中經記者 盧志坤 北京報道

中指研究院近期發佈的專題報告顯示，2025年全國房地產市場仍處於調整期，百強房企銷售業績下行，但陣營內部的分化正在加劇。

在近日舉行的“2026中國房地產百強企業研究成果發佈會”上，中指研究院發佈的《2026中國房地產百強企業研究報告》（以下簡稱《報告》）指出，在流動性承壓的背景下，房地產行業已從規模擴張、高槓杆階段，實質性轉向以生存爲基礎、以高質量發展爲核心的新階段。在此過程中，聚焦核心城市佈局、向“好房子”與存量運營轉型的房企正在穩住基本盤。

流動性管理仍是首位

《報告》顯示，從各項規模指標來看，行業整體仍在探底。2025年，百強企業銷售總額爲32605.2億元，同比下降18.1%；銷售面積爲14857.9萬平方米，同比下降24.3%。受項目交付規模減少、歷史包袱及資產減值等因素影響，百強房企營業收入連續兩年下滑，2025年均值降至321.6億元，同比下降6.5%。

但在整體數據下行中，部分企業表現出較強的經營韌性。《報告》指出，約三成企業的市場地位相對穩固，2024—2025年銷售額和拿地金額均位居前100。這些企業普遍採取了以銷定投的策略，將資源聚焦於核心城市的優質板塊，以產品力兌現銷售業績。相比之下，部分投資規模支撐不足或歷史包袱沉重的企業，經營穩定性偏弱，行業洗牌仍在持續。

一家行業排名前十的央企營銷負責人對《中國經營報》記者表示，他們對投資仍偏謹慎，等待市場情緒的進一步信號，特別是要搞清楚當前的“小陽春”行情，是去年需求的延遲釋放還是新的增量客戶。其表示，目前公司重點關注杭州、成都、西安等城市的投資機會，因爲這些城市的銷售投資比相對划算。

“我們拿地前做的測算是，項目要能做到6個月就開盤銷售，最好開盤就能賣到80%。如果項目1年還沒清盤，那這個項目在內部基本可以說是失敗了，這個城市總下次要想再報批拿地，集團就得考量是不是還要聽他的。”該營銷負責人表示，如今的環境下，保持投資靈活性和現金流安全，依然是房企的頭等大事。

這也是中指研究院《報告》重點關注的部分。中指研究院方面指出，短期內，保障流動性安全依然是多數房企的經營核心。《報告》測算，2026年房企債券到期規模達7311億元，絕對規模依然處於高位，傳統的“以債養債”模式早已失效。

中指研究院建議，房企需加大去庫存力度，積極利用地方政府收購存量商品房用作保障性住房、運用專項債收購存量閒置土地等政策機遇回籠資金。同時，應充分對接“白名單”機制，並靈活運用有息債務展期工具來緩解短期償債壓力。

尋找增量空間

在化解存量風險的同時，行業的新增量空間在哪裏？

儘管行業整體增速放緩，但基本面需求依然存在。據《報告》測算，“十五五”期間全國城鎮住房需求總量約爲49.8億平方米。隨着人口向重點城市集聚、家庭規模小型化以及老齡化趨勢加深，改善性需求已成爲新房市場的核心支撐。

基於此，打造適銷對路的“好房子”成爲房企對抗週期壓力的關鍵。而在增量開發之外，行業正全面進入存量時代。《報告》提到，“十五五”期間，老舊小區改造、城市更新等領域涉及的直接投資規模巨大。代建、長租公寓、商業運營以及不動產基金等輕資產和運營服務業務，正成爲房企突破開發業務天花板、尋找新利潤增長點的重要方向。

“我們理解的‘好房子’不再侷限於一個單純的建築產品，它是一個包含綠化景觀、公服配套、物業服務及社會鄰里關係在內的系統工程。”四川天府新區公園城市建設局相關負責人在接受記者採訪時表示。

該負責人介紹，作爲“公園城市”理念的首提地，天府新區在近十年的規劃建設中，形成了大開大合、藍綠交織的網狀結構。目前，該區生態綠地建設佔比達72.1%，擁有7.7萬畝的連片綠地與河湖水體，人均公園面積達到19平方米，路網密度爲8.6公里/平方公里。這種區域層面的生態與基礎設施營造，實質上是在爲房企開發“好房子”提供外部配套託底。

在市場邏輯上，該區域正在推動從傳統的“產城人”向“人城產”思維轉變。上述負責人向記者表示：“現在的購房需求，不僅是對住房產品的需求，更是對一種生活方式的需求。”

面對房企投資普遍趨於審慎的現狀，地方政府也試圖通過優化營商環境來打通“願買房、值得買、願意建”的行業閉環。上述負責人向記者介紹，爲了讓開發企業“願意建”，天府新區從要素和制度層面入手降低企業開發成本，建立“1+3+N”政企溝通矩陣，政務服務事項實現100%網上辦理，通過極致壓縮審批時間來提高企業運轉效率；推行房地聯動，加快項目去化，促使企業在區域內的資金能快速流轉，形成良性循環。

這種微觀層面的地方策略，與《報告》中建議的精選優勢城市核心板塊、保持適度投資、降低開發成本的破局路徑形成了一致。

業內普遍認爲，依靠高槓杆衝規模的時代已經結束，未來企業比拼的核心，將是現金流的安全管控能力，以及對精細化運營和產品力的深度打磨。