3月23日，42家房企及聯合體圍搶的昌平朱辛莊0028地塊經過搖號，最終被上海大華摘得，成交價“觸頂”達到12.995億元。在中指研究院高級分析師張曉飛看來，這是北京史上最“熱”地塊誕生，42家房企參與搖號大戰，中籤率僅2.38%。那麼，朱辛莊0028地塊有何優勢，爲什麼能吸引這麼多房企參與爭奪？

最熱地塊吸引42家房企及聯合體搖號

3月23日下午，北京2023年首次土地出讓截止掛牌競價。搖號現場座無虛席，昌平朱辛莊0028地塊吸引了共計42家房企及聯合體報名參與拿地。除了北京市場正在開發項目的諸多房企之外，還有一些“生面孔”出現，最終上海大華成爲“幸運者”搖中地塊。

對此，中指研究院高級分析師張曉飛認爲，朱辛莊0028地塊是北京史上最熱地塊，42家房企參與搖號大戰，中籤率僅2.38%。

據悉，這42家房企及聯合體包括中建壹品、首開、中建信和、海南恩祥、未來科學城+中建智地、城建興華、碧桂園（鳳鳴置業）、江蘇海鴻、大悅城、中建玖合、明芳地產、河北萬騰、城建開發、天恆、上海大華、邯鄲合金房地產、建發、綠城、河北萬浩、龍湖、中鐵建、城鄉開發、廈門國貿、建工、中海、華潤、中能建、住總、電建、湖北天創、北科建、中建東孚、越秀、路勁、保利、金茂、金地、中鐵、華僑城、成都華建、華髮、鴻豐置業。

由於參與人數多，贏家變得難以預料，可以說能否最終拿地全憑運氣。此次參與的房企，除中建智地與一級開發未來科學城聯合參與外，其餘均爲獨立報名。最終該地塊在搖號階段被上海大華地產企業競得，其也成爲本次土拍最受關注企業。

據公開資料顯示，大華集團成立於1988年，總部位於上海，是一家以房地產開發爲主，集房地產投資、開發、建設、物業管理等業務爲一體，兼及投資管理和商業運營等多元化經營的企業集團。其前身是上海市寶山區住宅開發總公司大場分公司，1998正式轉製爲大華（集團）有限公司。大華集團多年來專注城市更新、超大規模社區建設運營等，是國家一級資質的房地產開發企業。

小規模、低總價，降低房企參與門檻

在張曉飛看來，朱辛莊地塊熱度與此前豐臺區小紅門地塊有異曲同工之處，規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低，因此能吸引各種企業競相參與。

北京鏈家研究院資深分析師嶽微分析，此前就出現多個南方房企進京佈局的現象，此次朱辛莊地塊也吸引了9家外來開發企業，超六成是南方房企。在這9家企業中，大華集團總部位於上海，是國內較早一批擁有房地產開發國家一級資質的房地產開發企業；海南恩祥隸屬北京恩祥集團，在京參與過昌平人壽保險公司綜合樓、北京恩祥綜合樓、昌平移動通訊機房樓等工程，在昌平區有豐富的開發建設經驗；湖北天創爲武漢市漢陽城建集團有限公司全資子公司，隸屬武漢市漢陽區政府國有資產監督管理局；明芳地產、合金地產、萬浩地產三家民營企業則均來自河北邯鄲。

在嶽微看來，多家外來開發企業均在房地產領域深耕多年、有所建樹，外來實力房企在京拿地意願的提升，是北京房地產市場具有較強穩定性的有力證明。

另有業內人士稱，朱辛莊0028地塊總佔地14653平方米，規劃建面36632平方米，觸頂價格也僅12.995億元，規模較小，投入較少，綜合來看，低總價、未競現房、區域平均去化週期較短使得其開發門檻較低，爲很多想要躋身北京市場的企業提供了一個機會。

