21世紀經濟報道記者 孔海麗 北京報道

北京“史上最熱”地塊產生、成都半數地塊觸頂成交、南京土拍開門紅、蘇州首輪供地回暖、杭州首輪供地火熱收官……近期，土地市場的熱度有所回升。

截至3月23日，有5個城市啓動了2023年首輪土拍，值得注意的是，與前兩年“集中”供應相比，目前“集中掛牌、分散出讓”的供地節奏成爲主旋律。

比如，廣州首輪供應的8宗地塊將分5次競拍；成都擬在4月底前陸續出讓35宗宅地，其中7宗分別於3月22日和3月28日拍賣；北京擬在2月16日至5月16日期間出讓23宗地。

成交情況亦有明顯分化，優質地塊火熱成交背後，是房企對土地的判斷愈發審慎。

“酒好能引八方客”，那些地理位置優越、利潤空間充沛的土地成爲“兵家必爭之地”，反之，則往往以底價成交謝幕。

3月23日，北京出讓2宗地塊，1宗優質地塊在開拍之前已經觸及地價上限，吸引了42家房企搖號，另一宗地則因只有一家企業報名，底價成交；同日，廣州2宗地塊均以底價成交平淡收場。

對於接下來一段時間土地市場的走勢，受訪分析人士均認爲，取決於商品房銷售市場能否持續保持回暖的態勢。

一家擅長改善型住宅的全國性規模房企內部人士向21世紀經濟報道記者透露，3月份商品房銷售較2月有所回調，樓市回暖勢頭還不穩固，土地市場的全盤復甦時間仍未可知。

土拍復甦之勢

3月23日下午，42家房企及聯合體代表在北京市政服務大廳5層土拍廳落座，只爲了1宗土地的搖號歸屬，僅1次搖號，“一輪定勝負”。

這宗土地是北京昌平區朱辛莊地塊，刷新了北京土拍市場的熱度。

在線上報名階段，朱辛莊地塊即以30輪報價觸及地價上限12.995億元，42家房企及聯合體共同參與了線下的搖號，也是北京土地市場有史以來競拍企業最多的地塊，比排名第二的地塊企業參與數多了一倍多。

最終，該地塊由首次進京的外來房企上海大華成功競得，成交價12.995億元，成交樓面價35475元/平方米，溢價率15%。

本次供應的昌平區兩宗地均隸屬於北京2023年“第一批擬供應商品住宅用地項目清單”裏的地塊，其餘還有21宗地將在5月16日之前完成競拍。

北京市規劃和自然資源委員會相關負責人表示，項目清單的調整完善，旨在讓市場主體掌握的信息更爲全面、精準，便於提前開展投資決策。北京土地市場將採取“多頻少量”的方式，推進清單內的項目及時發佈預申請公告或正式公告，以常態化的方式保持供地節奏均衡、合理、有序。

這種“集中掛牌、分散出讓”的供應方式，愈發明顯。

今日，廣州也完成了2宗宅地的出讓。此前的2月21日，廣州首批集中供地共掛牌8宗涉宅用地，並分別於3月23日、4月3日、4月13日、4月20日、4月21日五天競拍。

成都同理。3月22日，成都4宗涉宅用地成交，其中2宗地觸頂成交，2宗地底價成交，總成交金額爲35.64億元。另有31宗土地將於4月底前陸續出讓。

業內分析人士表示，土拍規則的優化，將有利於減輕房企集中拿地的資金壓力，同時也有利於促進地塊的成交。

“少量多次的供應節奏，有望緩解房企拿地的資金壓力，使得地方政府供地節奏更加靈活，從而促進土地市場迴歸平穩運行，進而有助於穩定房地產市場預期。” 華泰證券亦指出。

靈活供地的節奏之下，首輪土拍熱度有所回升。

3月17日，南京2023年首輪土拍共出讓11宗地塊，涉及2宗拆遷安置用地，9宗商住用地。最終，4宗觸頂成交、4宗底價成交，成交總金額約爲176.69億元，平均溢價率爲7.98%，該溢價率僅次於其2021年首批集中供地的數據。

蘇州於2月23日舉行的2023年首輪土拍中，11宗地塊有 5宗溢價成交，3宗觸及地價上限，土地成交總價140億元，平均溢價率7.46%。

杭州於2月21日舉行的2023年首批土拍中，13宗地有8宗觸頂進入搖號階段，平均溢價率9.3%。甚至罕見地再現了60家房企爭奪1宗地的熱鬧景象，搖號企業數量創下杭州單一地塊參拍房企數量的新高，該宗地塊還未開拍就已經報價封頂。

從業人士表示，兔年春節以來，多城房地產銷售出現“小陽春”，重點城市新房與二手房成交持續好轉，成交端的回暖也給到了土地市場正面影響。

全面企穩仍有挑戰

值得注意的是，土地市場並沒有普遍回暖，熱門地塊的競爭與較差地塊的遇冷同時在上演。

與前述北京“史上最熱”地塊同一天成交的昌平新城東區地塊，因僅有首開1家房企報名，最終由首開以底價27億元摘得。

朱辛莊地塊之所以激烈競爭，因其符合“優質地塊”的特性。

中指研究院高級分析師張曉飛認爲，朱辛莊地塊規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低。該宗地臨近朱辛莊地鐵站和交通主幹道，區位臨近昌平產業園；地塊總價較低、無現房面積，開發商資金壓力相對較小，且折算後的房源量小，流速高；區域平均去化週期較短，競價程序簡單，達上限後直接搖號確認。“這爲許多希望躋身北京的房企提供了一個低門檻的機會。”

從價格來看，朱辛莊地塊成交樓面價約爲3.55萬元/平方米，商品房的銷售指導價是6.2萬元，利潤空間較充足。臨近區域中，有二手房小區掛牌價在7萬元左右，該地塊具有一定的價格優勢。

3月23日，廣州2宗地塊之所以相對平淡，也是由於地塊本身的條件限制。

“廣州天河智慧城地塊雖然地理位置比較優越，但由於地塊出讓條件較爲嚴苛，除了需配建7.5萬平方米政策性住房外，還需配建高達29%的商業比例。” 中指研究院廣州分院研究主管陳雪強指出，另外增城寧西街地塊周邊配套相對匱乏，也是導致此次競拍熱度不高的原因。

對比之下可以發現，那些地理位置適宜、去化速度有保證、利潤空間相對充足的地塊，才能夠受到房企的青睞。

合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者，在以銷定投、量入爲出的前提下，房企將會更加註重精準投資。

龍頭房企的表態也不外乎如此。一家在2022年仍保持業績正增長的頭部房企表示，2023年在土地市場的投資策略將會堅持“以銷定支”，嚴守投資刻度，聚焦於高能級城市，儘可能優中選優。

明源研究院認爲，房地產回暖需要三階段：信用復甦——銷售復甦——投資復甦。整體向好和實質性的回暖之間仍有一定距離。在沒有確定的行業環境、政策利好，以及經濟高增長上行週期需求時，當前的小陽春都只是反彈，而不是反轉。

作爲房地產產業鏈的下游端，土地市場的整體復甦與銷售正相關。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“未來熱點城市土地市場的走勢，一方面取決於地方政府在土地供應的時候，能否推出優質地塊和較好的開發條件；另一方面，取決於商品房銷售市場能否持續保持回暖的態勢，並提振開發商信心。總體上來看，今年仍舊是休養生息和緩慢恢復信心的一年。”