記者 孔海麗 

在持續的穩樓市政策助力下，房地產成交數據開始有所改善，6月份，銷售回暖的跡象相對明顯。

中指研究院以截至6月25日的成交數據估算整月數據預計，6月份一線城市樓市成交量將環比上漲122.1%，其中，上海在本輪疫情後恢復銷售對一線城市數據帶動較大；二線代表城市將環比上漲84.4%，三線代表城市將環比上漲56.1%。貝殼研究院監測50個重點城市的成交數據也顯示，6月二手房成交量迎來了連續環比增長，增幅達到25%。

這其中，強二線城市率先進入復甦通道，回暖力度優於其他城市。多家房地產研究機構數據顯示，杭州、南京、成都、蘇州等城市優化樓市調控政策後，成交量持續回升。

“當前樓市，強二線城市和一線城市正在領頭修復，普通二線及以下城市預期仍在低位。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經濟報道記者，根據政策傳導規律，更多城市的樓市企穩正在醞釀中，預計下半年市場將呈現逐月修復態勢。

儘管多地樓市觸底回穩的態勢已經顯現，但當前整體市場的成交量仍處於歷史低位，疫情影響下，市場信心和消費者預期仍待恢復，全年房地產市場缺口在年內無法完全補回，基本面較弱的城市期待更多促進市場流通相關的支持政策。

政策效果釋放

在房地產銷售一線，如果尋找樓市轉暖的分水嶺，南京龍湖宸閱府的置業顧問張明認爲，這個節點是4月底。

4月29日，中央政治局會議定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展”。

由此，房地產調控政策進入密集優化期，各地因城施策加大信貸支持力度，降首付、降房貸利率，同時適度優化調整限購、限售、限價等政策，促進銷售回暖。

“有好幾個政策敏感度高的客戶，4月29日當天晚上就打電話來預約看房。”張明回憶說。他服務的南京龍湖宸閱府項目屬於改善型樓盤，配套相對優越，但開盤時，到訪的客戶並不多，張明直言是一個“不太好的開盤”。

張明告訴21世紀經濟報道記者，他接觸的客戶在南京各大樓盤來回看，也不着急下手，對樓市持有觀望態度。隨着中央定調，南京頻繁調整樓市政策，放寬限購、放寬限售、增加公積金購房支持力度、增加多孩家庭購房套數……釋放出更多購房需求。

隨着政策落地，售樓處變得越來越熱鬧，以前一天只有零星的幾組客戶到訪，後來，張明一個人每天就要接待六七組客戶，購房者下手也更加果斷。5月份，張明的成交量是8套，而6月剛過半時，他已經賣掉了7套房子。龍湖宸閱府的相關數據顯示，截至6月19日，項目到訪量超過1500組，日均到訪量約80組，成交額已經達到3億元。

旭輝相關負責人同樣認爲分水嶺是4月底，“4月29日之後，放鬆限購、優化限售、調低利率等政策組合拳出臺的‘量’和‘質’都有了顯著的提升，我們監測到的樓盤來訪量較之前也有了明顯提升。”

5月份以來，優化樓市調控政策的城市進一步擴圍，並且向高能級城市延伸，政策內容更加多樣化。

在杭州工作的呂寧告訴21世紀經濟報道記者，5月17日杭州優化樓市調控政策，購房所需的社保繳納年限和個人所得稅繳納年限均被縮短。羅寧和男朋友一年前從上海移居杭州，“週二知道新政策下我們可以買房啦，週六就簽好了合同。”

穩樓市政策對需求的釋放效果顯而易見，在強二線城市，這種政策效果的影響則更加明顯。

貝殼研究院監測數據顯示，前述提到的南京，5月二手房成交量環比上漲60%；杭州6月二手房成交量環比上漲75%。同爲強二線城市的成都和蘇州，在優化樓市調控政策的一個月內，二手房成交量分別環比上漲80%和60%。

該機構指出，強二線城市調控優化後，二手房成交明顯增長，政策效果持續性較強。

新房成交同樣呈現出這種變化。諸葛找房數據研究中心提供的數據顯示，杭州、南京、成都、蘇州6月份的周度新房成交量均表現爲一條上升曲線，其中蘇州的上升幅度最爲明顯。

復甦路徑漸清晰

相比之下，鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市，樓市調控政策優化後，效果持續性相對較弱。

3月1日，鄭州出臺扶持政策，被譽爲“全國優化樓市調控第一槍”。貝殼研究院監測數據顯示，3月當月，鄭州二手房成交量環比增長超過100%，但後期效果乏力，4、5月成交量持續下降，6月“房票安置”出臺帶動了新一輪住房需求釋放，但實際效果仍有待觀察。

鄭州當地多位潛在購房人告訴21世紀經濟報道記者，目前還在觀望中，他們的擔憂在於“現在市場上有太多的房子，不確定以後鄭州樓市能不能好起來，我不想成爲‘接盤俠’。”

許小樂認爲，市場復甦動能分化的根本在於城市基本面的差異，本身需求基本面良好的城市，在疫情好轉和政策支持下，可以率先進入復甦通道。

貝殼研究院指出，根據政策傳導規律，市場復甦分爲“領頭復甦”、“帶動復甦”和“整體復甦”三個階段。

第一階段，領頭復甦，即少數領頭城市市場信心率先修復，成交量修復增長、價格止跌企穩；第二階段，更多的城市跟進，出現量增價漲；第三階段，修復傳導至其他基本面較弱的城市。

“當前市場走到了第一階段向第二階段過渡時期，即強二線城市和一線城市領頭修復，普通二線及以下城市預期仍在低位。”貝殼研究院判斷，從2014-2015年市場復甦時間節奏來看，第二階段與第一階段相差約3個月，第三階段和第二階段相差約4個月，考慮到本輪下行疊加房企流動性風險和疫情擾動風險，本輪市場第二、第三階段修復所需時間可能更長，並且第三階段修復只包括部分城市。

據此，該機構推演認爲，今年8月普通二線城市將迎來房價企穩，年底部分低能級城市迎來房價企穩，預計下半年市場呈現逐月修復態勢，同比降幅不斷收窄。

21世紀經濟報道記者調研瀋陽樓市發現，弱二線城市的樓市在政策扶持下也迎來了變化。

5月以來，瀋陽密集出臺穩樓市政策，部分潛在購房客戶一改猶豫觀望態度。龍湖集團佈局在瀋陽的改善型樓盤——龍湖雲頌，截至6月19日，6月共到訪客戶接近800組，成交金額約8000萬元。

龍湖6月的銷售數據顯示，該集團位於高能級城市的優質項目率先回溫，在政策的助力下，改善型購房者的需求得到釋放，成爲推動樓市轉暖的一支重要力量。

業內分析人士預計，隨着疫情日趨穩定，各城市友好政策落地，下半年銷售情況會逐步回升，樓市將會加速修復。