新京報記者 袁秀麗

3月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2023年貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.65%，5年期以上LPR爲4.3%，均與上期相同。這已是自去年8月份以來，5年期LPR連續8個月維持在4.3%水平，保持不變。

雖然LPR沒有出現變化，但在具體執行過程中，貝殼研究院監測數據顯示，3月份（統計週期爲2月16日至3月16日），百城首套房貸利率較上月微降2BP（基點，一個基點爲0.01%），二套房貸利率與上月持平。整體來看，當前房貸利率水平持續處在低位。此外，業內人士認爲，由於近期已經有貨幣寬鬆政策，LPR下調的可行性小，同時LPR下降的邊際效果弱化，未對房地產市場銷售起到明顯的託底作用。

百城首套房貸利率微降至4.02%

“由於近期已經有貨幣寬鬆政策，所以LPR下調的可行性小了。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，近期央行MLF（中期借貸便利）超額續做，淨投放2810億元，而且央行降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，這都有助於增加銀行可貸資金，降低貸款成本，進而牽引利率下降。因此，短期內密集下調LPR的可行性降低了。

雖然LPR沒有出現變化，但在具體執行過程中，銀行的住房貸款利率還是發生着變化。據貝殼研究院監測數據顯示，3月份百城首套房主流房貸利率平均爲4.02%，較上月微降2BP；二套主流房貸利率平均爲4.91%，與上月持平。3月份首套、二套主流房貸利率較去年同期分別回落131BP和69BP。

貝殼研究院分析人士認爲，在首套住房貸款利率政策動態調整機制下，首套利率回調，二套利率保持不變，3月份首套與二套房貸利率價差擴大至89BP。從具體城市看，符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市多在1、2月份下調首套房貸利率至4%以內，3月份降息城市數量在減少，僅柳州、徐州、鹽城、漳州、常州、中山、惠州、寶雞、海口、江門等10個三四線城市首套房貸利率下降。

受此影響，貝殼研究院監測數據顯示，3月百城中三四線城市首套房貸利率較上月下降3BP至4.01%，二套利率爲4.90%，與上月保持不變。一線城市首套、二套房貸利率分別爲4.60%、5.13%，二線城市首套、二套房貸利率分別爲3.99%、4.91%，均與上月持平。

對於當前貸款市場報價利率，在李宇嘉看來，LPR操作開始精細化。因爲在樓市因城施策、明顯分化的情況下，LPR普遍下降的效果需要重新評估。比如，房價連續3個月同環比下降的城市，可以不設首套房按揭利率下限，這一政策的發佈是LPR的精細化或因城施策的表現。事實上，LPR進一步差異化、因城施策，有助於更加精準地扶持樓市明顯下行的城市，通過降低按揭月供，穩定房價下跌城市的需求基本面和市場預期，起到託底的效果。

LPR下降的邊際效果趨於弱化

截至3月16日，貝殼研究院監測的百城數據顯示，二線城市中45%的城市首套房貸利率低於4.1%，三四線城市中39%的城市首套房貸利率低於4.1%。從利率同比下調幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別爲140BP和75BP。

與此同時，從目前來看，綜合國家統計局70大中城市和貝殼研究院監測的樣本，2022年12月-2023年2月新建商品住宅價格指數同環比連續三個月下跌的城市包括：長春、貴陽、大連、瀋陽、濟寧、贛州。其中，除贛州首套房貸利率保持在4.1%之外，其他城市首套房貸利率已降至4%以內，按照目前百城中最低首套利率3.7%考慮，上述城市首套房貸利率下降空間有限。

由此，貝殼研究院分析人士認爲，整體來看，當前房貸利率水平持續處在歷史低位，70大中城市房價指數已築底，後期隨着市場修復，房價逐步走穩，預計首套房貸利率將保持平穩或小幅上調。

值得關注的是，貝殼研究院數據顯示，一季度商業銀行信貸充裕，銀行放款明顯加速。3月份百城銀行平均放款週期爲21天，較上月縮短7天，這是2019年以來最快的放款速度。其中一線城市平均放款週期爲29天，二線、三四線城市平均放款週期均爲21天。

在李宇嘉看來，目前LPR下降的邊際效果在弱化。2021年下半年以來，首套房按揭利率下降了150-200個基點，但並未對房地產市場銷售起到明顯的託底作用。從根本上講，目前降息對於月供的節省，對於購房者來說意義並不大。因爲，制約其購房的是首付和月供總額。這背後則是居民對房地產市場預期下降。

李宇嘉表示：“降低LPR屬於需求端政策，目前更需要的是供給、需求兩端的政策提力加效，比如加大保租房籌建力度、商品房降價以及居民端穩定就業、提高收入等。”