本報記者 王麗新

“隨着經濟發展模式走向以降低成本、提高效率爲代表的新發展格局推動的高質量發展，房地產發展邏輯會從原來的攤大餅模式，進一步走向高質量發展驅動（模式）。”近日，中國人民大學經濟系教授於澤在“2022年東壩區域發展高峯論壇”上表示，未來，房地產發展模式將聚焦於在單位面積上如何能創造更多經濟價值，一個是位置，一個是品質，位置是指要在城市發展核心功能所在的區域，品質指的是如何在這個位置中體現經濟發展的動力。

因而在“新格局”下的經濟社會發展邏輯將催生新的城市發展模式背景下，若以一線城市北京爲例，未來能夠體現城市空間高質量發展的最好縮影，在於澤看來，是以第四使館區爲代表的東壩區域。

從區位上看，東壩地區位於朝陽區的東北部，處於首都功能核心區、城市副中心以及首都國際機場之間，距離CBD、首都國際機場及一二三使館區直線距離僅10公里-15公里。2020年國際交往中心專項規劃進一步明確將東壩地區打造成爲國際人才集聚、國際交往活動活躍、國際化綜合服務完善的新亮點區域。同年，東壩地區部分區域劃入國家服務業擴大開放綜合示範區和中國（北京）自由貿易試驗區。

未來如何發展？

作爲朝陽區一塊整片開發區域，對東壩區域的板塊價值，此前業內對其看法是有分歧的。

一種聲音認爲，朝陽區已有CBD+望京板塊，東壩雖有“第二三里屯”“第四使館區”“自貿區”等規劃背書，但價值空間還要看規劃落實進程。另一種觀點則認爲，2022年以來，北京自貿區建設提速，城市建設按下“快進鍵”，東壩板塊規劃已經愈發清晰，政策利好不斷加持，正從“邊緣地帶”跨向“首都窗口”，進入新的增長極。

從規劃角度而言，“區域東側是北京城市副中心，北邊是首都國際機場，三角區域的中心是北京東北部未來國際交往重要的城市門戶。”北規院弘都規劃建築設計研究院有限公司副總經理何俊喬表示，因此，東壩地區未來規劃的軌道密度非常高，以3號線和12號線爲代表的軌道串聯了城市重要功能區，包括CBD、中關村、望京等，極大地激發地區活力和潛力。

“東壩西區是國際宜居居住區、東壩中區是金盞國際合作服務區及第四使館區、東區作爲戰略發展地聯通中區規劃延伸打造國際貿易合作區，東壩核心板塊規劃已經可以預見，這將是北京第三個CBD。”在東壩拿地的某開發商相關負責人向《證券日報》記者表示，不同於沒有金融、產業聚集的居住板塊，東壩仿若第二個望京，但又有“世界之窗及第二個三里屯”加持。此外，新興產業總部、跨境電商、跨境金融等七大產業將落地於此東壩自貿CBD，可見未來區域價值。

據悉，2022年以來，即便疫情反覆也未能影響東壩區域規劃快速落地的腳步。5月份以來，《北京市“十四五”時期交通發展建設規劃》披露了R4線將在東壩設有兩站；東壩國際商業中心確定建成後經營業態爲萬達廣場；東壩多條道路工程招標建設；北京東壩車輛段工程全力衝刺主體結構封頂，這是目前我國規模最大的車輛段工程……

動起來的東壩，讓外界關注到，其板塊價值或許應該被重估。正如於澤在上述論壇上所示，東壩區域的區位和品質優勢將集中體現服務創造價值與開放型街區推動全球化的新紅利，特別是在“第四使館區”“建設第二個三里屯”利好加持下，東壩三大板塊將保持各環節供求動態平衡，促進東壩區域經濟良性循環。

種種跡象顯示，如今的東壩正朝着第三CBD邁進，已不是2013年房企初入東壩時的格局。那麼，作爲板塊內重要配套之一的住宅業態，未來的東壩，將如何建設佈局？

北西區建設開啓東壩新居住格局

在上述“高大上”規劃出爐之前，高端商品住宅、回遷房和各種保障性住房並存，多在壩河東南板塊，如今的二手房掛牌價約在7萬元/平方米上下，但也有如首開龍湖天濮這種均價11萬元/平方米的社區。

但東壩北西區則是空白地段，規劃中屬於國際宜居居住區範疇。在該區域內，2021年12月24日，北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱京投公司）、北京京投置地房地產有限公司聯合體先後以56.1億元、48.5億元及70.7億元，拿下朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目三宗地，該組團地塊拿地總價175.3億元，預計未來貨值超過300億元。

據悉，該項目位置特殊，在北京自由貿易試驗區國際商務片區中的金盞國際合作服務區板塊，是實現自貿區職住平衡及軌道交通基礎設施配套的重要工程。

據京投發展股份有限公司總裁高一軒介紹，京投發展將在東壩區域內建設一個空中森林般的超大住宅社區（項目總建面超56萬平方米）。在這個大型社區中，增加園林、商業和城市的聯結。因爲在其看來，在傳統的房地產企業轉型城市運營商的過程中，需要着重思考如何在城市整體減量的背景下，創造更好的生活方式，並在有限的空間內，創造新的社區聚集模式。

“我們在TOD之外又做了一個新的嘗試——POD，就是以公園爲導向的開發模式。”高一軒表示，TOD是以公共交通爲導向開發，圍繞一個軌道交通站點，擴展出寫字樓、酒店、商場、住宅形成一個TOD智慧生態圈，“但是我們現在發現，這個生態圈的外延需要再擴大，也需要更強烈的體驗感，所以就有了POD。”

據悉，POD是圍繞一個公園，周邊有商業，項目將公園內外、室內外結合，所有的街區和店鋪都不一樣。簡言之，京投發展·北熙區是一個“次世代”人文街區項目。另據市場人士表示，當下東壩北西區內還沒有在售新房，京投發展·北熙區主力戶型爲80平方米至123平方米之間，均價約8萬元/平方米，總價約600萬元起，目前正在蓄客中，由於軌交系統的獨特性，客戶將可以覆蓋海淀、朝陽、望京等多個區域。

從規劃來看，何俊喬表示，東壩北西區聚焦北崗子和東風站兩個軌交微中心。在商業、教育、醫療、公園等空間提升整體城市配套的定位和功能。鑑於此，另有業內人士稱，京投發展·北熙區是這一片區的開端之作，也是在產業、金融聚集區中的高端住區，其建設與入市將開啓東壩住宅市場的新格局。