證券日報記者 張薌逸

2月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等五部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），推出七條舉措，進一步調減住房限購政策，優化住房公積金貸款政策，完善個人住房房產稅政策。

《通知》發佈1個月以來，上海樓市出現積極變化。據房產數據平臺冰山指數的估算，截至3月24日，3月份以來上海二手房市場成交量同比增長4%。中指研究院數據顯示，3月份的第2周（3月9日至3月15日），上海新建商品住宅成交22.0萬平方米，較上一週增長62%，創2026年以來周度新高。

“二手房對本輪政策調整的反應更爲直接，市場率先出現一定程度的修復，剛需主導特徵顯著。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對《證券日報》記者表示，從總價特徵來看，低總價房源成交放量，價格調整後性價比凸顯。隨着政策利好的釋放，前期觀望的剛需購房羣體入市意願增強，帶動了低總價房源的成交放量。

值得注意的是，上海二手房新增掛牌量出現收縮，二手房市場存量壓力有所緩解。

據中指研究院統計，從頭部中介掛牌量來看，3月份前兩週上海二手房新增掛牌量同比分別下降27%、48%。同時，存量掛牌套數也呈現下降趨勢，2月末頭部中介總掛牌量較去年10月份高點下降30.7%，已回落至近三年較低水平。

曹晶晶認爲，上海近期新增掛牌和存量掛牌同步回落，反映出部分業主市場預期有所改善，有助於緩解短期供求矛盾，爲市場趨穩創造了有利條件。

《通知》縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限，並提出“符合條件非滬籍居民可在外環內增購1套住房”，明確降低購房門檻。

同時，《通知》提高住房公積金最高貸款額度，優化貸款套數認定，擴大多子女家庭購房支持範圍，降低了居民的購房成本。

在政策支持下，新房市場同樣有所修復。“2月25日上海發佈新政後，部分優質樓盤到訪量提升，成交量隨之出現回暖。”曹晶晶表示，受供應節奏影響，新房市場修復滯後於二手房市場，但政策帶動下已出現積極信號。同時，3月份房企推盤節奏明顯加快，改善型項目有望爲市場提供支撐。

“3月份每個週末都加班，工作日也有不少客戶，我上週四就有四組客戶復訪。”上海松江區一處新房樓盤的銷售人員告訴記者，新政效果和3月份銷售旺季疊加，樓盤到訪量和成交量都有所提升。

曹晶晶認爲，若當前市場情緒能夠延續，上海有望在3月份至4月份“小陽春”行情中保持較高活躍度。但需關注的是，市場企穩是一個漸進過程，後續的持續性仍有賴於居民收入預期及房價預期修復等宏觀基本面的好轉。

談及後續政策應如何支撐市場熱度，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前剛需和改善的循環還存在堵點，主要是二手房交易週期長、最終售價打折明顯，導致賣舊換新的週期長、成本高，政策層面要通過政府收儲和市場發力，推動二手房置換。