新房市場受供應節奏影響，回溫態勢較二手房慢了一拍，上海中原地產首席分析師盧文曦指出，隨着樓市供應速度加快，新房市場的成交將有望快速回升。

受供應節奏影響的上海新房市場或將迎來爆發。

3月14日晚，網上房地產官網掛出了上海市近期將上市新建商品住房項目一覽表（2023年第二批次），涉及29個住宅項目，共約84.2萬平方米，合計6855套房源，分佈在浦東、徐匯、普陀、楊浦、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港11個區域。

從入圍比分佈來看，2個內環項目爲2.5，分別爲普陀武寧的天匯璽與楊浦江浦的瑞仕雲曜璟庭，二者取證單價均不高，在11萬元以內。

天匯璽位於內環高架旁，臨近地鐵14號線、4號線、3號線交匯的曹楊路站與7號線鎮坪路站，交通極爲便捷。本次其推出106-142平方米的3-4房，共328套，備案均價10.4萬元/平方米，略低於周邊新盤新湖明珠城、招商蘇河璽的10.52萬元/平方米，也低於當初的房地聯動價。2022年7月，保利發展、招商蛇口、新世界中國聯合體以34.2億元總價、溢價1.2%競得項目地塊，成交樓面價約6.6萬元/平方米，房地聯動價10.52萬元/平方米。

瑞仕雲曜璟庭取證單價10.99萬元/平方米，推出66-190平方米的房源，共341套，是2021年10月上海城建以總價33.3億元摘下的地塊打造而成，彼時成交樓面價6.18萬元/平方米，房地聯動價爲10.99萬元/平方米。

不難看出，受限於所在區域板塊開發影響，兩盤備案價格在內環內並不算高，對於不少想要千萬“上車”上海內環的購房者而言是一項利好。

第二批新盤的價格“天花板”是徐匯濱江板塊的百匯園，單價突破了13萬元，同板塊內的寶能公館1288，浦東三林板塊的前灘百合園和前灘板塊的世紀前灘·天御單價也逼近13萬元，4個高端項目混戰，合計房源數814套。

作爲上海知名老盤，百匯園的單價從2007年一期不足2萬元逐漸攀升至2019年二期第二批的約9萬元，而這遠不是盡頭，去年6月百匯園三期第一批入市，取證單價12.79萬元/平方米，彼時認購率達351%，入圍分數線94.96分，是2022年僅次於前灘東方悅瀾的高分盤，目前96%的房源已網籤。此次三期二批次取證，百匯園價格再創新高，達13.2萬元/平方米，每平方米上漲約4100元，以148-305平方米的大戶型產品爲主，共計220套。

能與其對壘的是同板塊內的寶能公館1288，不過後者位置要更靠南，臨近中環路，本次加推“樓王”中206-419平方米大戶型，共46套，坐擁一線江景，單價12.9萬元/平方米，相較2022年底入市時的12.5萬元單價，每平方米上浮約4000元，去年開盤時該項目認購率107%，並未觸發積分制。

有趣的是，兩盤都曾陷入輿論風波，前者由於認購熱度較高，市場上一度傳出其認購積分不夠可交300萬-500萬元茶水費“內定”的消息，而後項目開發商發聲明否認；後者則是由於開發商寶能系陷入流動性危機，“黑料”頗多，出於對爛尾等因素的考量，購房者認購熱情不高。

兩個浦西高端盤隔江遠眺，是浦東的前灘百合園和世紀前灘·天御兩個項目，二者單價相當，但產品類型不同。

前灘百合園是以洋房、類別墅產品爲主的低密度社區，本次推出160-380平方米的公寓、聯列，共164套，取證單價12.99萬元/平方米。從區位來看，其已屬於前灘南板塊，毗鄰前灘體育公園，近濱江綠道開發，算得上是三林濱江區域位置最好的新盤之一。

世紀前灘·天御則被稱爲前灘板塊收官之作，是板塊內最後一塊住宅地塊，爲高層產品。其雖不似前灘九宮格內的新盤靠近黃浦江，但距離地鐵6號線東方體育中心站極近，且毗鄰前灘太古裏、前灘L+PLAZA(陸家嘴廣場)等商業綜合體，配套資源更爲豐富。本次世紀前灘·天御推出116-355平方米的高層住宅，共384套，取證單價12.98萬元/平方米。

上述4盤加上浦東高行的瑞仕半島璟庭、普陀萬里的天元府、普陀真如的品尊國際、楊浦東外灘的縵雲上海，8個項目的入圍比均爲2。

入圍比爲1.8的項目10個，有市場熟知的大華錦繡四季、橫沔玖境·瑞府、奉發·名邸、龍光·天曜、安聯湖山悅、滴水湖馨苑、萬業紫宸苑·博翠、中鐵·湖光逸景，也有全新入市的保利明玥宸光、奉發雲鏡。其餘9個項目入圍比均爲1.3，多位於外郊環，取證單價在2.8萬-6萬元間。

春節假期後，關於上海樓市升溫、小陽春將至的消息炒得沸沸揚揚，2月二手房成交數據（19280套）的出爐也讓市場熱度再起，不過新房市場受供應節奏影響，回溫態勢較二手房慢了一拍，上海中原地產首席分析師盧文曦指出，隨着樓市供應速度加快，新房市場的成交將有望快速回升。

回顧今年首批新盤，目前已有22盤開啓認購，預計有12盤觸發積分制，分數從30+至70分不等。