今年朱辛莊已有2宗地塊搖號成交

早在2月17日，北京土地市場發佈2宗商品住宅用地出讓公告，分別爲昌平朱辛莊0028地塊及昌平新城東區地塊。這也是北京發佈的2023年度首次商品住宅用地出讓公告。

由於昌平新城東區地塊僅1家報名，最終由北京首都開發股份有限公司以27億元底價競得，樓面價約2.49萬元/平方米。

相比之下，昌平朱辛莊0028地塊由於衆多房企的競爭，3月22日，北京市規劃和自然資源委員會網站顯示，地塊報價已達30手，觸發價格上限。該地塊起始價11.3億元，地價上限12.995億元，競價階梯600萬，最多可以報價到30手。然而，這塊地還未到掛牌競價截止時間，就達上限價格。這種情況在北京土地市場並不多見。最終通過搖號確定歸屬。

事實上，在今年2月8日舉行的北京2022年第五批集中供地中，也有一宗位於朱辛莊地區的信息園二期地塊，最終也是通過搖號確定買主。當時共有14家開發商或聯合體參與競爭，從競地價到競“現房銷售面積”再轉爲搖號，最終越秀拿下該地塊，代價爲是33.12億元+4.5萬平方米現房銷售面積，成交樓面地價約3.7萬元/平方米，溢價率15%。此次，越秀也參與了朱辛莊0028地塊的競爭。

據悉，因爲此前對朱辛莊0028地塊有意的開發商很多，因此朱辛莊0028地塊並沒有經過預申請就直接入市。該地塊的區位比之前越秀拿到的信息園二期地塊還要好，距離地鐵較近，附近有萬達廣場等商業。

業內：快速去化預期增強房企拿地信心

朱辛莊0028地塊爲何吸引這麼多房企圍獵，也成爲該場土拍中令人關注的焦點。

張曉飛認爲，首先，該地塊在房地價差上有一些比較明顯的優勢，地塊後期的銷售指導價格是62000元/平方米，上下浮動5%，而成交最高樓面價爲35475元/平方米左右，每平方米有26000元-28000元的房地價差，雖然房地價差不及之前，但也不少，利潤空間充足。

另據嶽微分析，朱辛莊0028地塊位於昌平區北五至六環，地塊自身條件優越，僅3萬平方米規劃建築面積全部用於純商品住宅建設，體量小、居住屬性純粹。地塊所在板塊居住界面完整、生活配套成熟，比如地鐵8號線、昌平線雙軌交會，交通優勢明顯。而且朱辛莊0028地塊緊鄰小米智能製造產業園、國際信息產業園，其中，小米產業園作爲小米核心製造的所在地，將在年末投入使用，產業優勢凸顯。

而且，該地塊競拍規則相對簡化，僅設置競地價及現場搖號兩個環節，無配建及競現房要求，對開發企業資金佔用量較小。這也是吸引房企的原因之一。

另外，嶽微表示，雖然昌平區目前在售新房項目較多，但朱辛莊板塊近兩年無新房供應，僅有年初出讓地塊並迅速亮相的越秀星樾即將入市。地塊周邊競品項目少，居住需求旺盛，不僅昌平區本區內改善需求強烈，而且朱辛莊板塊臨近海淀北部，海淀區近兩年可供應及潛在供應的新房體量較小，朱辛莊板塊成爲海淀外溢居住需求承接地。

目前，朱辛莊地塊預售指導價格在6.2萬元/平方米，與生命科學園板塊在售的4個新房項目指導價格一致。目前來看，生命科學園板塊新盤都呈現較好的去化表現。此外，朱辛莊地塊周邊品質二手房領秀慧谷掛牌價格已接近7萬元/平方米，價格優勢帶來的快速去化預期，都有助於提升開發企業的拿地信心。

張曉飛也表示，之前朱辛莊周邊一些新地塊開發的項目，在預售階段去化都不錯，開發難度和銷售難度都比較低。

嶽微還提到，朱辛莊板塊受“迴天計劃”影響，有較爲明確的規劃發展，朱辛莊交通樞紐、北京101學校落地等也都有助於提升購房者在板塊內置業的信心，這也是該地塊吸引衆多房企參與競拍的原因。

新京報記者 袁秀麗