租客爲方便房東尋找租戶，與房東協商一致提前退租。騰房後，房東卻主張違約並拒絕返還押金，租客應如何維護自身權益？

案件回顧

2023年10月，田某與肖某簽訂房屋租賃合同，約定肖某承租田某的房屋，租期一年，月租金1350元，押金1350元，租金按半年支付；租賃期間承租方不得中途退房，若需退房，需賠償出租方一個月租金作爲違約金。

2024年8月，肖某通過微信告知田某，自己實際居住時間較少，可允許田某帶人看房。田某詢問是否到期後不再續租，肖某回覆：“嗯，如果有人租我也可以提前。”9月中旬，田某帶人前往房屋看房時，告知肖某若房屋提前租出，會退還其相應款項，肖某表示同意。

10月3日，田某微信告知肖某已找到新租戶。次日，肖某委託他人將出租屋內的牀拉走，並告知田某剩餘個人物品後續會前來收拾，田某回覆同意。10月5日，田某告知肖某，房租計算至10月4日，剩餘款項待其回來後結算。之後，田某多次催促肖某取回個人物品，肖某因事務繁忙未能及時前往，直至10月20日才返回出租屋將物品全部帶走。

肖某後續多次向田某詢問退款事宜，田某提出，肖某搬家時間爲10月4日，但房租應截至10月20日，押金1350元扣除水電氣費用後僅剩餘450元。

肖某遂向法院起訴田某，要求田某退還押金1350元及一個月租金1350元共計2700元並支付利息。田某主張肖某構成提前退租，應承擔違約責任、用押金折抵違約金，其未退款的原因是雙方未就退款金額達成一致。

法院經審理認爲，田某與肖某簽訂的租賃合同合法有效，雙方已達成“若房屋提前租出，肖某可提前退房、田某退還剩餘房租”的一致意見。10月5日，雙方進一步就合同善後事宜達成約定，即房租計算至10月4日，肖某僅將個人物品暫存屋內，待取走後田某退還剩餘款項。

因此，田某主張肖某提前退租構成違約並要求支付違約金的意見，法院不予支持。田某實際未按約定退還押金及租金，應當支付肖某逾期利息。對於退還金額，法院對肖某未支付水電氣費用扣除後進行覈算。

最終，法院判決田某退還肖某租金及押金2456.25元並支付利息。

以案爲鑑

“在雙方協商一致的情況下，合同當事人可解除合同，並按照達成的解除方案執行。”北京市平谷區人民法院東高村法庭二級法官雷明華表示，本案中，房東與房客已約定到期不再續租且可提前退租，房客提前退房不構成違約。此時，雙方已對原合同的解除條件作出變更，房東再以“提前退房”爲由主張違約金缺乏法律依據，應按約定退還剩餘房租及押金。

和諧的租賃關係需雙方恪守誠信、明晰權責。法官提示，對於租客，涉及提前退租等重大變更，應通過微信、書面等方式明確約定條件並保存記錄，退租時建議共同交接、書面確認；對於房東，一旦協商一致則不應事後反悔，結算時應依據憑證扣除合理費用後及時退還剩餘押金。雙方均可考慮簽訂書面解約協議以固定權利義務，從而預防糾紛，構建互信的租賃環境。

來源｜人民網 高清揚