小區露天車位停車費、

電梯廣告收入該歸誰？

物業公司主張的經營成本

和維修費用

能否從公共收益中扣除？

這些是不少小區業主

都會遇到的維權難題。

近日，記者從中國裁判文書網獲悉，佛山市順德區凱藍名都小區業委會與物業公司的公共收益糾紛終審落槌，佛山中院駁回物業公司上訴，維持一審判決，物業公司需返還業主413.98萬元公共收益。

業委會追討收益：

從協商未果到對簿公堂

位於順德區容桂街道的凱藍名都，是擁有4000多戶業主的大型小區。2023年7月，小區業主委員會成立後，其發現物業公司在管理小區期間，小區外圍露天停車位出租、電梯和大門上貼廣告、豐巢櫃佔用場地等方式營收，但這些收益始終沒有歸到全體業主名下。在協商未果後，其將物管公司告上了法院，要求物業公司返還2021年11月至2023年8月的外圍停車場停車費、2020年4月至2023年8月小區露天停車場停車費，以及廣告場地佔用收益費用。

一審法院經審理後，綜合本案實際情況，酌定物業服務企業對涉案小區公共收益佔30%。據此，法院作出一審判決：物業公司應向凱藍名都業委會返還小區公共收益4139800.48元。

物業公司不服一審判決，向佛山中院提出上訴。今年1月，佛山中院認爲物業公司的上訴理由均不成立，一審認定事實清楚、適用法律正確，遂終審駁回上訴，維持原判。

爭議焦點

1

露天停車位收益，

算不算公共收益？

二審中，物業公司強調，規劃車位不屬業主共有，所得收益也不屬公共收益。《中華人民共和國民法典》第二百七十五條規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”據此，物業小區的車位僅區分爲兩種類型及歸屬：一種是經過規劃的車位，屬於建設單位；另一種是佔用業主共有部分的車位，屬業主共有。該案中，大部分收益屬規劃車位收入，並非佔用業主共有部分的收入，一審判決認爲規劃車位屬業主共有，收入屬公共收益明顯錯誤。

佛山中院認爲，關於停車位收益是否屬於小區業主共有收益問題，應適用該部分停車位權屬確定時施行的法律、司法解釋的規定，即《中華人民共和國物權法》及2009年《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等。

訴爭403個露天停車位爲規劃汽車停車位。根據物權法規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”該條規定表明了交由當事人自行協商確定車位歸屬的立場。如果車位的建設成本未分攤至業主購房費用中，而是建設單位自行負擔的，權屬歸建設單位；反之，如果建設成本已經分攤至建築區劃內衆多業主身上的，權屬應當歸全體業主。

就本案而言，一方面，並無證據證明當事人對訴爭車位的歸屬進行了約定；另一方面，開發商並未提交充分、確切的證據證明其對訴爭車位的建設增加了建設成本且該部分成本未分攤至業主購房費用中。

其次，物權法還規定，建築區劃內的物，除了可以明確爲特定主體專有外，應爲業主共有。從佛山市自然資源局順德分局向一審法院所作覆函來看，訴爭露天車位全部位於該項目用地紅線範圍內，無法按專有部分進行不動產登記；根據最高院相關司法解釋，訴爭車位依法不能成爲專有部分。案涉小區建設完成之後，隨着小區內房屋的出售，小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。

因此，一審判決認定訴爭露天停車位的土地使用權歸全體業主共有正確，相應地，該部分車位的收益亦應屬小區業主共有收益範圍。

2

204萬成本+345萬維修費，

該從收益里扣嗎？

二審中，物業公司表示，物業公司利用業主共有部分進行經營性活動產生的合理成本2048710.48元，同時公司也將共有收益用於維修期滿後的共用部位、共用設施設備維修、更新、改造費用，這筆費用爲3450355.58元。在物業公司與開發商簽訂的《順德區前期物業服務合同》補充協議中，約定物業提取40%的合理成本亦屬合理範圍之內。一審期間，物業公司已進行舉證，但法院未對上述費用進行扣除。物業公司也曾向法院申請對小區公共收益的收支情況含申請人的合理成本進行司法審計，但法院既未准許亦未說明不准許的理由。

佛山中院指出，涉案合同約定物業收費模式爲包乾制，即盈餘或者虧損由物業公司享有或承擔，雖其後簽訂的補充協議約定“利用公共部分收取的費用中的40%屬於合理成本，直接提取，餘下部分依次用於小區共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、養護、大修、中修和更新改造費用”，但該條款排除了業主使用公共收益的決定權，加重了業主的責任，且無證據證明曾由業主大會合法表決通過，該條款對業主無約束力。

同時，訴爭公共收益的主要爲停車費、廣告收入、場地費等，確實導致物業公司爲此投入更多的人力、支出相關費用等經營成本，根據民法典第二百八十二條、《物業管理條例》第五十四條的規定，公共收益應當主要用於補充專項維修資金或經全體業主依法表決使用。該案中，物業公司主張的用於物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用等屬於包乾制的物業費範圍內；對於共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新和改造費用等，當時可通過法定程序申請專項維修資金等途徑予以解決，物業公司主張扣除相關費用無理。一審判決綜合本案實際情況，酌定物業服務企業對涉案小區公共收益佔30%合法、適當，法院依法予以維持。

文/廣州日報新花城記者：劉藝明