5月份以來，北京部分小區二手房掛牌量有所上漲，特別是一些手持“老破小”的業主，更傾向於將其置換成新房或次新房。此外，一些業主出於整合資產的目的，也將一些二手房掛牌入市。與部分區域掛牌房源增多相對應的是，一些業主出於急售的原因而願意降價。

在此背景下，從整體交易量來看，根據北京住建委官網數據統計，5月份北京二手房網籤12982套，環比下滑6.8%。而展望未來走勢，業內人士指出，北京二手房市場或在年末迎來明顯的“翹尾”行情。

部分區域掛牌房源增多，成交節奏放緩

“5月份以來，門店掛牌量有所上漲。3月底時，買賣房源掛牌量300來套，目前掛牌量爲429套。”位於豐臺科技園商圈的21世紀不動產鴻業興園店商圈經理張文鋒如是說。

海淀世紀城片區的經紀人也有類似感受。北京中原世紀城戰區遠大上河村分行店長王玉良指出，近期受成交放緩影響，門店房源掛牌量有所增加，月均新增掛牌出售房源在10套以上。

另據麥田房產太陽宮一區紅璽臺一店經理史玢玢介紹，太陽宮區域多爲中高端小區，單套總價在1000萬-5000萬元之間，總體掛牌量上浮5%-10%，其中一二居室及小三居的掛牌量較多。

在史玢玢看來，其門店輻射的樓盤多是2010年-2013年建成的，最近一些業主出於整合資產的目的加入置換隊伍中，比如將名下太陽宮片區一套兩居室加上五環外一套老房子一起出售，置換成太陽宮片區的大戶型。

不過，在採訪中，也有不少門店經紀人反饋，區域內並沒有出現掛盤量明顯增多的現象。“門店負責的小區，掛牌量一直處於平穩狀態，目前並沒有出現升高情況。”麥田房產回龍觀西區流星花園一店經紀人喬召表示。朝陽區另一家中介門店經理亦表示，其門店5月掛牌量雖有所增加，但在正常範圍內，“3%左右，增量很小”。

相比普通住宅市場，豪宅市場掛牌量表現得更爲平穩。以中央別墅豪宅區爲例，據北京中原中央別墅豪宅區域天竺別墅豪宅分行店長程鐵錚介紹，中央別墅區的重點樓盤掛盤量並沒有出現明顯增幅，“比如名都園小區，目前在售房源和去年相比處於持平狀態。但今年前5個月名都園別墅成交量已超過去年全年別墅成交量。”

不過，從整體市場來看，5月份北京二手房掛牌房源量有所走高。根據麥田房產數據顯示，5月份北京二手房掛牌量和4月份相比，增加了3.7%。總體來看，成交放緩、掛牌量增加，北京二手房市場的成交進一步承壓。

部分片區掛牌價調低，急售房源僅爲個案

與部分區域掛牌房源增多相對應的現象是，一些業主出於急售的需要而願意降價。近期，有報道稱，朝陽潘家園弘善家園一套72平方米的二手房，報價從410萬下降到390萬，業主一天降價20萬。

不過，在新京報記者採訪中發現，這種急售的案例僅爲個案，類似案例之前也時有發生，一般會出現在不太好出售的一層或頂層房子。此外，一些已經買到置換房源的改善客羣，也會比較着急將手上之前的房源降價出售。

喬召告訴新京報記者，“一般來說，着急出售的業主基本降價幅度較大。而5月份雖然二手房交易量有所下滑，但並不缺看房客戶，買方議價能力也並未明顯提高，只是受市場及部分着急降價房源影響，一些業主自己主動降價出售了。”

朝陽區一中介門店經理也表示，5月份其所在門店，成交價格出現3%左右的降幅，但並沒有遇到業主大幅降價的情況，成交量也比較穩定，與4月份相比基本持平，但目前購房者、業主的心理價位確實有所降低，“4月份部分業主心氣還比較高，但隨着房子帶看減少、買方出價達不到預期等情況，心理價位有所下降。”

“可議價空間的房源是根據賣家對於資金的需求程度而定，着急出手的業主會有一定的讓利空間。”王玉良指出，5月份由於二手房交易放緩，觀望週期長，交易量有所減少，因此，買方的議價幅度有所提高。另外，史玢玢表示，5月份也有漲價的房源，還有部分業主是報價不變，等待市場上揚。

