租賃的房屋甲醛超標

租戶能否要求支付違約金？

看房時是兩居室

住進去後莫名變成三居

租戶能不能解除合同？

12月23日

北京第三中級人民法院

發佈了一批

涉住房租賃企業房屋租賃合同糾紛

典型案例

案例一：租的房子由兩居變爲三居，法院支持租戶的訴訟請求

承租方梁某在某平臺上看到的房源信息爲兩室一廳一衛，現場看房確認後與住房租賃企業簽訂租賃合同，承租該房源南側的大臥室，並於當日支付相應款項。梁某準備搬進房屋時，發現原有的客廳被隔斷成臥室，涉案房屋由兩居室變成三居室 。梁某向住房租賃企業發函解除租賃合同，住房租賃企業拒絕解除並拒絕退還梁某已交納的費用，表示未承諾不改變房屋原有格局。

法院審理認爲： 雙方均認可梁某在合同簽訂前看房時，房屋格局爲兩個居室，這是梁某選擇簽訂合同承租該房屋的事實基礎。雙方簽訂合同後，住房租賃企業未經梁某同意改變了雙方簽約時的房屋格局，將房屋內原有開放空間變更爲居室，其所提供的租賃物與約定不符，已構成違約 ，且上述違約行爲對於梁某的居住質量造成較大影響，梁某有權要求解除雙方所簽訂的租賃合同 ，因此法院以梁某解除通知送達住房租賃企業之日作爲合同解除日期，並判令住房租賃企業退還梁某押金以及剩餘租金。

案例二：房屋甲醛超標，承租方獲賠違約金

梁某與住房租賃企業簽訂了租房合同，租賃合同中明確表示，出租方需保證房屋符合環保等方面的安全條件，不危及承租方安全、健康。梁某主張涉案房屋甲醛超標導致其孩子出現咳嗽等身體不適，醫院檢查後建議關注居住環境。雙方協商一致由梁某自行委託檢測，相關費用由住房租賃企業承擔。經檢測，房屋客廳、主臥、次臥、廚房甲醛均顯示超標 。隨後，梁某搬離房屋並向住房租賃企業發送“訴求明細”，要求解除合同。住房租賃企業不認可，重新檢測後的結果顯示房屋主臥、廚房甲醛數值均符合標準。雙方就合同解除時間以及退賠事項不能達成一致，於是梁某向法院起訴。

法院審理認爲， 住房租賃企業交付的房屋不符合相關法律法規或合同約定，致使承租方無法正常使用或危及承租方安全、健康的，承租方有權單方解除合同 。本案中，根據梁某提交的檢測報告，涉案房屋的甲醛標準不能滿足雙方約定的房屋安全使用條件。住房租賃企業雖提供另外兩份檢測報告，但該兩份報告的檢測時間與梁某入住及檢測時間相比，均存在一定滯後性。因此，法院最終判定涉案房屋的空氣質量不符合安全居住條件 。因雙方在合同中針對涉案房屋影響承租方身體健康這一情形明確約定有違約條款，故法院予以支持。

案例三：住房租賃企業提供的格式條款被認定爲無效

張某與住房租賃企業簽訂了爲期兩年的租賃合同，合同約定“合同期滿後，不得在住房租賃企業不知情的情況下與房屋產權人私下建立租賃關係，否則視爲違約，乙方需賠償甲方貳個月租金作爲違約金”。合同到期後，張某同產權人直接簽訂租賃協議。張某起訴住房租賃企業退還押金，住房租賃企業則以張某違約爲由拒絕退還押金。

法院審理認爲， 格式條款是當事人爲了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。住房租賃企業與承租方簽訂的租賃合同文本，是由住房租賃企業提供的制式模板，使交易更加便捷。

在認定製式模板相關條款是否屬於格式條款時，應遵循“公平原則”確定雙方權利義務關係，避免排除限制另一方的主要權利，以維護合同自由、保護交易公平。涉案合同約定，合同期滿後，承租方不得與產權人私下建立合同關係，明顯違反了合同自由原則，因此住房租賃企業據此不退還押金的抗辯不能成立。

案例四：住房租賃企業與房主簽訂的合同名爲委託代理合同，實爲租賃合同

沈某與住房租賃企業簽訂《資產管理服務合同》，約定沈某委託住房租賃企業管理運營涉案房屋，沈某授權住房租賃企業對標的資產經營出租供他人居住。住房租賃企業爲沈某提供爲期三年的資產管理服務，雙方認可自合同簽訂當年5月開始計收收益，每月收益5100元，每個履約年度內月付爲一次結算週期。管理期間內，甲乙雙方協商一致，可以解除本合同。

合同簽訂後沈某依約將涉案房屋交付於住房租賃企業管理，住房租賃企業按合同約定定期向沈某支付租金收益至2020年10月3日，此後未按合同約定向沈某支付租金收益。於是，沈某向法院起訴要求住房租賃企業繼續履行合同並支付欠付租金。住房租賃企業認爲，涉案合同屬於委託合同，住房租賃企業享有任意解除權，其在多次與沈某溝通調整合同內容、降低逾期收益，沈某拒絕的情況下，享有解除權。

法院審理認爲， 租賃合同是出租方將租賃物交給承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。在租賃關係中，出租方最重要的義務是按照合同約定將租賃物交付承租方，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。承租方最重要的義務是按照約定交付租金，並按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物。沈某授權住房租賃企業將其住宅供他人居住、使用，住房租賃企業向沈某支付租金收益，結合《資產管理服務合同》中關於裝修、維修、傢俱家電等的約定，雙方之間的合同約定與合同履行情況，符合租賃合同的基本屬性。沈某與住房租賃企業簽訂《資產管理服務合同》系房屋租賃合同法律關係，住房租賃企業關於雙方爲委託合同關係的上訴主張缺乏依據。 法官提醒：

簽約前多核實，履約中留證據

圍繞糾紛預防與化解，北京市第三中級人民法院民三庭庭長全奕穎向租賃各方提出具體建議。

對住房租賃企業 ，法院提示應依法備案、誠信經營，如實告知房屋產權、性質等關鍵信息；對合同中減輕或免除自身責任的格式條款，應作出顯著提示與說明；同時應建立內部投訴處理機制，及時化解矛盾。

對承租人 ，建議審慎選擇租賃企業，簽約前通過住建部門官網、企業信用系統等渠道覈實企業資質與信用狀況；認真審閱合同條款，明確租金、押金支付路徑與監管要求；交接房屋時製作詳細清單，記錄傢俱家電狀況；租金支付儘量轉賬至企業賬戶而非個人賬戶。

對房屋產權人， 除應選擇正規企業合作外，也需明確房屋交接標準、恢復要求，並履行房屋修繕義務，確保房屋安全適租。遇到租客違約，應通過書面催告等合法方式主張權利，避免採取停水停電等過激行爲。

來源/中國消費者報·中國消費網

記者/孫蔚