第一，房屋甲醛未超標，被告未違約，不同意退還租金及支付違約金；第二，原告王某提前退租系違約，保證金應予沒收。房屋於11月才被收回，保證金難以彌補空置損失，爲此被告郭某提出反訴請求：判令王某賠償三個月房租損失10200元。

法院採信租客方報告判令出租方退費

那麼，王某租到的房子到底甲醛超標嗎？上海寶山法院查明：原告王某陳述的合同簽訂和履行情況屬實。王某於2023年7月20日自行委託檢測機構檢測屋內空氣環境，檢測報告顯示室內空氣中的甲醛、TVOC的含量不符合國家標準《室內空氣質量標準》GB/T18883-2022。

被告郭某於2023年12月4日單方委託檢測機構對房屋空氣環境進行檢測，檢測報告顯示室內甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC含量均低於限值標準。

法院認爲，出租人應當向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價值的租賃物。同時需在租賃期間保持租賃物符合用途。若因出租人提供的房屋空氣質量不合格產生糾紛，則在審理此類房屋租賃合同案件時需聚焦以下法律問題：出租人怠於履行適租義務舉證責任的分配、承租人合同解除權的判定及法律後果的處理。

《民法典》規定，出租人應履行適租義務，交付及使用期間，出租人均需保證租賃物的適租條件：要能夠符合租賃物使用用途和合同具體目的。

本案中，原告王某承租房屋居住，即要求房屋不僅要滿足約定的租賃面積及附屬設施，更要符合房屋安全、健康、適於居住的本身使用用途。可能危及人身、財產安全的，即便承租人知曉或已實地查看房屋，也不能作爲承租人存在重大過錯的理由。

因甲醛等有害氣體的易揮發性以及空氣質量數據的動態性，法院審理該類案件時，多數情況下已不具備通過鑑定還原爭議時段空氣質量情況的條件，應依據當事人提供的證據進行推定。

司法實踐中，囿於租賃雙方立場不同，難以協商共同委託檢測，在要求出租人進行空氣質量檢測遭拒後，承租人有權單方檢測並提供相應報告作爲初步舉證，法院需對其舉證內容進行嚴格審查。若其提供的系自行操作的甲醛測試劑或電子儀器測試結果，顯然無法達到證明效力。若提供的系單方委託檢測機構檢測出具的報告，則需對檢測機構資質、檢測程序、檢測方法及依據等進行審查，若均未存瑕疵，出租人僅以承租人系單方檢測爲由拒絕承認檢測結果，是不能否定檢測報告證明效力的。此時舉證責任轉移至出租人。

本案中，承租人委託的檢測機構具有資質、檢測程序等均合法合規。出租人提供的檢測報告，雖機構資質及檢測程序無瑕疵，但系半年後出具，考慮甲醛等有害氣體具備易揮發特徵，該證據的證明力相對較弱，無法推翻承租人委託出具的檢測報告，故而法院採信承租人出具的檢測報告，認定爭議時段房屋內甲醛超標。

綜上，上海寶山法院判決被告（反訴原告）郭某退還原告（反訴被告）王某租金3400元、租賃保證金3400元。駁回原告（反訴被告）王某的其餘訴訟請求，駁回被告（反訴原告）郭某的反訴請求。

來源 |新聞晨報 記者 姚沁藝 通訊員 楊潔 葛格