值得一提的是，相比普通住宅，豪宅市場的價格波動較小。北京中原西山戰區御墅臨楓豪宅分行店長謝孟清指出，其門店所在片區，如果有裝修特別好的房子，成交週期較快，且還會出現一些溢價。

程鐵錚表示，“5月，過往掛牌價較高的別墅業主迴歸到正常報價。目前名都園社區5月成交了2套聯排別墅、1套雙拼別墅，整體價格較爲穩定。”

從整體市場來看，根據麥田房產數據顯示，5月份北京二手房掛牌均價比4月份微降0.1%，與此同時，二手房議價空間和4月份相比擴大0.37個百分點，不但業主的預期開始下降，而且在價格上也更願意做出讓步以換取成交。

二手房需求階段性正常回調

在此市場環境下，馬駒橋、豐臺科技園等地21世紀不動產相關經紀人反饋，5月門店交易量有所下滑。“5月上半月，價格基本沒有變動，下半月開始紛紛調價。相比4月份，5月份二手房市場冷淡了一些，成交節奏相比4月份有所放緩，不過，不同戶型的市場表現有所分化，區域內小戶型市場成交量相比4月份下降30%，反觀大戶型、改善盤成交量，相比4月份則增長45%左右。”21世紀不動產宏仁家園店的店長王廣闊分析稱。

從整體交易量來看，根據北京住建委官網數據統計，5月份北京二手房網籤12982套，環比下滑6.8%，同比則上漲51.0%（去年5月因疫情影響，成交基數較低）。其中，5月上半月成交走勢總體平穩，下半月受市場預期變化影響，成交節奏有所放緩，因此成交量環比有小幅下降。

麥田房產分析指出，回顧去年11月-12月，北京受疫情影響，市場需求受到積壓。但疫情影響結束後，壓抑需求短時間集中釋放，市場在今年2、3月份迎來強勁反彈，一些觀望的客戶也因爲市場熱度的升溫被裹挾入市。面對短時間內成交量的上升，部分業主預期升高，提升報價。面對高性價比房源減少，購房客戶入市意願減弱，再加上新增需求補充不足，使得4月、5月的二手房成交量出現下滑，屬需求階段性正常回調。不過，拉長時間來看，今年1-5月份，北京二手房成交超過7.2萬套，在近五年中僅次於2021年的9.1萬套，排名第二，市場整體表現較爲穩定。

價格方面，5月北京二手房成交均價環比下降。對此，業內人士指出，價格下降主要有兩方面原因，一是結構性因素影響，5月中心城區成交佔比縮減，外圍城區成交佔比上升，進而導致全市成交均價結構性下降。此外，成交節奏放緩使得買賣雙方博弈加劇，買方議價能力有所提升，最終使整體市場和部分區域價格有所下滑。

業內：6月市場以穩爲主，年末或迎“翹尾”行情

在此背景下，展望接下來的市場走勢，情況又將如何呢？對此，在記者採訪中，不少經紀人表示，6月份市場或與5月份基本持平，預計不會有大的起伏，較大幅度降價的可能性很小，部分着急賣的房源可能在6月份還會出現小幅度降價。

朝陽某中介機構經紀人表示，“其實5月份的成交情況和2019年5月差不多，6月份可能還會維持目前態勢，成交週期可能會進一步拉長，但這也符合季節性的規律。”

也有一些經紀人對後市持樂觀看法。王廣闊指出，通過近期帶看量來看，預計6月份二手房成交量會有所增長，“我們也加強了大戶型、改善盤的關注度，預計6月份成交要比5月份好一些。”

對此，麥田房產分析指出，從政策端來看，此前北京出臺了“帶押過戶”等政策，優化了交易流程，提升交易效率。但當前市場在售房源不斷增多，市場仍存觀望情緒，導致置換鏈條運轉不暢，預計市場在未來一兩個月會經歷一個階段性築底過程。不過，隨着買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及“賣一買一退減個稅”政策將在年底結束，很多業主會選擇在年底前完成置換以節省置換個稅，再疊加年末購房需求小高峯，北京二手房市場或在年末迎來明顯翹尾行情。

新京報記者 張曉蘭