數十隻公募REITs產品發佈2023年四季報，總體業績表現良好、經營穩健；基礎設施REITs持續“上新”，多隻產品出現超募；監管部門將基礎設施REITs明確爲權益資產，長期配置價值進一步夯實……開年以來，基礎設施REITs市場活力迸發、利好頻傳。

市場人士認爲，基礎設施REITs市場長期穩健發展的趨勢不會發生變化，將在盤活存量資產，助力實體經濟高質量發展和現代化產業體系建設中，發揮越來越重要的作用。隨着多層次REITs市場建設穩步推進，公募REITs逐步進入常態化發行新階段，疊加擴募環節的打通，REITs市場的體量有望持續擴大，形成更多可投的優質資產。

REITs產品經營穩健

截至2月22日，29只公募REITs產品公佈了2023年四季報，多數產品經營穩健。

其中，當期營收超過1億元的產品共有9只。鵬華深圳能源REIT當期營業收入爲3.68億元，再次位列第一。其次是營收爲2.26億元的中信建投國家電投新能源REIT。這兩隻產品均爲能源基礎設施REIT。從淨利潤看，29只產品中有24只實現盈利，其中有7只產品的淨利潤超過1000萬元。

隨着國內經濟復甦的局面進一步明確，公募REITs的底層資產表現出更強勁的經營韌性。中金普洛斯REIT表示，傳統物流向供應鏈的融合和升級正在加速進行，整個行業科技賦能的空間仍然廣闊。

REITs資產成交活躍度近期也有所提升。在機構看來，資產運營趨勢仍是REITs資產的主要定價因素。“我們認爲中國REITs市場始終堅持發展導向，在解決問題、優化制度與多方協作中不斷前行，是其投資價值最堅實的支撐。”中金公司研報寫道。

提質擴容進行時

開年以來，基礎設施REITs市場保持常態化發行是REITs市場活力迸發的又一重要表現。

消費類基礎設施REITs在2024年一馬當先，率先實現上市。華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT均於1月30日公告了認購申請確認比例結果，實現超募。

“消費基礎設施REITs是穩增長、促消費的重要工具，也是探索房地產發展新模式的重要方向，對於過去長期依賴銷售型物業的房企而言，轉型意義尤爲重大。在關注具體產品發行狀態的同時，目前應更關注這一新類型產品對於行業轉型發展的戰略性意義，以及其長期價值。”瑞思不動產金融研究院院長朱元偉表示。

此外，一批已經納入REITs範圍，但尚未正式推出的資產也在加快推進。市場人士預期，公募REITs將在產品發行規模與資產品類方面有所提升。

在中國國際工程諮詢有限公司研究中心副主任徐成彬看來，水利、地鐵、鐵路、港口等領域項目經過培育，有望在2024年進一步成熟。相比於已上市品類，盤活上述複雜資產更具有挑戰性。不過，在成功落地後，此類資產對REITs的長遠發展將具有里程碑意義。

政策持續加碼

REITs市場提質擴面持續推進、交易活躍度的不斷提升離不開政策的呵護加碼。助力REITs市場持續擴容的舉措近期不斷出臺，多地也將加快基礎設施領域REITs發行擴募等列入重點任務清單。

爲進一步提升原始權益人向基礎設施REITs市場提供優質資產的積極性，2月8日，證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，首次明確基礎設施REITs並表計入權益。

“一方面，此舉將提升原始權益人提供REITs資產的積極性，豐富優質公募REITs資產供給。另一方面，若原始權益人之外的其他投資者所持REITs也可認定爲權益，或有助於推動REITs計入其他綜合收益（OCI）科目，這意味着，REITs分紅可計入當期利潤，淨值波動不影響投資者當期利潤，有助於降低淨值波動給投資者帶來的拋售壓力。”平安證券首席固收分析師劉璐表示。

2024年多地政府工作報告將加快基礎設施領域REITs發行擴募等列入重點任務清單。例如，廣東省提出，加快基礎設施領域REITs發行擴募和不動產私募投資基金試點，提高存量資產盤活效率。

中國證券報記者還從有關方面獲悉，下一步有關部門將持續推進完善REITs市場體系，穩步推動多層次REITs市場建設，不斷推動REITs市場高質量擴容增類，助力實體經濟高質量發展和現代化產業體系建設。