【環球網財經綜合報道】近期，不少城市提出了“以舊換新”的政策方向，通過直接收購、中介合作、發放補貼等多種方式，幫助居民賣舊買新，縮短舊房出售週期。進入4月以來，鄭州、長沙、無錫等多個城市相繼發佈“以舊換新”政策。4月23日，一線城市深圳也加入住房“以舊換新”行列。

鼓勵房子“以舊換新”是多地提高樓市活躍度的一個“大招”。目前支持商品住房“以舊換新”的城市越來越多，據中指研究院最新統計，自去年以來，支持商品住房“以舊換新”的城市已超過40個。

在一些業內人士看來，由於二手房交易過程時間較長，目前各地住房“以舊換新”政策整體落地效果還不明顯。住房“以舊換新”意在聯動一二手房買賣，降低交易成本，但同時存在二手房參與門檻較高，二手房評估價或交易價較低，可置換新房選擇少等痛點。

全國多地樓市推行“以舊換新”

房子“以舊換新”是指房地產開發商或政府機構通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新，從而促進新房銷售和去化。

根據國家統計局數據，2023年，全國新建商品房銷售面積111735萬平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。新建商品房銷售額116622億元，同比下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

新房市場疲軟的同時，二手房掛牌量持續攀升。以鄭州爲例，在貝殼找房、諸葛找房上，鄭州市當前的二手房源掛牌量分別爲12.8萬套、12.6萬套。而據此前數據，2022年6月底時貝殼找房上鄭州的二手房源約爲7.9萬套。

二手房掛牌量增加，一定程度上說明了改善需求的換房意願比較強烈，但也增加了房產變現的難度。爲了擺脫新房銷售和二手房難賣困境，越來越多的城市開始尋找癥結，並試圖“對症下藥”。

“以舊換新”有哪些操作模式

“以舊換新”操作方式主要分爲三種：一是收購模式，二是幫賣模式，三是補貼模式。

具體來看，一是購房者繳納訂金鎖定新房後，中介掛牌出售舊房，在一定期限內賣出則新房合同生效，反之則退還新房訂金；二是國企或其他第三方收購舊房，售房款用於在相應項目購買新房，比如鄭州市政府指定鄭州城市發展集團有限公司作爲收購主體，收購二手住房促成“以舊換新”，全年計劃完成5000套；三是發放“以舊換新”購房補貼，比如揚州對於“以舊換新”給予新購商品住宅契稅補貼（補貼比例不超過1.5%）。

以鄭州爲例，“賣舊買新、以舊換新”的方式有兩種：一是鄭州城市發展集團有限公司收購二手住房，促成羣衆通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點。二是政府政策鼓勵，羣衆通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。

對通過以上兩種方式換購新建商品住房的，鄭州市現行的契稅補貼30%政策延續到2024年12月31日。

除了國企兜底收購二手房用作保障性住房外，還有中介幫賣、開發商接盤舊房模式。在江蘇南通主城區，居民可以和房地產企業簽訂認購意向書，並在一定期限內鎖定新房房源，待經紀公司售出舊房後，房款抵作購買新房的首付;如在期限內舊房未能售出，居民可解除認購意向書並無需承擔違約責任。

關鍵在於能否短時間賣掉二手房

無論是“幫賣模式”還是“收購模式”的“以舊換新”，都存在着“置換”關係。對此，業內專家認爲，“以舊換新”最大痛點是賣掉舊房。

二手房能否在短期內賣掉，即鎖定意向新房的週期能否與賣掉舊房的週期相匹配，也是“以舊換新”後續是否可以順利實施推廣的關鍵。

樂有家方面表示，“以舊換新”核心條款之一是幫助業主儘快賣掉舊房，其調研結果顯示，參與“以舊換新”的客戶，首要目的是藉此快速賣出舊房，此類佔比達70.8%，在推出“以舊換新”後，不少二手房業主主動聯繫經紀人諮詢瞭解。

據樂有家方面介紹，大部分舊房售出後獲得的房款，能覆蓋新房總價的60%以上。在流程上，客戶可鎖定意向房源兩個月。兩個月內舊房售出，則前期的訂金自動轉爲購房款，繼續新房交易流程；如果舊房未售出，客戶可選擇退訂新房，無違約責任。

記者瞭解到，業主無論是自己進行舊房交易，還是被統一收購舊房，舊房抵新房的房款比例一般都在60%到80%，最高不超過90%。還有城市明確了具體的抵扣比例。如無錫市梁溪區明確指出，存量二手商品住房總價，不高於新購房源總價的60%，指定樓盤有5個。

新舊房的差價該如何支付？

一旦完成了舊房的房價評估，那麼其與換購新房之間的差價該如何支付呢？安居集團方面表示，差額部分可以現金支付也可以辦理商業或公積金貸款，只要買家符合貸款資格即可。

值得一提的是，從目前落地的政策細則來看，不少城市都對參與“以舊換新”的二手房源，規定了一定的門檻或要求，尤其是通過國資平臺等爲主體收購舊房的。以鄭州爲例，試點階段收購的二手住房需滿足的條件包括但不限於：房齡不能超過15年，如有房貸需還清，要位於三環以內等。而試點階段換房，選購的新建商品住房應是已取得房屋竣工驗收備案證明的“現房”。

中指研究院認爲，整體來看，儘管不少區域提出了“以舊換新”的政策導向，但仍處於政策探索階段，效果還需進一步觀察。當前換房者面臨二手房市場調整壓力，不少城市的二手房掛牌量處於高位，換房者若想快速售出二手房，需要在價格方面做出一定讓步。此外，居民就業、收入預期還需進一步改善才能有效釋放購買力。