證券時報記者 吳家明

拆還是不拆，改還是不改，城中村顯然是一個非常複雜的系統課題。近日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市發改委發佈《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》。根據《規劃》，規劃期內完成城市更新和土地整備固定資產投資總額不少於1萬億元。在這萬億規模的投資下，加大住房保障力度當然也是重中之重，而城中村再次成爲其中的關鍵詞。

多個“巨無霸”項目有進展

《規劃》提出，規劃期內深圳城市更新和土地整備實施規模不少於95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少於45平方公里，完成直接供應用地10平方公里和空間儲備用地40平方公里。加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續穩定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規劃期內實現供應商品住房建築面積不少於3000萬平方米，力爭通過土地整備完成居住潛力用地不少於10平方公里，力爭通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少於700萬平方米。

對於城中村，《規劃》提出，深圳將深化推進城中村綜合整治工作，挖潛城中村住房保障功能，持續發揮城中村作爲全市低成本居住空間和職住平衡穩壓器作用，鼓勵城中村規模化租賃，以滿足安全使用爲前提，在完成結構安全鑑定、消防改造、地質災害隱患排查和整改後，納入公共住房管理，彌補城市住房缺口。

對於土地資源匱乏的深圳而言，要增加住房供應，城中村是“最現實的答案”，城中村所代表的內涵和地位似乎越來越高：城中村背後的財富故事、初來深圳的落腳之地、房企眼中的“香餑餑”——城市更新也成爲多數房企進軍和立足深圳的重要法寶。記者發現，包括南山白石洲、羅湖湖貝、蔡屋圍等深圳城中村更新的“巨無霸”項目都已經動工，也傳來了新進展。例如，綠景（中國）地產投資有限公司在今年6月公告稱，萬科注資23億元入股公司旗下的深圳白石洲舊改項目。羅湖湖貝城市更新也被命名爲華潤置地未來城項目。

租客多次搬家 預防租金壟斷性上漲

不過，經歷了房地產市場的深度調控和洗牌，深圳城市更新市場也發生着變化。與大型房企主導的大型城中村更新項目不同，一些中小企業和民企負責的更新項目進展引起市場擔憂。在深圳羅湖，有一些本地村民告訴記者，在房地產市場洗牌的背景下，也擔心一些已經拆除的城中村更新項目進度會受到影響。有一家以城市更新爲主業的民營房企投資部人士告訴記者，現在深圳新房銷售速度放緩，公司回款受到影響，目前公司的策略是將一些銷售情況較好的項目回款拿去“填補”其他更新項目，所以建設進度會相對放慢。

對於房企而言，合一城市更新集團董事總經理羅宇此前表示，受經濟形勢、金融環境及地產調控多重因素影響，且城市更新越來越呈現重資產趨勢，對於資金渴求度非常高，市場前融機構有限且在進一步收緊的地產融資環境中，行業洗牌不可避免。

除了拆除重建，綜合整治也是城中村的主題之一。過去幾年，許多房企和機構進軍城中村，將房源改造成長租公寓，曾引起市場熱議。不過，記者在羅湖筍崗、福田八卦嶺和景田等片區實探發現，過去許多機構開設的城中村長租公寓項目，都面臨不同程度的經營壓力。一家長租公寓機構負責人告訴記者，經過近幾年的城中村“爭奪”，目前還很難看到能在租金差以外掙到更多的錢。過去，開發商“先下手爲強”，是看誰能握住更多資源，未來產生收益機會就越多，但在如今的市場背景下，即使是房企也會謹慎，更別說一些長租公寓機構。

一個普通的工作日下班時間，張浩（化名）和很多普通的上班族一樣，站在羅湖區田貝四路的公交站臺等車。“我以前租住在水貝村，後來水貝村城市更新拆除後，搬到筍崗的田心村，之前田心村也準備拆，沒辦法我又找地方搬家。”從事珠寶行業的張浩，在水貝工作近8年的時間，“雖然深圳房價今年開始回落，房租也相對保持平穩，但目前的房租水平還是讓人感到很大壓力，城中村改造後的公寓房租也不便宜，後來我和同事就搬到龍崗的南嶺村，很多在水貝上班的年輕人都像我一樣，原關內租金太高了只好搬到原關外的城中村，越搬越遠，那邊3000元還能租到一個大兩房”。

正如張浩所說，由於城中村的城市更新，他不得不多次搬家。有許多租住在城中村的租客也擔心，綜合整治後的城中村租金上漲，城市更新後城中村消失，這種低成本的居住空間會越來越少。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，深圳典型的城中村存在生態環境差、居住功能不完善、空間使用不合理等諸多問題，城中村規模化租賃是必行之路。深圳目前整村整治，更多地是基於政府政策和引導下開展的服務創新，未來依然將通過“政府、村集體股份公司、租賃企業”三方合作的方式推進。政府通過規劃統籌、財政投入、計劃引導等手段，引導住房租賃企業有序推進城中村規模化改造；村集體股份公司負責統籌引導村民，協調村民和住房租賃企業之間的溝通，協助開展物業收儲工作；住房租賃企業負責房屋的改造工程，包括建築外立面美化、內外裝修改造、配置傢俬家電、後期運營等。不過，城中村改造後租金上漲必然產生聯動效應，帶動整個片區租金上漲的情況，需要預防租金規模化壟斷性上漲。