本報記者 陳瀟

中指研究院最新數據顯示，2025年以來，廣州、瀋陽等近20個城市已相繼宣佈推出或優化“商轉公”的支持性政策。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，相比於“收購存量房”等側重供給端的政策，近期推出的“商轉公”政策作用於住房消費的需求端，既能減輕還貸壓力，也有助於增強市場信心和消費能力。

廣州擬推行“商轉公”政策

7月2日，廣州住房公積金管理中心向社會公衆公開徵求《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（徵求意見稿，以下簡稱“徵求意見稿”）的意見。廣州擬明確，當住房公積金個人住房貸款率低於75%時啓動“商轉公”貸款。

所謂“商轉公”，是指將已辦理的商業住房貸款，符合條件後轉換爲利率更低的公積金貸款。“當前首套公積金貸款利率爲2.6%，而大多數存量商業貸款利率仍在3.2%左右，兩者之間存在約0.6個百分點利差。”中指研究院華南分院研究主管陳雪強向《證券日報》記者表示，對購房人而言，這意味着月供支出、利息總額降低，同時也可進一步完善住房公積金制度支持作用，釋放社會消費需求。

從政策細節看，徵求意見稿擬明確，商轉公貸款額度按申請時廣州市公積金貸款政策覈定，同時不得高於“商轉公”貸款申請時原商業貸款餘額與未來3個月應還本金的差額，且不得超過購房總價款的60%。購房總價款以房屋原購買價格與房屋重新覈查（重新評估）價格中的較低者爲準。同時，申請商轉公貸款時，貸款房屋是產權人家庭在本市的唯一住房。

“只有純商貸的自住房、唯一住房才能滿足‘商轉公’條件，這部分人羣很大部分是之前購房的年輕人或新市民。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去樓市火熱期間，不少樓盤不接受公積金貸款，現在，這部分人羣可申請“商轉公”，有助於持續降低還貸壓力。

除此之外，在李宇嘉看來，廣州此次推進“商轉公”背後，也一定程度上是穩定市場預期的需要。“近兩個月，廣州二手房交易套數降至1萬套以下，同比漲幅收窄，新房成交同比下滑，去化週期拉長，居民住房消費預期有所轉弱。”李宇嘉表示，在需要“更大力度推動房地產市場止跌回穩”的背景下，廣州亦有望探索更多“穩樓市”政策。

持續爲購房者減負

事實上，此前已有多個城市相繼出臺了“商轉公”的支持政策，同時，亦有不少城市持續優化該政策，從而惠及更多購房羣體。

例如，瀋陽市在今年年初明確優化“商轉公”貸款申請條件。取消“商轉公”貸款申請條件中原商貸已償還3年（含）以上的限制條件；取消“商轉公”貸款申請條件中借款申請人及共同申請人名下除申請“商轉公”貸款的1筆個人住房商業貸款以外，不得有其他住房貸款的限制條件。此後再度擴大“商轉公”貸款政策支持範圍。靈活就業繳存人、異地繳存職工和現役軍人，可將已償還5年（含）以上的個人住房商業貸款，轉爲住房公積金貸款。

不少地區也在簡化“商轉公”的辦理流程，提升操作便利性。目前，“商公直轉”模式下，銀行通過順位抵押的方式配合辦理，借款人可以直接將原有商業貸款轉換爲同一銀行的公積金貸款，無須提前還清原貸款，手續更爲便捷。

不過，多位業內人士指出，當前不少地區“商轉公”政策在落地過程中仍存在一些可優化的空間。

比如，部分地區不支持商業貸款與公積金組合貸的轉換，僅接受純公積金貸款，限制了一部分可貸額度不足購房者的適用範圍；同時，辦理“商轉公”通常需原商貸銀行同意配合，在實際辦理中需各方協同推進，以提升政策的落地效率。

“多個城市持續優化‘商轉公’政策，體現出當前房貸政策更加務實和落地。”嚴躍進表示，隨着各地加快挖掘住房公積金政策潛力，“商轉公”政策有望在更多城市落地，該政策不僅爲已有商貸的購房者減負，也讓不少準備購房的家庭看到了“先商後公”的可選路徑，增強了購房決策的確定性。